O ambiente de juros baixos e a disseminação de novas tecnologias criaram um cenário propício para o surgimento de empresas voltadas a arbitrar preços e gerar liquidez no mercado imobiliário. É uma zona de confluência onde se encontram fintechs e as chamadas proptechs, com negócios que vão desde o financiamento coletivo de empreendimentos até a negociação de ativos com pendências judiciais.
É nesse território que se aventura a Rooftop, startup que compra e regulariza imóveis que precisam de algum tipo de regularização, têm parcelas em atraso ou são alvo de leilão. Para originar as operações, a empresa monitora, por meio de uma plataforma e de parcerias com imobiliárias, milhares de processos judiciais.
Mais recentemente, a companhia abriu uma nova frente de negócios, voltada a oferecer liquidez imediata para os proprietários. A Rooftop adquire o imóvel dessas famílias, que continuam vivendo nele mediante pagamento de aluguel e têm a opção de comprá-lo de volta depois de alguns anos. “São famílias que ainda não estão inadimplentes, mas estão com um estresse financeiro e não têm perfil que permita tomar crédito no banco”, afirma o presidente e fundador da empresa, Daniel Gava.
Taxas do crédito imobiliário caíram de cerca de 11% ao ano no início de 2017 para 6,3% ao ano em março de 2021
As operações são viabilizadas por meio de um fundo imobiliário de R$ 100 milhões e conta com recursos da gestora BlueMacaw. Um segundo fundo, de R$ 250 milhões, já está nos planos, o que permitirá separar as estratégias de renda e de ganho de capital.
Uma das maiores e mais conhecidas proptechs no Brasil é a Loft, avaliada em US$ 2,2 bilhões numa rodada de captação em março. A empresa surgiu em 2019 fazendo compra, reforma e venda de apartamentos, mas hoje a área de crescimento mais acelerado - e que já responde pela maior parte das vendas (VGV) - é o marketplace de imóveis. A atuação está concentrada em São Paulo e no Rio, mas a ideia é que seja ampliada. Há, ainda, um pilar de financiamento.
De acordo com Mate Pencz, fundador da Loft, o mercado imobiliário passa por uma mudança, com os clientes exigindo o mesmo tipo de experiência que tem em outros setores, o que requer transações rápidas, seguras e fáceis. “Por sua complexidade e magnitude, poucas empresas do segmento conseguiram criar uma plataforma com experiência de ponta a ponta. Agora, esse mercado está sendo atacado por vários ângulos”, diz.
É uma visão semelhante à de Eduardo Muszkat, fundador e chefe de crédito a incorporadoras da Kzas. “Vai haver mudanças profundas na maneira como se compra e vende imóvel nos próximos 24 a 36 meses. Muitas proptechs vão surgir e muitas vão ficar pelo caminho, é natural. Tem gente com muito dinheiro em caixa para comprar esses caras pequenos que estão dando certo, mas não têm ‘deep pocket’, o apoio de investidores institucionais”, diz o empreendedor, que teve passagens por consultorias e foi fundador da incorporadora You, Inc.
A Kzas surgiu usando inteligência artificial para aproximar compradores e vendedores, mas acabou encontrando uma oportunidade na facilitação do acesso a crédito. Com uso de tecnologia, conseguiu reduzir de até 120 dias para em média 30 dias o prazo para o cliente conseguir o financiamento, após a liberação do “habite-se”. Dessa forma, acelera o repasse, momento em que a incorporadora quita sua dívida com o banco que financiou a obra e repassa as unidades para os compradores - que aí tomam crédito para a aquisição.
A startup trabalha em duas frentes. No mercado primário, tem parceria com mais de 30 incorporadoras, incluindo as maiores do país, e projetos que somam entre R$ 5 bilhões e R$ 6 bilhões - Muszkat diz que, em dois anos, esse volume pode ser multiplicado por dez. A outra aposta é no mercado secundário, oferecendo seus sistemas de crédito para imobiliárias. Nesse segmento já são dez parcerias, incluindo uma fechada na semana passada com a Auxiliadora Predial, no Rio Grande do Sul.
Essas empresas têm florescido com o empurrão das taxas de juros do crédito imobiliário, que passaram de cerca de 11% ao ano no início de 2017 para 6,3% ao ano em março de 2021, segundo dados do Banco Central. O dinheiro mais barato incluiu milhões de famílias no mercado, que em consequência está se sofisticando. Nesse contexto, surgiram startups explorando assimetrias e ineficiências no setor, recebendo em troca uma taxa de serviços ou spread sobre a negociação dos ativos.
Ao mesmo tempo, o “home equity” - ou crédito com garantia imobiliária - também começou a ganhar mais espaço em fintechs e nos próprios bancos. O saldo de operações da modalidade, que passou anos estacionado ao redor de R$ 10 bilhões, somava em março R$ 11,8 bilhões, de acordo com dados da Abecip, associação das instituições financeiras que atuam no financiamento imobiliário. O volume ainda é irrisório, mas crescente.
Nesse ambiente de eferverscência, estão aparecendo empresas dispostas a atuar em nichos até então pouco explorados. A Glebba, uma startup de crowdfunding imobilário, faz a ponte entre investidores pessoa física e empreendedores de loteamentos. O segmento sempre teve dificuldades para se financiar nos bancos, mas vem encontrando um caminho no mercado de investimentos coletivos, que está crescendo. A companhia tem 2 mil investidores cadastrados e mais de 200 clientes ativos. Desde a fundação, em 2018, já realizou nove ofertas públicas e pretende promover mais seis neste ano.
“Conseguimos encontrar loteadoras que precisam de recursos, mas ainda não têm uma carteira muito robusta. Do ponto de vista do investidor, é uma forma de diversificar sem burocracia, sem tributação, sem taxas, e com garantia real, que é uma exigência que nós fazemos [da loteadora] que vai além das regras estabelecidas pela CVM [Comissão de Valores Mobiliários”, conta Luísa Kufel, chefe da área de novos negócios da Glebba.
Uma das proptechs mais antigas do mercado brasileiro é a Resale, um “outlet” fundado em 2015 por Marcelo Prata e reformulado quatro anos mais tarde, quando o BTG Pactual adquiriu o controle da empresa. A companhia “pesca” na base de imóveis retomados pelos bancos e os ajuda a se desfazer desses bens - no ano passado, comercializou 2,2 mil unidades e, neste, a meta é chegar a 4 mil vendas.
“A gente costuma dizer que descobrimos com o pré-sal imobiliário, porque trabalhamos com os imóveis que iam a leilão, que ninguém conseguia acessar direito. Os bancos não tinham processos para trazer essas vendas para o varejo, então desenvolvemos sistemas para fazer o gerenciamento desses ativos, preparando esses imóveis, disponibilizando fotografias, georreferenciamento, informações jurídicas”, afirma Prata.
O empreendedor diz que, geralmente, a inovação não nasce no próprio mercado, e foi isso que viu no setor imobiliário, atacado por empresas de tecnologia. O cenário de juros baixos, avanços tecnológicos e a pandemia - que acelerou tendências de digitalização - acabou criando um “alinhamento perfeito dos astros”, segundo ele. “São mudanças na estrutura do mercado, não só na superfície. É como um abalo sísmico, mas por enquanto os sensores só estão capturando as ondas menores que chegam até a superfície.”
Muszkat, da Kzas, também diz acreditar que o mercado imobiliário passará por grandes transformações nos próximos anos. “As incorporadoras gastam de 10% a 15% do orçamento de um empreendimento com vendas. Os modelos 100% digitais ainda não são suficientes, é preciso a figura do corretor de imóveis. Mas hoje você fica quatro meses procurando, olha 30 imóveis. O que a tecnologia vai fazer é tirar isso da equação, te encontrar os quatro, cinco imóveis que você deseja e nem sabia que queria”, afirma.
Pencz, da Loft, lembra que o mercado imobiliário brasileiro ainda é muito menor em relação ao PIB que o de países como os Estados Unidos. Para ele, essa diferença está relacionada a ineficiências, especialmente à dificuldade para responder a uma pergunta simples: quanto vale tal imóvel? No entanto, o executivo afirma que o setor está mudando e ressalta que alguns cartórios conseguiram digitalizar totalmente seus serviços na pandemia, superando uma das últimas fronteiras analógicas da indústria.
