Por Circe Bonatelli
A gestora de investimentos Kinea surpreendeu o mercado na última semana ao concluir a captação de R$ 962 milhões para um novo fundo destinado à aquisição de edifícios corporativos. Batizado de Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11), o fundo teve uma demanda de investidores que ultrapassou a oferta inicial de cotas (R$ 770 milhões) e consumiu todo o lote adicional (R$ 192,5 milhões), de acordo com documento divulgado pela gestora.
A surpresa foi pelo fato de que os prédios de escritórios representam o setor do mercado imobiliário que mais sofreu diante dos efeitos da pandemia. A crise sanitária popularizou o trabalho de casa e diminuiu a ocupação dos escritórios, que não se recuperaram totalmente até hoje. Tanto que, ao longo deste ano, não houve captações relevantes pelos fundos voltados ao setor de prédios corporativos. A exceção foi o VBI Prime Properties, com uma captação de R$ 600 milhões em andamento. A maioria dos fundos em bolsa ainda está com valor das cotas abaixo do valor patrimonial. E não houve apetite para abertura de novos veículos de investimento.
No caso do fundo da Kinea, o dinheiro captado já tem destino certo. Ele vai para pagar por quatro prédios que foram comprados da São Carlos em setembro, segundo fontes de mercado. Os imóveis ficam no Rio e em São Paulo. São eles: Centro Empresarial Botafogo, Morumbi Office Tower (da foto), Corporate Plaza e Alameda Santos 2477. Ao todo, têm 58,8 mil m² de área bruta locável (ABL), com uma ocupação na faixa de 90%. Este nível é considerado saudável, pois está bem acima da média de mercado, que é de cerca de 75% na cidade de São Paulo, e 70% no Rio.
Do lado da São Carlos, a venda serviu ao objetivo de reduzir dívidas, distribuir dividendos e levantar recursos para investir em novos empreendimentos. Para a Kinea, a estratégia foi de montar um fundo para atender investidores que buscam renda recorrente vinda dos aluguéis mensais dos escritórios.
Embora bem-sucedida, a tacada da Kinea não chega a ser um marco para reabertura do mercado de fundos de prédios corporativos, segundo gestores consultados pela Coluna. A atratividade se deu por uma característica particular da operação: o fundo vai pagar parcelado pelos imóveis adquiridos da São Carlos, mas a receita dos aluguéis será recebida integralmente após concluir o processo de aquisição - o que vai turbinar o dividendo sobre o valor investido (dividend yield). Ou seja: o investidor está só de olho nas cifras, e não fazendo uma aposta no setor como um todo.
(Matéria publicada em 05/12/2023)
