As prévias operacionais do quarto trimestre mostraram que as incorporadoras ficaram mais comedidas em lançamentos no final do ano passado, na comparação com o mesmo período de 2021. Das 18 empresas que divulgaram seus resultados (16 com capital aberto, conforme a tabela abaixo), 13 apresentaram redução no valor geral de vendas (VGV) lançado no período.
Isso não é necessariamente ruim, ressalta Ygor Altero, chefe de real estate da XP. “É importante lançar se você está vendendo, senão você acumula estoque, que pesa no balanço, e não consegue gerar bom retorno ao acionista”.
A redução dos lançamentos é um movimento de cautela das empresas, frente a um cenário de juros elevados e com alta recente na taxa do crédito imobiliário em alguns bancos privados - no banco Itaú, a taxa média cobrada subiu de 9,5% para 10,5% ao ano, mais TR, lembra André Mazini, analista de real estate do Citi.
Outra explicação para a redução de lançamentos são as eleições e a Copa do Mundo, que ocorreram no último trimestre do ano. Para fugir de um período no qual as vendas poderiam ser prejudicadas pela “distração” dos consumidores, empresas optaram por lançar mais até o terceiro trimestre, como aconteceu com a Cury, que reduziu o VGV lançado em 40% do terceiro para o quarto trimestre de 2022.
A companhia também pretende lançar mais no primeiro trimestre deste ano, passando de R$ 1 bilhão em VGV, ante R$ 556 milhões no quarto trimestre.
Com 23% de elevação nas vendas líquidas, em comparação com o quarto trimestre de 2021, a Cury escapou da queda na comercialização, que atingiu metade das incorporadoras que divulgaram seus resultados.
Alguma queda nas vendas era esperada pelos analistas, uma vez que menos lançamentos costumam resultar em menos volume de unidades comercializadas. A cronologia dos lançamentos do trimestre também desafiou os corretores. Na Moura Dubeux, por exemplo, dois dos três lançamentos ocorreram apenas em dezembro, restando pouco tempo para dar vazão aos imóveis.
Bruno Mendonça, analisa de real estate do Bradesco BBI, lembra que há outros fatores em jogo, como a falta de confiança do consumidor na economia, que afeta a decisão de compra no segmento de média e alta renda.
A tendência de lançamentos mais tímidos deve continuar em 2023, segundo Mazini. “Acho difícil as companhias não reduzirem lançamentos, sem perspectiva de caírem os juros”, afirma.
Como lembra Mendonça, as incorporadoras já estão passando da metade do ciclo dos negócios lançados em 2021, ano com boom de vendas motivadas pela pandemia, e se aproxima a hora de saber se o cliente tem mesmo capacidade financeira para conseguir um financiamento no banco, com o repasse dos imóveis. “É o momento mais arriscado do ciclo, em que a renda do comprador vai ser testada”, afirma. “É natural que a decisão de negócio seja mais cautelosa”, diz.
Entre as incorporadoras que atuam no Casa Verde e Amarela, prestes a ser formalmente repaginado como Minha Casa, Minha Vida (MCMV), as expectativas e os problemas são outros.
Representante do setor, mas que também atua fora dele, a Cury é destacada como exemplo de bom desempenho no trimestre, com geração de caixa de R$ 135,8 milhões, alta anual de 46,5%.
O tema é delicado na MRV&Co, que, após ter registrado queima de caixa de R$ 1,2 bilhão no terceiro trimestre, chegou à porção final de 2022 com queima de R$ 539,5 milhões. No acumulado do ano, foram R$ 2,2 bilhões, quatro vezes o montante de 2021. “A grande decepção do trimestre foi a geração de caixa da MRV, que foi pior do que se esperava”, diz Mendonça.
O analista destaca a queima de R$ 286,3 milhões na operação brasileira de incorporação: a MRV&Co inclui ainda a subsidiária americana Resia e as marcas Luggo e Urba, de apartamentos para renda e loteamentos. “Deixa todo mundo um pouco desconfortável”.
“O grande desafio de gestão da companhia, para 2023, é ser geradora de caixa”, diz Rafael Menin, copresidente da MRV&Co. Ele afirma que, conforme a empresa recupere margem bruta nos projetos, via aumento do preço das unidades e seleção dos projetos, haverá melhora gradativa no caixa.
Para Mendonça, o mercado espera que a companhia apresente geração positiva de caixa somente no final do ano, mas o início dessa recuperação está demorando mais do que se pensava.
Na operação de incorporação nacional, a MRV&Co tem a meta de subir o preço das unidades acima da inflação e recuperar volume de lançamentos. Em 2022, a empresa elevou o valor médio das unidades lançadas na incorporação MRV em 25%, para R$ 220 mil, e os lançamentos em 1,8%, para R$ 7,1 bilhões em VGV.
Os executivos da companhia já afirmaram que queriam chegar a 70 mil unidades lançadas em um ano. Esse número, no entanto, teve um pico de mais de 50 mil em 2020 e depois caiu para 35 mil no ano passado. A meta agora é mais modesta. “A missão é fazer perto de 40 mil unidades lançadas”, diz Menin. A volta do MCMV pode dar “vento de cauda” para todo o setor de imóveis para a baixa renda, segundo o copresidente.
A Tenda, que há um ano reportou ao mercado um estouro de mais de R$ 500 milhões em seu orçamento de obras, seguiu no quarto trimestre sua trajetória de recuperação, com operação menor, visando priorizar projetos mais rentáveis - o preço médio da unidade lançada subiu 32% em um ano, para R$ 197 mil.
“Os erros do passado da Tenda ainda vão ser pedra no sapato o ano inteiro”, afirma Mazini, mas o mercado está reconhecendo os esforços da empresa: a ação da incorporadora subiu 8,25% desde a divulgação das prévias. Para Altero, da XP, a sensação é de que o pior ficou para trás.
Matéria publicada em 23/01/2023
