A disputa por compradores de imóveis promete ser acirrada ao longo deste semestre, principalmente na cidade de São Paulo, maior mercado do país. Para que as incorporadoras cumpram suas metas de lançamentos, elas terão de apresentar volume maior de projetos do que na primeira metade do ano, quando houve expansão de 95% no Valor Geral de Vendas (VGV) lançado, de R$ 15,2 bilhões, conforme prévias operacionais divulgadas até sexta-feira.
Com aumento da concorrência, fruto do grande volume de empreendimentos a serem apresentados até o fim do ano, é possível que nem todas as empresas consigam manter a velocidade de vendas, segundo Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI. “Mas a demanda por produtos talvez se sobressaia [em relação ao crescimento da oferta]”, diz Mendonça.
A MRV&Co espera que o segundo semestre seja mais aquecido do que o primeiro em lançamentos e vendas. “O mercado continua comprador, e nosso estoque está muito baixo em algumas das cidades em que atuamos”, diz Rafael Menin, copresidente. Segundo ele, a expectativa de expansão em lançamentos e vendas, no acumulado deste ano, está mantida.
A EZTec mantém a meta de lançamento de R$ 2,8 bilhões a R$ 3,3 bilhões neste ano. No primeiro semestre, foi apresentado valor de R$ 956 milhões. Os três projetos previstos para o terceiro trimestre têm VGV de quase R$ 1,2 bilhão.
As prévias indicam vendas de R$ 14,53 bilhões até o fim de junho - crescimento de 47,7%. O levantamento inclui dados de Cury, Cyrela, Direcional, Even, EZTec, Helbor, JHSF, Lavvi, Melnick, Mitre Realty, Moura Dubeux, MRV&Co, Plano&Plano, RNI e Tenda.
No segundo trimestre, a expansão dos lançamentos chegou a 117%, para R$ 9,87 bilhões O desempenho do setor foi muito afetado, no mesmo período de 2020, pelo início da pandemia de covid-19. Apesar do forte crescimento, havia expectativa, conforme analista, que algumas companhias apresentassem mais projetos.
“O primeiro trimestre foi marcado pelo ‘lockdown’. Era de se imaginar que, quando houvesse abertura, as empresas iriam lançar mais”, diz o analista de mercado imobiliário do Itaú BBA, Alex Ferraz. Durante boa parte do mês de abril, os estandes de vendas ficaram fechados na capital paulista. Com a reabertura, as empresas precisaram se reorganizar para retomar lançamentos previstos.
De abril a junho, as vendas cresceram 60%, para R$ 8,08 bilhões. Os dados já divulgados indicam elevado ritmo de comercialização de lançamentos e de estoques. O analista do Itaú BBA esperava desaceleração no ritmo de comercialização medido pelo indicador VSO (vendas sobre oferta). “Mas a VSO veio bem forte”, diz Ferraz.
Nem mesmo o ambiente de alta da Selic, que começa a se refletir no aumento de taxas de financiamento tem arrefecido os planos das incorporadoras de cumprirem suas metas. “A alta dos juros não está afetando a tomada de decisão das empresas”, diz o analista do Bradesco BBI. Não há expectativa, entre as incorporadoras, que taxas de crédito imobiliário cheguem a dois dígitos no curto prazo.
Um ponto de atenção levantado por um analista que pediu para que seu nome não fosse citado é se as famílias têm antecipado a aquisição de imóveis como consequência dos juros em alta. Isso pode vir a significar algum arrefecimento do ritmo de vendas mais para frente.
Analistas não esperam que o crescimento do custo de materiais impeça que as incorporadoras alcancem suas metas. “A expectativa não é de cancelamento de projetos, mas o ganho de margem foi arrefecido”, diz Mendonça. Em 12 meses, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) teve alta de 16,88%. O setor corrige as prestações de unidades em obras pelo INCC. “É uma proteção, mesmo que as empresas não repassem 100% das altas de custos”, diz o analista que falou sob anonimato.
Embora comece a haver desaceleração dos aumentos de materiais, diz Ferraz, não há expectativa de recuperação, no médio prazo, das margens das incorporadoras de baixa renda. Algumas empresas decidiram remanejar parte de seus projetos para segmentos mais rentáveis, reduzindo a atuação no programa Casa Verde e Amarela. Há também, de modo geral no setor, busca de mais eficiência nos projetos a serem lançados.
A Abrainc, entidade que reúne as incorporadoras imobiliárias do país, mantém suas projeções para o ano de alta de 40% do volume de lançamentos e 30% no número de unidades comercializadas, segundo o presidente da entidade, Luiz Antonio França.
