O próximo leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima vai movimentar o mercado imobiliário paulistano. A oferta ocorre numa fase de lançamentos e vendas aquecidos no segmento residencial de média e alta renda. A Prefeitura de São Paulo pode arrecadar mais de R$ 1 bilhão se todos os títulos forem negociados no Mercado de Balcão Organizado da B3, na quarta-feira.
Serão oferecidos 160 mil Cepacs ao preço mínimo unitário de R$ 6.531,01, no total de R$ 1,045 bilhão. Se a oferta desses títulos não se esgotar no primeiro leilão, outras rodadas poderão ser realizadas. Os Cepacs possibilitam elevar a área a ser construída de uma vez a do terreno para até quatro vezes. A Operação Urbana Faria Lima é composta pelos setores Pinheiros, Faria Lima, Hélio Pelegrino e Olimpíadas.
Procurada, a Prefeitura de São Paulo não concedeu entrevista.
Na avaliação do diretor de incorporação da Benx Incorporadora, Luciano Amaral, o leilão deve ser concorrido. “Não me lembro de aquecimento tão rápido do mercado imobiliário de São Paulo quanto nos últimos 120 dias”, diz Amaral. A Benx pretende comprar Cepacs para empreendimentos residenciais de alto padrão nos setores Faria Lima e Hélio Pelegrino.
Segundo Amaral, o limite de preços a ser pago pelos interessados em Cepacs dependerá do valor que permite a viabilidade do empreendimento a ser desenvolvido. Amaral ressalta que nas regiões abrangidas pela Operação Urbana Consorciada Faria Lima os terrenos têm forte peso no custo da incorporação.
A Vitacon é outra empresa que pretende comprar Cepacs. O Valor apurou que a GTIS, a JFL Realty e a Partage Empreendimentos e Participações também então entre os interessados em participar do leilão, mas essas empresas não comentam o assunto.
Embora o momento vivido pelo setor imobiliário favoreça a demanda por Cepacs, há preocupação, no mercado, com a possibilidade de quem comprar esses títulos não conseguir utilizá-los para vincular área adicional de construção a um terreno se o estoque, em metros quadrados, do respectivo setor da operação estiver esgotado.
Na prática, há risco de incorporadoras e investidores adquirirem Cepacs, mas não cumprirem o objetivo de convertê-los em metragem adicional para empreendimento residencial ou comercial. Atualmente, há 190 mil metros quadrados disponíveis para os quatro setores da Operação Urbana Faria Lima. Ainda há estoque residencial em todos os setores, mas apenas o da Hélio Pelegrino tem comercial. Esta é a quinta e última distribuição pública de Cepacs.
Caso haja mais demanda do que os 82 mil metros quadrados comerciais de estoques disponíveis do setor Hélio Pelegrino, é possível que parte de quem comprar Cepacs com a finalidade de aumentar a área de empreendimento com esse perfil não consiga fazer a conversão necessária. O mesmo pode ocorrer com certificados para terrenos destinados a projetos residenciais se o estoque de algum dos quatro setores se esgotar. Quem não conseguir usar o CEPAC no setor pretendido poderá vendê-lo no mercado secundário.
A consequência mais grave da não vinculação dos certificados ao aumento do potencial construtivo é a desvalorização do terreno para o qual aqueles títulos tinham sido adquiridos, segundo a vice-presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea) e sócia do escritório Levisky Arquitetos, Adriana Levisky. As aquisições de terrenos levam em conta o potencial a ser erguido no local, que cai, consideravelmente, sem a conversão dos Cepacs em metros quadrados adicionais.
Os recursos a serem arrecadados pela Prefeitura de São Paulo serão utilizados em habitação interesse social, infraestrutura, obras de drenagem e construção de calçadas e ciclovias. Nas quatro distribuições de Cepacs já realizadas, o valor dos títulos somou R$ 1,454 bilhão. O último leilão da quarta distribuição foi realizado em setembro de 2017.
