Plataformas imobiliárias estão criando métodos para evitar as vendas que começam com intermediação de profissionais de corretagem e terminam sem eles, para não pagar a taxa de corretagem, de 6% do valor do imóvel. A prática é conhecida como “venda por fora” ou “bypass”.
João Melhado, diretor de compliance da Loft, afirma que esse tipo de fraude pode ser realizado pelos vendedores do imóvel, que fazem contato direto com o potencial comprador depois da visita com o corretor, mas também pelos próprios corretores, quando são associados a uma imobiliária e deixam de avisar a empresa sobre o prosseguimento da venda, para não dividir a taxa.
Pode ocorrer, ainda, diz ele, entre imobiliárias que são parceiras, porém escondem negócios umas das outras.
Esse tipo de ocorrência gera desconfiança no setor, e isso motivou as plataformas a lançarem o que chamam de sistemas antifraude, de olho no potencial de vendas que as parcerias com imobiliárias podem trazer e no diferencial competitivo.
A Loft lançou seu modelo de sistema antifraude no começo do ano e, desde então, informa já ter descredenciado 60 corretores que praticavam o bypass contra imobiliárias às quais são associados, que também são parceiras da empresa.
Melhado conta que uma análise conservadora apontou a ocorrência de venda por fora em 4% das transações.
O sistema utiliza inteligência artificial para verificar quais imóveis com grande potencial de venda receberam visitas e não foram vendidos. Nesses casos, a empresa cruza as informações com a base de dados da prefeitura de São Paulo para descobrir se aquela propriedade foi vendida e quem a comprou.
“Validamos uma informação com a outra. A pessoa que fez a visita com a gente, depois de 60 dias, registrou o imóvel, então aí teve venda por fora”, explica o executivo.
A companhia já identificou mais de 80 imóveis que passaram pelo bypass e recuperou R$ 50 mil em taxas de corretagem. Em 30 dias, quer dobrar o valor recuperado.
Há um mês, a Loft criou também um canal de denúncia, onde imobiliárias e corretores parceiros podem denunciar casos de possíveis vendas por fora. “Eles sabem quando isso acontece, porque o cliente está super interessado e depois desaparece”, diz.
Melhado conta que um tipo comum de fraude é quando o corretor associado recebe as informações dos clientes que farão a visita em um imóvel, para poder acompanhá-los. Munido dos dados, ele cancela a visita, entra em contato direto com o possível comprador, alega uma falha de sistema e marca um novo encontro no imóvel. A partir daí, toca a transação sem o intermédio da plataforma.
A empresa também bloqueou um corretor que, durante a visita, fingia ser o vendedor do imóvel, para conseguir os dados do cliente e prosseguir com a venda sem a plataforma.
Quando o caso chega por denúncia, a companhia monitora o imóvel por seis meses. “Se acontecer a venda, conseguimos pegar”, afirma Melhado.
Nesses casos, a empresa contata o vendedor do imóvel ou o corretor que teria praticado a fraude e busca um acordo, já apresentando as provas de que a transação começou com um intermediário. Se o valor não for pago, o próximo passo é uma ação judicial.
Quando há suspeita de bypass, o corretor associado à plataforma também recebe mensagens educativas.
O QuintoAndar também tem sistema similar implantado desde março, com canal de denúncias para coibir as vendas por fora.
“Nossa intenção é reforçar que os corretores associados ao QuintoAndar e as imobiliárias membro da Rede QuintoAndar não percam a receita devida por transações pelas quais foram responsáveis”, afirma Arthur Malcon, diretor de operações de compra e venda.
Segundo a empresa, esse tipo de prática é responsável por desviar cerca de 9% da receita a cada trimestre.
