São Paulo - Com taxas de vacância em patamares altos no mercado imobiliário, lajes comerciais mais antigas apostam em retrofit para conseguir lidar com a concorrência. Além disso, a alternativa também tem favorecido a receita das construtoras, sobretudo, nas capitais.
"O retrofit é uma forma de recolocar os imóveis no mercado", aponta o diretor-geral da BN Engenharia, João Antônio Mattei. Para ele, com o alto volume de estoque no mercado, os imóveis comerciais sem modernização, e que já estão vagos, dificilmente serão locados.
Segundo Mattei, além de melhorar a ocupação do empreendimento, obras de retrofit ajudam no aproveitamento do espaço. "Com o retrofit posso aumentar a área locável sem aumentar a área computável. Muitos têm corredores muito largos e áreas que não são usadas." Entre as obras de retrofit, uma tendência observada por ele é a transformação de edifícios de salas pequenas em lajes comerciais.
Com o intuito de mostrar o impacto do retrofit no mercado, a Buildings Pesquisa Imobiliária realizou um levantamento de prédios em São Paulo e no Rio de Janeiro. Entre os exemplos está o Edifício Paulista (São Paulo) que tinha um preço de locação de R$ 35 o metro quadrado (m²) e atingiu R$ 125 em 2015.
Para o diretor comercial da Buildings Pesquisa Imobiliária, Fernando Didziakas, o atual cenário é consequência do grande número de lançamentos nos últimos anos. Em São Paulo, lajes comerciais de médio e grande porte somam mais de 7,4 milhões de m² entre empreendimentos de classe A e B. "Ainda existe a previsão de 700 mil m² para serem entregues", diz.
Driblando a vacância - Atualmente, capitais como São Paulo e Rio de Janeiro estão com índices de imóveis vazios de 16,5% e 15,1%, respectivamente. "Por isso, imóveis mais antigos precisam de preço mais atrativos [baratos] ou modernizar para competir com os futuros", comenta o executivo da Buildings.
Segundo Didziakas, a modernização também tem ajudado a melhorar o desempenho das taxas de ocupação das capitais. Em São Paulo, o edifício Jardim Europa já está com 95% da taxa de ocupação após o retrofit. Na mesma cidade, o edifício 740 Anastácio, hoje está totalmente ocupado com uma única empresa. No Rio de Janeiro, o edifício Manchete e o Galeria também conseguiram melhorar o desempenho da locação e estão hoje com taxa de vacância de 11% e 8%, respectivamente.
De acordo com a Buildings, no mercado de São Paulo, de 1991 até o final de 2017, devem ser contabilizadas 29 obras de retrofit em edifícios corporativos, enquanto no Rio este tipo de prática tem ganhado força desde 1982 e, até 2019, a previsão é que número chegue a 60 edifícios modernizados.
Atualmente, mais de sete edifícios comerciais (lajes de médio e grande porte) passam pelo processo de retrofit em São Paulo, sendo que duas estão na Avenida Vergueiro e duas na Avenida Paulista, regiões consolidadas da capital.
Apesar de a pesquisa focar no Rio de Janeiro e São Paulo, o executivo aponta que a tendência ocorre em todo o País.
Oportunidades - Além de valorizar o imóvel, Mattei da BN Engenharia aponta que a demanda tem favorecido as empresas de construção. "Se me pedirem para construir um prédio na Paulista [região nobre da capital paulista] eu não posso atender, por falta de espaço, mas posso fazer um retrofit", exemplifica. Para Mattei, a modernização é uma forma de explorar regiões muito boas, sobretudo das capitais, mas que não possuem mais espaço para novas obras.
O CEO da Lafem Engenharia, Ernani Cotrim, concorda. De acordo com ele, sobretudo capitais, estão com grande problema de espaço e o retrofit veio para suprir uma necessidade de melhor aproveitamento do espaço. "O Rio de Janeiro, por exemplo, é uma cidade espremida entre a montanha e o mar, então existem poucas opções de expansão", explica.
Segundo ele, um dos grandes problemas que existe hoje na capital carioca é o considerável aumento da oferta no bairro da Barra, o que fez com que muitos escritórios na região central ficassem com vacância. "Desocupou o centro, mas não preencheu a Barra, somado a isso tem o problema com a indústria de óleo e gás. O mercado terá um rearranjo nos preços", diz.
