Carlos Vaz
O investimento no mercado imobiliário comercial (CRE) nos Estados Unidos pode servir como o chamado Safe Haven para o capital global, no sentido de ser um importante hedge inflacionário, traduzindo-se em um porto seguro para os investidores e seus ativos.
Nos dias de hoje, isso é especialmente relevante, considerando as taxas de inflação mundialmente elevadas, mais o cenário geopolítico incerto em meio à crise Rússia-Ucrânia — que já dura mais de 70 dias; a disparada dos preços do petróleo, a alta das commodities, os desajustes entre oferta e demanda de imóveis em boa parte do mundo, além dos problemas na cadeia de suprimentos da construção, do novo lockdown na China e uma série — que às vezes parece interminável — de outros acontecimentos que tem acrescido volatilidade econômica ao mercado, ligando o alerta daqueles que buscam seguir a regra mais famosa de Warren Buffett que diz: “regra número 1: nunca perca dinheiro. Regra número 2: obedeça à regra número 1”.
Em março, a inflação anualizada nos Estados Unidos registrou seu nível mais alto em mais de 40 anos. Os preços subiram 8,5% em 12 meses, segundo o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) americano. Talvez, essa seja a consequência mais imediatista relacionada aos acontecimentos da cena econômica que já citei aqui, mas, na minha opinião, essas pressões inflacionárias que assombram — não só os EUA, mas o mundo — estejam relacionadas a algo que começou um pouco mais cedo, lá no início da pandemia, sobretudo com o estímulo fiscal e monetário sem precedentes conduzido pelo governo americano, com objetivo de resgatar os mercados de trabalho e financeiro. Além disso, acho importante destacar que a invasão russa à Ucrânia elevou os preços do petróleo, para mais de US$ 100 por barril, pela primeira vez em vários anos. E este é o principal mecanismo pelo qual a economia americana está sendo mais afetada agora.
Atualmente, com base em uma série de indicadores financeiros, políticos e sociais que a Conti Capital acompanha, incluindo a oferta monetária, os preços das casas, as probabilidades sobre o curso do mercado de trabalho, entre outros, vejo que a inflação nos EUA permanecerá elevada pelos próximos dois anos, favorecendo os investimentos em CRE, graças a capacidade intrínseca de seu funcionamento, que já explicamos. Há de se considerar, também, que as locações de apartamentos ocorrem com mais frequência do que as de escritórios, varejo ou industrial, um fator que garante ainda maior flexibilidade nos ajustes de arrendamento.
E para medir até que ponto o CRE pode servir com essa proposta de proteção, podemos examinar a relação histórica entre os retornos de investimento versus a inflação. Aí, notamos que, quanto maior a correlação com a inflação, mais a classe de ativo é capaz de acompanhar a mudança de preços. Entre todos os tipos de ativos comerciais, o multifamily é o que apresenta a maior correlação com a inflação. Também é notável que os imóveis comerciais públicos, os REITs, historicamente apresentaram uma correlação muito menor com a inflação do que os ativos privados, o que pode estar relacionado com o fato de negociarem impulsionados por mudanças no mercado de ações.
Tudo isso posto, comento que durante os períodos de incerteza econômica e geopolítica, os investidores tendem a renunciar a maiores retornos em favor da segurança, transferindo capital para títulos públicos de economias avançadas — e títulos americanos em particular. Nesse sentido, até que um cessar-fogo seja alcançado ou até que os investidores possam obter uma compreensão mais clara do impacto global das sanções dos EUA e União Europeia, sobre as instituições financeiras russas, podemos esperar por essa preferência.
Isso porque os Estados Unidos são tidos como paraísos de capital mais seguros do mundo, graças às suas diretrizes de políticas e econômicas robustas, ou seja, pelo respeito ao Estado de Direito e pelos direitos de propriedade. Como resultado, o capital estrangeiro continua a migrar para os EUA.
No entanto, o CRE dos EUA oferece uma classe de ativos de alta qualidade, igualmente seguros e com retornos de renda superior em comparação com títulos do governo. E aqui, ganha mais um ponto. De acordo com dados da Real Capital Analytics, US$ 70,8 bilhões em aquisições transfronteiriços de CRE ocorreram nos EUA em 2021, o que equivale a um aumento de quase 100% em relação a 2020. Isso demonstra que os investidores estrangeiros parecem estar atraídos pelas fortes perspectivas de crescimento do mercado imobiliário americano, quando comparados a veículos de investimento alternativos.
O retorno total dos imóveis de propriedade privada foi de 26,96% em uma base anualizada durante o quarto trimestre de 2021, bem acima dos retornos oferecidos pelos Treasuries (1,53%), títulos corporativos (4,40%), ações (11,03%) e CREs de propriedade pública (16,17%). Ainda, dentro da classe de ativos CRE, o multifamily e industrial tiveram os melhores desempenhos no 4º trimestre do ano passado, com retornos anualizados totais de 30,20% e 65,02%, respectivamente. Isso indica que os apartamentos continuam se beneficiando da sólida demanda subjacente por espaço — além da crescente demanda dos investidores já destacada.
Com tudo isso, o que podemos concluir é que o capital do mundo está passando por um voo para a segurança, o chamado flight-to-safety, para os americanos. Os títulos públicos em economias avançadas — e os dos EUA em particular — oferecem essa segurança, mas às custas de retornos mais baixos. Então, na minha opinião, o mercado imobiliário comercial dos EUA oferece retornos superiores e segurança relativa, considerando o quadro institucional forte do país e as perspectivas de crescimento a longo prazo, observada nos indicadores estudados.
Enfim, para amarrarmos essa conversa, concluo que talvez o melhor caminho para se manter fiel à regra de Buffett, seja, com bastante cautela, apostar na diversificação de investimentos, preferencialmente em dólar, já que apesar de algumas quedas, se mantém como uma das moedas mais fortes do mundo, e considerar ter na carteira imóveis residenciais nos EUA, sobretudo propriedades multifamily.
(Matéria publicada em 09/05/2022)
