Por Ana Luiza Tieghi
Em pouco mais de dois meses, a incorporadora You,Inc revisou sua projeção de lançamentos para o ano. No final de março, a expectativa era de colocar R$ 1,2 bilhão em valor geral de venda (VGV) na rua, similar aos R$ 1,1 bilhão registrados no ano passado. Agora, segundo o fundador e presidente da empresa, Abrão Muszkat, o plano é atingir R$ 1,8 bilhão em lançamentos, o que representaria um aumento de 63,6% sobre 2022. Desse total, R$ 600 milhões são esperados para o primeiro semestre.
Foi uma volta ao otimismo. A You,Inc começou o ano preparada para atingir R$ 1,8 bilhão em projetos, mas o novo governo e as condições econômicas pediram cautela, o que, para Muszkat, começa a mudar. Ele analisa que o início da queda da taxa Selic é “iminente” e esperada para até três meses.
Também contribuiu para o otimismo da incorporadora, focada no médio e médio-alto padrão em São Paulo, o desempenho de vendas no primeiro trimestre, de R$ 177 milhões em VGV, contabilizando apenas a participação da You,Inc, alta de 44,7% ante o mesmo período do ano passado.
A elevação das vendas da companhia superou o aumento encontrado no geral da cidade, de 19% no primeiro trimestre, segundo o Secovi-SP, sindicato do setor imobiliário. “Se com essa Selic já está vendendo, espero que baixando vá vender ainda melhor”, afirma.
A empresa também tem ajudado as vendas de estoque com descontos e ofertas adicionais, como armários embutidos e churrasqueira na varanda. As medidas não se aplicam aos lançamentos. “O custo de construção subiu muito no ano passado, o preço do terreno está nas alturas, não dá para fazer venda para ter prejuízo”, diz.
Também houve, entre o final de março e início de junho, uma nova versão da revisão do Plano Diretor de São Paulo. Enquanto o primeiro texto era avaliado por Muszkat como “terrível”, o segundo, aprovado no primeiro turno de votação na Câmara Municipal no último dia 31, deixou o mercado mais contente.
O texto inclui a possibilidade de expandir as zonas de eixo de estruturação, onde há mais facilidade e benefícios para se construir, e que apartamentos maiores nessas áreas tenham mais de uma vaga. Também abre uma chance para aumentar as obras em miolos de bairro, entre outras medidas.
O texto da revisão está passando por uma nova fase de audiências públicas, até o dia 21, e será votado novamente pela Câmara.
O Ministério Público de São Paulo tentou suspender o andamento da revisão e, na quarta-feira (7), afirmou que iria recorrer de decisão da Justiça que negou o pedido.
A companhia espera uma definição das regras para adquirir novos terrenos, afirma Muszkat. “Não adianta se precipitar, não somos especuladores imobiliários”, diz. Isso não impede a empresa de prospectar áreas que possam receber novos empreendimentos. O empresário cita como exemplos a Vila Leopoldina e regiões de Pinheiros que hoje são mais limitadas pela legislação. “Acho que vamos ter um período de quatro a cinco anos muito resiliente, o setor vai surfar onda muito boa”, afirma.
Pinheiros é um dos bairros em que a companhia mais construiu e onde segue investindo. Segundo Muszkat, dos R$ 3,5 bilhões em VGV em seu banco de terrenos, incluindo espaços em negociação, R$ 1,5 bilhão ficam na vizinhança.
É na região que fica o Core Pinheiros, empreendimento de três torres, uma hoteleira, uma residencial e outra de consultórios médicos, com clínica do Albert Einstein - as duas últimas torres já foram vendidas. Restava metade das 152 unidades do hotel para serem comercializadas, e Muszkat conta que um fundo de investimento deve fechar o negócio, com VGV de R$ 80 milhões.
A companhia tem optado por vender unidades compactas para fundos. Segundo Muszkat, essas empresas cobram até 20% de desconto sobre o preço de tabela, mas a venda pode compensar por evitar gastos comerciais e dar previsibilidade ao negócio.
