Motor do mercado imobiliário, o Minha Casa Minha Vida chegou a responder por dois terços dos negócios do setor nos últimos anos. Mas a redução de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abastecer o programa habitacional obrigou incorporadoras como MRV e Direcional a revisarem suas estratégias e redirecionarem parte dos projetos para o segmento de médio padrão – com o desafio extra de readequar seu modelo de negócios.
Copresidente da MRV, Eduardo Fischer afirmou que já há menor disponibilidade de recursos no FGTS do que antes. “Em vez de ficar com o risco na mão, que é a limitação do FGTS, vamos nos expor menos ao programa”, disse. A MRV é a maior operadora do Minha Casa Minha Vida, com cerca de 10% de participação no volume anual de obras contratadas. A empresa comunicou que reduzirá gradualmente os projetos do programa em seu portfólio do nível atual de 80% para cerca de 40% nos próximos anos.
O plano de mudança, porém, foi alvo de ataques do mercado, que vê riscos na transição. O Credit Suisse publicou relatório rebaixando a recomendação para as ações da MRV para “underperform”, o que significa uma perspectiva de desempenho abaixo da média do mercado.
Os analistas Luis Stacchini, Eduardo Quiroga e Vanessa Quiroga, do Credit Suisse, afirmaram que o redirecionamento de parte dos projetos da MRV para o setor de médio padrão é necessário para manter o tamanho da empresa em meio à diminuição prevista do Minha Casa. No entanto, eles estimaram que essa mudança levará tempo para ser implementada, vai sugar recursos do caixa e diminuir os retornos no curto prazo, o que justificou o corte nas projeções para as ações da empresa.
A mesma estratégia foi adotada pela Direcional. A empresa anunciou que também vai ampliar os lançamentos de imóveis fora do Minha Casa, com preços um pouco acima do teto do programa, o que a companhia chama informalmente de “faixa 4”.
A mudança vem na esteira de gargalos de recursos do programa, e na oportunidade de financiar os empreendimentos com linhas de crédito de mercado cujas taxas foram reduzidas. “Há uma oportunidade enorme pela frente com as mudanças no cenário macroeconômico”, afirmou o presidente da Direcional, Ricardo Ribeiro, durante reunião com investidores e analistas de mercado.
Perspectivas - A mudança de foco das construtoras leva em conta o movimento crescente de negócios no segmento de médio e também de alto padrão, que parece ter deixado no passado o período de crise. Os balanços do último trimestre das companhias mostraram redução dos estoques e aceleração de novos projetos, apontando para um novo ciclo de crescimento. São os casos de Cyrela, Even, Eztec, Helbor e Trisul.
A avaliação de analistas é que, mesmo sem a recuperação do emprego e da renda dos consumidores, a queda acentuada nas taxas de juros do crédito imobiliário garantiu aumento do poder de compra nos estandes. O diretor de relações com investidores da Eztec, Emílio Fugazza, classificou o atual momento como de retomada. “Alguns fatos nos indicam que é um ‘boom’. Um deles é a velocidade de vendas. Não temos nenhum projeto com menos de 60% das unidades vendidas em seis meses.”
O diretor-presidente da Even, Leandro Melnick, espera um aumento no preço dos imóveis ao longo dos próximos trimestres, após anos com reajustes reprimidos pela crise nacional. Segundo ele, o escoamento do excesso de imóveis nos estoques e os lançamentos de novos projetos nos bairros mais nobres e de maior demanda darão força a um movimento de alta nos preços. “Estamos bastante positivos para o quarto trimestre”, afirmou ele, durante reunião com analistas de mercado.
