A blockchain e a tokenização (a criação de ativos digitais que representam outros ativos, virtuais ou reais) são as novas tentativas do mercado imobiliário para atrair o investidor que sai dos fundos imobiliários em busca de mais segurança em aplicações de renda fixa. Os tokens funcionam na blockchain, que tem sido usada para melhorar a auditoria e a segurança de informação em várias indústrias.
Além da segurança, a tokenização tem outras vantagens. Uma delas são os contratos inteligentes, que permitem reduzir custos e encurtar a distância entre o negócio e os investidores. Quando um ativo imobiliário é transformado em token, um bem físico pode ser dividido em ativos digitais (pequenas fatias do empreendimento) e negociados na quantidade que o investidor desejar.
Assim, um imóvel de R$ 1 milhão, por exemplo, pode virar 10 mil tokens de R$ 100. Com a tecnologia, a burocracia dos contratos convencionais é eliminada. Isso torna o investimento mais barato, o que facilita a captação de recursos para a obra. Daniel Coquieri, CEO da Liqi, especializada em tokenização, destaca que toda a distribuição e a liquidação do token dependem do smart contract. “Na hora de liquidar ou pagar algum retorno, é ele que faz isso sozinho”, conta. Um exemplo é um terreno de R$ 5,5 milhões na região de Campinas, que foi transformado em tokens de R$ 280 cada. Eles permitem obter ganho de capital entre o valor de aquisição do terreno e o valor de mercado de apartamentos futuros. “No ato da aquisição do terreno, já fazemos a permuta com um incorporador de primeira linha por apartamentos futuros. Uma permuta física”, conta Rafael Felcar, CEO da Toke Invest, responsável pela iniciativa.
Os tokens permitem saída em 44 apartamentos em um edifício com 508 unidades. O valor aproximado hoje de R$ 9,4 milhões representa ganho de capital de mais de 70% nos 36 meses de condução da obra. Depois de vender 75% desse primeiro terreno tokenizado, a Toke Invest já planeja lançar mais ofertas: tokens de R$ 14 milhões em dezembro e outros R$ 100 milhões em 2022.
Iniciativa semelhante foi adotada pela construtora Nigri no Rio de Janeiro. A empresa tokenizou recebíveis de um contrato de aluguel da fachada de um prédio onde funciona uma concessionária da Porsche. Em vez de adiantar o valor do contrato de forma tradicional, perante um banco ou uma financeira, a Liqi emitiu tokens que oferecem rendimento de 16% ao ano ao investidor.
Coquieri destaca que a Nigri paga juros mais baixos e tem acesso a capital mais barato ao eliminar intermediários. “E o investimento chega à pessoa física, que, em geral, tem acesso somente a produtos como o CDB, que paga menos de um terço do rendimento.”
A primeira incorporadora a tokenizar um ativo real próprio foi a Bravo Empreendimentos: um apartamento de um dos seus empreendimentos, o BE Deodoro, foi transformado em ativos digitais. “Produtos inovadores, funding diversificado, e o impacto da economia compartilhada e colaborativa tornam a estruturação jurídica de projetos imobiliários cada vez mais desafiadora”, diz Vicente Suzuki, sócio do escritório Moreira Suzuki, que ajudou a estruturar o negócio. A empresa planeja uma parceria com a Blocksquare, especializada no setor.
Coquieri aponta que seria possível fazer isso em uma base de dados interna, mas, na blockchain, há a garantia de que o contrato não vai mudar. “Se fosse tudo em um sistema fechado, além de ter de construir isso só para uma operação, não seria seguro e o investidor teria de confiar na empresa”, explica.
A criação de tokens em padrões abertos, como Ethereum, Binance Smart Chain e Solana, permite que os ativos sejam compatíveis com outras plataformas. As empresas do setor prometem liquidez se o investidor quiser se desfazer da posição. A expectativa é que, com o crescimento do mercado, as corretoras de criptomoedas passem a atuar no segmento.
Por enquanto, a comercialização de tokens imobiliários não tem autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Segundo especialistas, os ativos não têm estrutura de equity nem de dívida e, por isso, se enquadram como negócios imobiliários. O mercado, então, encara o ambiente como suficientemente garantido para apostar no modelo e avalia
