Com novas alternativas de financiamento, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), as construtoras e incorporadoras já não dependem apenas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) na caderneta de crédito para funding.
A avaliação foi feita por Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), durante o Construsummit, evento que reuniu executivos e empresas do mercado imobiliário e da construção civil para debater gestão e tecnologia no setor.
Gamba afirmou que o setor está em um momento de encerramento de ciclo, com novas alternativas de funding surgindo e com linhas específicas para cada tipo de operação. “O mercado vive um momento único. Há 10 anos, tínhamos apenas o FGTS e a poupança. Nos últimos três anos, tivemos uma maior distribuição de crédito no mercado, saímos da dependência e agora temos outros caminhos”, ressaltou.
De acordo como executivo, com a taxa Selic nas alturas e a redução da poupança, quem suportou o crescimento do mercado imobiliário nos últimos três anos foram alternativas como as LCI, CRI e FII.
O movimento de reviravolta na estrutura do crédito imobiliário não começou hoje. “Entre 2004 e 2005, tivemos a introdução de elementos jurídicos como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação. A previsibilidade da retomada de imóvel trouxe segurança jurídica e permitiu a entrada de novos tipos de crédito. Não à toa, o setor saiu de 3% para 10% do PIB”, argumenta Gamba.
“Porém, se acompanharmos outros países, como o Chile (30%), vemos uma participação maior que 10% do crédito imobiliário no PIB. Então ainda temos mais para crescer”, afirmou o presidente da Abecip.
Mais opções
Em dezembro do ano passado, o volume de recursos oriundos do mercado de capitais para crédito imobiliário superou a participação da poupança pela primeira vez na história. Apesar de não significar a independência total do financiamento público, pois ainda há uma parcela relevante de financiamentos atreladas ao FGTS, o cenário indica a tônica do funding do mercado imobiliário para os próximos anos.
Segundo um estudo da Abecip, em 2020, a poupança correspondia a 47% do funding. Em 2023, o número caiu para 31%. No mesmo período, o FGTS registrou uma estabilização, passando de 32% em 2020, para 29%, em 2023. O movimento contrasta com a alta observada de outras fontes de recursos, como o LCI, que partiu de 11% a 22%, o CRI, que foi de 7% a 11% e o LIG, que saltou de 2% para 7%.
Em contrapartida, em julho deste ano, os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do SBPE somaram R$ 17,97 bilhões. É uma alta de 5,9% em relação a junho deste ano e de 63,4% na comparação com julho do ano passado. Ao todo, o volume financiado proveniente da poupança para o setor foi de R$ 100,1 bilhões, um crescimento de 14,1% em relação ao mesmo período de 2023.
Ou seja, o crescimento do volume financeiro da poupança no crédito imobiliário acontece no mesmo momento em que a alternativa perde sua participação no funding total. “Esta alta mostra que a indústria da construção civil continua demandando crédito e o mercado continua ofertando. Crescemos muito nos últimos anos”, analisa.
“As estruturas de financiamentos direcionados têm seu tamanho limitado, mas quando a participação da poupança caiu, o mercado cresceu. É claro que a poupança, que suportou o setor por este período, continua sendo muito importante para o setor, mas não é mais a única opção. No final, as soluções vão se complementar para atender a todos”, estima Gamba.
Receio
A observação do executivo justifica o receio do setor financeiro com as mudanças propostas para o LCI. Neste mês, o Conselho Monetário Nacional (CMN) anunciou que o portador de título de LCI poderá resgatar o dinheiro investido apenas depois de nove meses – igualando as LCAs (Letras de Crédito do Agronegócio). Antes disso, as duas linhas precisavam de 12 meses, mas a Abecip pleiteia que o prazo volte para três meses, o limite anterior às mudanças.
“Muitos investidores não têm condições de manter um investimento por tanto tempo. Com o aumento do prazo, eles saem do mercado. É importante voltar ao prazo inicial porque isso ajuda na composição do funding”, defende. A perspectiva do executivo é que o fortalecimento de outras opções potencialize o avanço do crédito imobiliário no País, mas sem descartar a importância da poupança.
