Texto opinativo por Marco de Vasconcellos - Jornalista, assessor de investimentos e fundador do Monitor do Mercado
Tijolo a tijolo, as notícias e dados que circularam na última semana parecem construir um alicerce para termos um mercado imobiliário aquecido nos próximos meses. Aqui e nos Estados Unidos.
Por lá, as taxas de hipoteca (usadas em empréstimos para quem vai comprar casas) atingiram seu pico histórico em outubro, quando a média da taxa de hipoteca de 30 anos chegou a 7,79% ao ano. Agora, depois de sete semanas seguidas em queda, finalmente ficaram abaixo dos 7%, segundo dados da Freddie Mac, gigante da área.
A queda das taxas acompanha a visão majoritária dos analistas do mercado de que o Banco Central dos EUA, o Fed, vai começar a cortar as taxas de juros —atualmente, no intervalo de 5,25% e 5,50% ao ano— a partir de março.
Hipotecas mais baratas aumentam o apetite por casa própria e são a porta de entrada para o aquecimento do mercado imobiliário. Em novembro, o número de novas listagens (casas colocadas à venda) e de vendas pendentes (negócios fechados, aguardando finalização) chegou ao maior patamar dos últimos 12 meses, segundo levantamento de outra imobiliária enorme, a Redfin, com dados de todo o país.
E o aumento da demanda já elevou o preço das casas em 3,7% em novembro, em comparação com o ano passado. O maior salto anual desde outubro de 2022. Além da expectativa de corte nos juros, as pessoas estão entendendo que não dá para adivinhar quando a taxa da hipoteca voltará a ficar abaixo de 5%, diz o texto publicado junto à pesquisa.
Em terras tupiniquins, o otimismo com o ciclo de cortes nos juros teve efeito imediato no aumento das vendas de residências. Em agosto, quando o Copom cortou os juros pela primeira vez em três anos, o número de casas vendidas em São Paulo saltou de 5.800 (em junho) para 8.000 —maior patamar, até agora, dos últimos dois anos, segundo os dados do Secovi-SP.
Mas não só de juros se faz um mercado. O Marco Legal das Garantias, sancionado pelo presidente Lula no fim de outubro —com vetos que foram derrubados pelo Congresso na última semana— traz mais incentivos —em duas frentes— para o nosso mercado imobiliário.
A primeira e mais óbvia frente é destravar crédito no mercado. Como um bem (veículo ou imóvel) passa a poder ser usado como garantia para mais de um empréstimo, a ideia é que o dinheiro volte a circular para, em muitos casos, ser destinado à compra de um outros imóveis.
Há um segundo ponto dessa lei que poderá trazer mais tempero para um mercado ainda pouco explorado no Brasil, mas com grande potencial de alavancagem financeira: o de imóveis retomados, também chamados de imóveis de leilão.
A norma facilita que os credores retomem os bens, quando a dívida não for quitada. Assim, devemos assistir nos próximos meses um aumento do número de imóveis retomados pelos bancos para, logo em seguida, irem a leilão, a preços normalmente bem abaixo do valor de mercado. A Caixa Econômica Federal é o maior expoente desse mercado.
Falando em imóveis a preços baixos, não podemos ignorar que as construtoras estão pedindo que os profissionais do ramo intensifiquem as buscas por terrenos para loteamentos populares e construções dentro do recorte do programa Minha Casa Minha Vida.
Menos juros, mais crédito na praça e mais imóveis a preços populares parecem pilares promissores para os próximos meses no setor imobiliário.
