A intenção da Caixa de vender até R$ 100 bilhões da sua carteira de crédito em quatro anos pode levar o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que hoje soma R$ 79 bilhões em estoque, a mais do que dobrar de tamanho. Os especialistas, contudo, questionam a viabilidade do banco estatal colocar um volume tão grande desses papéis no mercado de capitais.
O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, disse ontem, em evento promovido pelo Credit Suisse, que o banco não explora a securitização como funding de maneira adequada e que a meta de chegar a R$ 100 bilhões com essas operações ainda baixa. Guimarães afirmou que a Caixa também pode securitizar a carteira de crédito de grandes empresas.
A Caixa tem cerca de 70% do crédito imobiliário no Brasil. A venda de R$ 100 bilhões representaria 23% da carteira de crédito habitacional do banco, que somava R$ 440,5 bilhões no fim do terceiro trimestre de 2018.
O plano da Caixa é visto como ousado pelos especialistas. A primeira dificuldade será colocar esse volume de CRI no mercado, uma vez que o principal investidor desses ativos hoje são pessoas físicas, que contam com benefício fiscal. Para ampliar a demanda seria preciso trazer os investidores estrangeiros e os fundos de pensão.
O investidor estrangeiro não investe nesses papéis, emitidos em reais no Brasil, por causa da variação cambial. Além disso, o benefício fiscal para o investimento nesse ativo é concedido apenas para o investidor estrangeiro pessoa física, e não vale para os institucionais, explica Tatiana Penido, sócia especialista de tributos de investimentos do Mattos Filho. "Com isso fica difícil ele investir, porque ele já tem isenção fiscal para a aplicação em outros ativos brasileiros como os títulos públicos", diz.
No caso dos fundos de pensão, a concorrência é com os títulos públicos já que as fundações são isentas para compra de ambos papéis e o prêmio oferecido pelo CRI em relação ao título do Tesouro é considerado baixo para correr esse risco.
O segundo fator que pode dificultar a venda de recebíveis imobiliários da Caixa é a remuneração do ativo. Os investidores não gostam de papéis atrelados à Taxa Referencial (TR), indexador da maior parte da carteira de crédito imobiliário da Caixa e que hoje está em zero. Por isso, até hoje, houve poucas operações de securitização de crédito imobiliário de bancos. A maior parte da venda de carteira de crédito imobiliária pelos bancos via securitização foi comprada pelo FGTS, que adquiriu R$ 8,99 bilhões em 2016, sendo 79% desse volume de CRI da Caixa. "Difícil encontrar investidor que vai querer correr risco de TR", diz Vicente Nogueira, sócio da securitizadora Habitasec.
Para securitizar uma carteira atrelada a TR, a Caixa terá de pagar uma taxa mais alta ao investidor, segundo Nogueira. Os papéis pulverizados, que têm como lastro recebíveis de contratos de imóveis residenciais, costumam pagar um retorno de 7% a 10% mais a variação da inflação. Essa taxa é bem maior do que o custo de funding com recursos da poupança e do FGTS, o que poderia levar a Caixa a ter que cobrar um juro mais elevado no crédito imobiliário.
A mudança nas regras anunciadas pelo Conselho Monetário nacional (CMN) em 2018 pode facilitar a venda desses créditos ao permitir a adoção de indexadores de mercado para operações de crédito imobiliário com funding da poupança. "A Caixa teria que absorver a diferença [entre o custo do CRI e do crédito atrelado a TR] e entrar na cota subordinada dos CRIs [que são as primeiras a absorver as perdas] ou passar a fazer novos financiamento com outro indexador", diz Eduardo Malheiros, sócio e presidente da gestora Habitat Capital Partners.
Os fundos imobiliários, que têm patrimônio de R$ 81 bilhões, poderiam absorver parte desse volume. "É preciso ver primeiro que tipo de imóvel será dado em garantia desses créditos da Caixa; se será Minha Casa, Minha Vida ou não, qual o tíquete médio das operações e como está a taxa de inadimplência da carteira", afirma Daniel Malheiros, sócio da gestora de ativos imobiliários RBR Asset Management.
O analista de crédito da S&P Global, Pedro Breviglieri, lembra que a Caixa pretende pagar os R$ 40 bilhões de instrumento híbrido de capital e dívida ao Tesouro, o que obrigará o banco a reduzir o balanço.
Uma das soluções para a Caixa testar o apetite do mercado em relação a esses papéis seria criar um fundo e transferir esses créditos para ser distribuído para outros cotistas, afirma Bruno Tuca, sócio do escritório Mattos Filho.
No ano passado, apenas 11,6% dos R$ 9,02 bilhões de CRIs emitidos eram de operações de crédito imobiliário residencial, segundo dados da edição 2019 do Anuário Uqbar: Certificados de Recebíveis Imobiliários.
Os CRIs representavam apenas 6% do funding para o crédito imobiliário em outubro de 2018. Esse mercado, contudo, tem grande espaço para crescer à medida que outras fontes de recursos, como o FGTS e a poupança, se tornarem insuficientes para atender o aumento da demanda no mercado imobiliário.
Malheiros, da Habitat, acredita que, para a securitização da carteira imobiliária dos bancos ganhar força, o governo poderia flexibilizar a exigibilidade de destinação de 65% das captações da poupança para crédito imobiliário, o que hoje dificulta que os bancos retirem esses créditos do balanço. "Os bancos não têm muita margem de manobra para fazer a securitização", diz.
Breviglieri, da S&P, lembra que, com funding para o setor, o CRI casa melhor com a carteira de crédito imobiliário com prazos maior.
