Minha Casa Minha Vida e as faixas de pagamento para financiamentos. A expectativa do anúncio de uma reformulação do programa Minha Casa Minha Vida encerra um ciclo de dez anos da política habitacional responsável pela construção de mais de 4 milhões de moradias pelo país.
Focado inicialmente em imóveis para a baixa renda -a chamada faixa 1, voltada para famílias com renda de até R$ 1.800-, o programa foi perdendo esse caráter conforme a crise fiscal apertou o orçamento do governo federal.
Na faixa 1, a União subsidia até 90% do valor do imóvel. Os beneficiários são selecionados pelas prefeituras, escolhidos por sorteio. Entre 2009 e 2013, 80% dos contratos fechados no programa eram para unidades com esse perfil, segundo dados da FGV. Desde então esse percentual caiu para cerca de 20%, e em 2019 não houve nenhuma unidade contratada nesta faixa.
Diante da situação fiscal apertada e da agenda de cortes de gastos do atual governo, o fim da faixa 1 já era uma expectativa do mercado.
“A faixa 1 tende ao desaparecimento. A sinalização que temos é que o governo vai acabar com isso”, afirmou Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário paulista) no último dia 4, durante seminário sobre o programa na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP.
A ideia do governo é passar a fornecer vouchers a famílias com renda mensal de até R$ 1.200, que poderão ser utilizados para compra de unidades prontas, construção ou reforma, de acordo com o ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto, em entrevista à Agência Brasil no último dia 3.
O valor do voucher vai depender do mercado imobiliário local, mas a pasta trabalha com uma média de R$ 60 mil. Outra novidade é a prioridade a municípios de até 50 mil habitantes.
Pela regra anterior, os empreendimentos na faixa 1 eram propostos pelas construtoras e, se aprovados, contratados pela Caixa. A ocupação das unidades cabia à prefeitura da localidade.
Um dos principais problemas desse modelo foi a localização dos imóveis -sem a necessidade de vendê-los para o consumidor final e com a unidade praticamente quitada pelo governo, a tendência das construtoras era buscar os terrenos mais baratos para os empreendimentos.
A localização periférica, frequentemente desarticulada de serviços básicos como rede de saneamento e transportes e serviços de educação e saúde, é uma das principais críticas ao Minha Casa Minha Vida.
Além dos efeitos de segregação observados em muitas cidades, a periferização desses empreendimentos é uma das hipóteses da pesquisadora Claudia Eloy, do Observatório Brasileiro de Crédito Habitacional, para a inadimplência observada na faixa 1. Pressionadas por gastos maiores com transporte e acesso mais restrito aos centros urbanos, muitas famílias acabam ficando sem recursos até mesmo para as contas de água e energia.
A violência é outro problema recorrente nos empreendimentos da faixa 1. Pesquisas no Ceará, Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul identificaram condomínios controlados por facções criminosas e milícias.
Apesar das críticas, a faixa 1 do Minha Casa Minha Vida é reconhecida como um dos principais projetos de política habitacional de interesse social implementados no país, e sua extinção gera preocupação entre especialistas
Foi a primeira vez na história da política habitacional brasileira que foram mobilizados subsídios a fundo perdido para populações que não teriam acesso a moradia de outra forma”, diz a urbanista Raquel Rolnik, ex-relatora especial do Conselho de Direitos Humanos da ONU para o Direito à Moradia Adequada.
Segundo ela, essa preocupação sumiu da agenda do atual governo, agravando o que chama de “emergência habitacional” relacionada à vulnerabilidade social imposta pela crise econômica.
A obrigatoriedade de alcançar a baixa renda foi uma das principais diferenças em relação a projetos anteriores, como o BNH. Apesar de ter sido pensado para atender faixas de renda mais baixas, quem acabou ocupando esses imóveis foram famílias de classe média, dada a alta demanda reprimida desse segmento e a falta de subsídios para os mais pobres.
A preocupação agora é que a baixa renda fique novamente para trás. “O risco da retomada [atual] é que ela se concentre nos segmentos de maior renda e na região Sudeste, o que pode gerar pressão sobre os preços inclusive para a baixa renda”, afirma Luciana Royer, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e uma das organizadoras do seminário sobre o MCMV.
O presidente do Secovi-SP, por exemplo, espera que o preço do metro quadrado suba no ano que vem, em razão da liberação de uma demanda reprimida pelos últimos anos de crise e pelo o que ele vê como restrições urbanísticas impostas pelo Plano Diretor a construção de novos empreendimentos.
De acordo com Vladimir Iszlaji, da Abrainc (associação das incorporadoras), por volta de 50% do déficit habitacional está concentrado na faixa de renda de 1 a 3 salários mínimos. Calculado atualmente em 7,8 milhões de unidades, a projeção é que mais 9 milhões habitações serão necessárias nos próximos dez anos, sendo um quarto delas para famílias com renda de até um salário mínimo.
Ele afirma que o setor não tem uma resposta para o problema do fim da faixa 1. Locação social e melhora do emprego poderiam fazer parte das soluções, diz. Iszlaji também aponta o desenho da faixa 2, em que as famílias contratam um financiamento mas ainda recebem algum grau de subsídio, como um modelo. “Com subsídio pequeno você dá affordability [capacidade de aquisição] para a família com renda de R$ 1.500, R$ 1.600.”
No entanto, Evaniza Rodrigues, da União Nacional Por Moradia Popular, vê outros entraves para além da renda no acesso à moradia via financiamento, como as análises de risco de crédito e a baixa capacidade de endividamento das famílias.
“Hoje o que leva à destruição do programa são seus pontos positivos: o foco na baixa renda. Pessoas sem acesso a financiamento ficam sem nenhuma alternativa”, diz.
