O volume de crédito de financiamento imobiliário cresceu neste ano. Foram R$ 30,21 bilhões de janeiro a julho, montante 21,9% superior ao mesmo período de 2017, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Para quem quer aproveitar o momento de crédito em alta e taxas de juros em baixa (acompanhando a taxa Selic, que está em 6,5%, o menor patamar histórico), é importante pesquisar.
Como o financiamento imobiliário acontece em prazo longo, mesmo uma pequena variação da taxa de juros pode significar uma grande economia para o comprador.
Cálculo feito pela MelhorTaxa, site que faz simulações de crédito, mostra que um financiamento imobiliário no valor de R$ 250 mil por um prazo de 15 anos pode custar R$ 280 a mais por parcela, ou R$ 50 mil no total, se a taxa de custo efetiva subir de 10% para 12% ao ano.
Importante lembrar ainda que os juros cobrados pelos bancos -em torno de 9%- não são o único custo para quem pretende financiar um novo imóvel.
Há ainda dois seguros obrigatórios: morte e invalidez permanente, que é calculado com base no saldo devedor e leva em consideração a idade do comprador, e de danos físicos ao imóvel, calculado com base no valor do bem. Os custos são divididos e incluídos no parcelamento.
O ideal é que a parcela mensal total não comprometa mais do que 20% a 30% da renda da pessoa, explica o professor de finanças do Insper, Ricardo Rocha.
Os bancos permitem dividir o valor do empréstimo em até 35 anos (veja quadro abaixo). O prazo escolhido pelos mutuários costuma ser menor, em média 20 anos.
"A maioria quita o financiamento em 12 anos", comenta o economista-chefe do Secovi (sindicato do mercado imobiliário), Celso Petrucci.
Ele afirma que o crédito imobiliário tem despertado mais interesse das instituições financeiras e ajudado no aumento das vendas do setor.
"Para se ter uma ideia, em 2004 e 2005, esse tipo de financiamento representava 5% do crédito dos bancos para a pessoa física. Hoje já está em 20%", afirma.
De acordo com o diretor da área de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Gomes Albuquerque, o crédito imobiliário deixou de ser uma obrigação dos bancos (que têm que destinar recursos da poupança para financiar casa própria) para se tornar um produto estratégico das instituições.
Além do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que usa recursos da poupança, é possível conseguir financiamento para a casa própria pelo Minha Casa Minha Vida.
No programa do governo, que usa recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), a taxa média é menor, de 6% ao ano.
Nesse caso, há limitação de renda familiar de até R$ 9.000 mensais. Há ainda o teto de R$ 240 mil no valor do imóveis financiado, que é válido para Distrito Federal, São Paulo e Rio de Janeiro.
Outra alternativa é a linha pró-cotista, que também usa recursos do FGTS sem impor limite de renda. Mas para ter acesso a esse recurso é obrigatório que a pessoa esteja contribuindo com o fundo de garantia.
É uma linha com taxas a partir de 8% ao ano. "Depois do Minha Casa Minha Vida é a modalidade com os juros mais baixos do mercado", afirma o vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Paulo Antunes.
Antes, esse financiamento estava disponível apenas nos bancos públicos, mas já começa a fazer parte também da carteira das instituições privadas.
"Começamos a operar nessa modalidade, mas ainda é uma linha bastante reduzida em termo de disponibilidade", diz o superintendente de negócios imobiliários do Santander, Fabrizio Ianelli.
A pró-cotista tem orçamento definido pelo governo. Neste ano, foi destinado R$ 1,4 bilhão à compra de imóveis usados, já totalmente liberado, de acordo com a Caixa.
A instituição informa que o financiamento para imóveis novos segue aberto. O Bradesco pretende entrar nessa linha a partir do ano que vem.
Há ainda a opção de financiamento direto com as construtoras. Nesse caso, a taxa de juros fica em 12% ao ano mais IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), que de janeiro a agosto deste ano acumula uma alta de 6,66%.
"Antes, essa era uma alternativa mais usada porque o crédito imobiliário era mais caro e restritivo. Mas, com as reduções nas taxas e os bancos mais interessados neste produto, o financiamento com incorporadoras diminuiu bastante", explica Petrucci, do Secovi.
Novas regras para crédito podem entrar em vigor neste mês - As medidas que o governo federal anunciou para janeiro como forma de ampliar o crédito imobiliário, como a elevação do valor de financiamento de imóveis com recursos do FGTS de R$ 950 mil para R$ 1,5 milhão, podem ser adiantadas e entrar em vigor ainda neste mês.
O setor imobiliário teme que as compras previstas para este semestre sejam postergadas para o ano que vem para garantir acesso às novas regras.
Por isso, as empresas da área negociam com o CMN (Conselho Monetário Nacional) para que as mudanças possam valer a partir de agora.
O Banco Central não comenta o assunto, mas tanto instituições financeiras quanto entidades do setor afirmam que o CMN já deu sinal positivo para a alteração e deve publicar nos próximos dias resolução antecipando a medida.
De acordo com levantamento do Secovi (sindicato do mercado imobiliário), há na cidade de São Paulo 1.933 imóveis para serem comercializados na faixa entre R$ 900 mil e R$ 1,5 milhão, inclusos, portanto, na nova faixa de financiamento via FGTS.
As novas regras preveem ainda que os bancos possam usar indexadores diferentes da TR (Taxa Referencial), como os índices de preços, na constituição do crédito.
Isso permite que as instituições negociem as carteiras de financiamento com investidores estrangeiros e, consequentemente, ampliem os recursos destinados para o crédito imobiliário.
