Quem tem dinheiro guardado e pensa em investir em imóveis para tentar ganhar com a valorização vai encontrar um momento desfavorável diante dos juros elevados da economia atualmente. Mas para os proprietários que vivem o dilema entre vender ou colocar para alugar, a melhor opção recai na locação, avaliam especialistas ouvidos pelo Valor.
“O momento atual, com a taxa básica Selic em quase 14% ao ano e inflação elevada, incentiva o consumidor a buscar o aluguel em detrimento de uma decisão de aquisição”, afirma o sócio e fundador da plataforma digital de compra, venda e aluguel de imóveis UBLink, Rogério Santos. “Se a pessoa puder esperar o próximo ano [para vender], terá um cenário mais favorável”, diz.
De acordo com ele, há uma perspectiva de retomada de alta dos preços dos imóveis “mais para 2023”. Santos vê “condições macroeconômicas melhores no ano que vem, com possibilidade de queda de juros e sem as incertezas das eleições. Isso vai estimular novamente as pessoas a comprar [propriedades] e estimular o crédito para aquisição de residências mais para a frente”. Para o sócio da UBLink, os juros estão muito elevados e, nesse caso, é melhor deixar o dinheiro em investimentos mais conservadores.
O “yield” da locação, ou seja, o retorno médio com aluguel em relação ao preço do metro quadrado de venda atingiu em 0,43% ao mês em agosto, de acordo com dados do Índice FipeZap+, que abrange preços anunciados de venda e locação de imóveis residenciais em 16 capitais. Esse yield anualizado significa um retorno de 5,16%, abaixo até da caderneta de poupança, que atualmente rende 6,17% ao ano mais a variação da taxa referencial (TR).
Em 2022, alta mensal média do aluguel tem superado as variações de índices de inflação como IPCA e IGP-M
No entanto, o rendimento com locação é apenas um dos componente do retorno total de um imóvel. Se for considerada a valorização média do metro quadrado em 12 meses até agosto, medida pelo FipeZap, o ganho total do proprietário alcança 11,23%, bem acima da caderneta. O ganho imobiliário superou também o CDI no mesmo período. O referencial conservador alcançou 10,23% na mesma base, até agosto, mas tende a fechar o ano bem acima desse patamar, mais perto do atual nível da taxa básica Selic, de 13,75% ao ano.
O coordenador do FipeZap, Alison Oliveira, afirma ser necessário observar o comportamento dos juros no tempo para se fazer uma comparação correta com o retorno do aluguel. “Quando se pensa em taxa real da economia [o yield da locação] parece baixo, porque o CDI [referencial conservador] em 12 meses atingiu em agosto 10,23%, então há desvantagem para o aluguel. Mas o pensamento de investimento imobiliário tem de ser de longo prazo, então em 2021, por exemplo, o ‘yield’ do aluguel estava acima dos juros da economia e, no longo prazo, tende a convergir e pode até superar de novo [o custo de oportunidade].”
“Para uma Selic baixa, por exemplo, entre 3% ou 4% ao ano, como tivemos entre 2020 e parte de 2021, o retorno do bem imóvel é melhor do que a renda fixa e do que o custo de oportunidade”, diz o coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), Alberto Ajzental. “Mas no momento atual, com a Selic em dois dígitos, a renda fixa e até a caderneta remuneram melhor”, considera. “De qualquer modo, no caso de imóveis, em geral, é preciso esperar para ver o retorno em prazos como 10 ou 15 anos.”
Outro ponto favorável para quem pensa em obter renda com aluguel é o fato de o valor médio do metro quadrado da locação residencial em grandes centros exibir tendência de alta acima da média da inflação nos próximos meses, segundo especialistas. O cenário atual está bem mais favorável aos proprietários do que aos inquilinos. No momento, há uma demanda por aluguel mais pressionada, como reflexo do adiamento das decisões de compra de casas e apartamentos financiados em meio a juros e inflação elevados.
O FipeZap+ mostra em agosto de 2022 uma alta média acumulada em 12 meses de 15,3% no valor do metro quadrado do aluguel. Já o preço médio de venda subiu 6,07% no mesmo período. O indicador tem mostrado estabilidade para os preços de venda em 12 meses desde o início de 2022. Já o valor das locações apresenta subida contínua na leitura em 12 meses desde junho de 2021. Na comparação mensal, porém, o ritmo de alta aponta para uma desaceleração, com avanço de 1,3% em agosto ante incremento de 1,37% no mês anterior e de 1,58% em junho.
Oliveira, do FipeZap, explica que, desde o ano passado, o indicador do aluguel começou a ter trajetória de aumento e chegou a ultrapassar índices de inflação como IPCA e até o IGP-M. “Em agosto, o FipeZap de aluguel está com alta de 15,3% em 12 meses contra 9,73% do IPCA e de 8,59% do IGP-M, então devemos ver por algum tempo o referencial de locações acima desses índices, com uma convergência mais para o ano que vem”, afirma.
Mesmo quem precisa se desfazer de um imóvel por necessidade urgente de dinheiro tem opções para ganhar fôlego, pondera Santos, da UBLink. “Hoje temos o home equity, por exemplo, a pessoa pode fazer um empréstimo por meio dessa linha com garantia de imóvel e ganhar tempo para esperar uma melhor situação. Quando a oportunidade chegar, pode vender a casa ou apartamento, saldar o empréstimo e usar o restante do recurso.”
A analista de fundos imobiliários da XP, Maria Fernanda Violatti, lembra que os “tijolos” voltaram a se valorizar e diz que no próximo ano as condições serão melhores. Para ela, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) pode ser considerado uma espécie de “espelho” ou indicador antecedente de tendências do setor imobiliário. “No caso de imóveis comerciais de alta qualidade, vemos uma demanda crescente. Em 2019, antes da pandemia, tivemos uma absorção líquida [diferença entre ocupações de novos espaço e devoluções] de 102 mil metros quadrados e, neste ano, a expectativa é terminar com absorção de 230 mil metros quadrados”, afirma.
A reação do mercado de FIIs vem na esteira de uma percepção de que o ciclo de alta de juros chegou ao fim. Além disso, explica Violatti, os agentes alimentam expectativa de que os cortes na taxa básica comecem já na primeira metade de 2023. “Os economistas da XP projetam o começo de redução da Selic no primeiro semestre [do ano que vem] com os juros terminando o ano em 10%.”
Em 2022, se o movimento de aquisição de imóveis se retraiu devido às incertezas macroeconômicas e políticas, o mercado de locação, por outro lado, tem ido bem. “O segmento de médio padrão foi o que sofreu mais no cenário atual, por conta da dinâmica de capacidade de compra piorando com a inflação e a deterioração da confiança”, explica o chefe de real estate da XP, Ygor Altero. “Então a retração deve impulsionar esse eventual comprador para o aluguel é o mesmo movimento que vemos nos EUA hoje.”
Ajzental, da FGV, enfatiza haver “muitos mercados dentro do mercado imobiliário brasileiro”, dadas as dimensões e a heterogeneidade do país. Segundo o professor, o desempenho econômico de cada região determina, em várias medidas, a atratividade do setor. “No Centro-Oeste, por exemplo, grande exportador de grãos, o mercado imobiliário tende a estar mais forte e demandado que o do ABC paulista, onde há várias montadoras deixando a região.”
Na decomposição do IPCA, o item aluguel residencial mostrou alta em 12 meses de 9,88% em agosto, enquanto o índice cheio teve elevação de 8,73%. Quando se observam os dados das capitais, os números mostram grandes diferenças. Em Aracaju, as locações acumularam subida de 2,53% em 12 meses. Em São Paulo, o avanço foi de 12,76%. Há ainda casos como o de Campo Grande, no Mato Grosso do Sul, que apresentou variação positiva de 16,33%.
“Um ponto importante ao se avaliar o retorno dos imóveis é lembrar que cidades evoluem e cidades decaem. Existem vetores de crescimento em um município. É muito difícil de prever isso em dez ou 20 anos. Além disso, existem as particularidades de cada segmento, como baixo, médio e alto padrão. No caso de São Paulo, pode ocorrer nos próximos anos, por exemplo, uma superoferta de apartamentos pequenos e, com isso, mesmo com demanda aquecida para aluguel, esse segmento ter uma pressão de baixa”, diz.
Matéria publicada em 04/10/2022
