Por Ana Luiza Tieghi
A incorporadora Moura Dubeux, que atua no segmento de imóveis de médio e alto padrão no Nordeste, teve margem bruta de 40,1% no primeiro trimestre, percentual elevado na comparação com outras empresas de capital aberto que lançam produtos similares. Um dos motivos para esse desempenho é o tipo de obra que faz.
Como explica Diego Villar, presidente da Moura Dubeux, a empresa fez seu primeiro prédio, em 1983, com o sistema de condomínio fechado, também chamado de preço de custo, e segue apostando nele, mesmo após a abertura de capital, no início de 2020.
Diferentemente da incorporação tradicional, na qual a empresa pega dinheiro emprestado de uma instituição financeira para iniciar a obra, o sistema de condomínio fechado não expõe o caixa. “Criamos um CNPJ de condomínio-obra e, quando você compra uma unidade, vira condômino, é dono da obra também”, diz Marcello Dubeux, diretor-financeiro. Um entrave é que todo o recurso para a construção vem dos condôminos, então eles precisam quitar sua unidade enquanto ela é erguida. Segundo os executivos, são em torno de 40 a 48 prestações.
Além das prestações da obra, o condômino paga uma taxa de administração para a incorporadora e as correções do valor da obra pelo Índice Nacional de Custo de Construção (INCC). Como o valor não é fechado, mas apenas estimado no início do projeto, esse sistema permite repassar integralmente ao comprador qualquer elevação de custo da obra. Isso evita um problema atual do sistema de incorporação, que vendeu uma unidade na planta por um preço determinado e depois não pode elevá-lo além do INCC, enquanto a obra ocorre. Do seu lado, o comprador tem a vantagem de não pagar juros.
O desafio é encontrar compradores qualificados, o que afeta a escalabilidade do modelo. Por isso, é mais comum encontrá-lo em construtoras de porte menor. Como resumiu Villar em evento da incorporadora para investidores, na semana passada, “todo produto de condomínio pode ser uma incorporação, mas nem toda incorporação pode ser condomínio”.
A empresa encontrou esse público nos projetos de segunda residência, em regiões litorâneas e turísticas da região. Sua linha Beach Class, de empreendimentos nesses locais, que vão de estúdios a unidades de dois quartos, representou 30% das vendas desde a abertura de capital, e é feita pelo sistema de condomínio fechado.
Segundo Villar, a empresa estimava que o mercado para os empreendimentos a preço de custo era de R$ 400 milhões ao ano na região, mas elevou o valor para R$ 600 milhões depois da pandemia, quando cresceu a procura por imóveis de segunda residência.
A companhia, que já lançou unidades dessa linha na Bahia, no Ceará e em Pernambuco, vai continuar com os lançamentos nesses estados e também passar a atuar no litoral de Alagoas. Eles não preveem arrefecimento da demanda por esse tipo de imóvel, que é comprado também para ser colocado em plataformas de locação e gerar renda aos proprietários. “A hotelaria está caindo em desuso, muita gente que viaja com família precisa de apoio, ter cozinha, então esse produto de praia é muito bem aceito pela clientela”, diz Dubeux.
De acordo com a empresa, o lucro bruto obtido com esse tipo de obra foi de 63,5% no primeiro trimestre do ano, mais do que o dobro dos 28,2% registrados na incorporação tradicional.
(Matéria publicada em 20/06/2022)
