Por Circe Bonatelli
A incorporadora Moura Dubeux está preparando a entrada em mais duas capitais nordestinas até o fim do ano: João Pessoa e Aracaju. Com isso, passará a cobrir as sete maiores capitais da região – entram aí também Recife, Fortaleza, Salvador, Maceió e Natal– consolidando-se como a maior empresa imobiliária fora do Sudeste.
A Moura Dubeux responde por cerca de 20% dos lançamentos de imóveis no Nordeste, que movimenta cerca de R$ 9 bilhões em valor geral de vendas (VGV) por ano. Na sua cidade de origem, Recife, essa marca chega a 25%.
Apesar do ambiente mais difícil para venda de imóveis em decorrência de juros e inflação elevados, a incorporadora tem conseguido crescer graças a uma combinação de empreendimentos certeiros (isto é, bem em linha com a demanda dos consumidores) com a falta de concorrentes à altura.
“A Moura Dubeux está ocupando um vazio do mercado, sem concorrentes com escala similar. Estamos vendo uma carência dos consumidores por produtos imobiliários”, afirma o diretor financeiro e de relações com investidores, Marcello Winik Dubeux, em entrevista ao Estadão/Broadcast.
Oportunidade
Esse vácuo tem duas origens. Uma delas foi o tombo sofrido por grandes construtoras como Odebrecht, Queiroz Galvão OAS na esteira da Lava Jato nos últimos quatro anos. As investigações da operação culminaram na perda de contratos de obras de infraestrutura e quedas bruscas no faturamento. Com isso, elas acabaram enxugando seus negócios – o que afetou a atividade no segmento residencial.
Outro vácuo é mais antigo e remonta ao ciclo de crescimento da década passada. Incorporadoras do Sudeste – como Cyrela, Rossi, Tecnisa, entre outras – estavam bastante capitalizadas após as ofertas iniciais de ações (IPOs, na sigla em inglês) da época e decidiram lançar projetos no Nordeste. Só que a expansão do número de canteiros foi muito acelerada, e elas tiveram dificuldade de atuar em um mercado até então desconhecido. Resultado: estouros de orçamentos, entregas atrasadas, processos de consumidores e prejuízos. Depois disso, nunca mais lançaram empreendimentos por lá.
Abertura de capital
A Moura Dubeux não passou ilesa à sequência de crises econômicas do País e acabou muito endividada. Mas isso foi resolvido pela captação de R$ 1,25 bilhão por meio da abertura de capital em fevereiro de 2020 – o último IPO antes da chegada da pandemia.
A captação foi o combustível para pagar dívida
s e dar andamento a uma série de projetos residenciais. E há intenção de continuar dando vazão a essa estratégia. Para 2022, a incorporadora está preparada para lançar empreendimentos com um VGV total de até R$ 2 bilhões, segundo o diretor financeiro.
“Não temos obrigação de lançar. Só vamos fazer isso se o mercado se mostrar favorável”, afirma Dubeux, ponderando que esse valor não representa uma meta formal (guidance). “Por enquanto não vimos nenhuma bandeira amarela, nem redução significativa na velocidade de vendas. Nós atuamos em regiões que ficaram muito tempo sem produtos e têm uma demanda reprimida”, complementa.
Foram lançados sete residenciais no primeiro semestre, com um VGV de R$ 915 milhões. Dois projetos foram 100% vendidos nas primeiras semanas. Os outros estão dentro do planejado, que é vender 30% dos apartamentos na abertura do estande e 60% durante as obras, restando só 10% no estoque após a conclusão. Segundo o executivo, as vendas têm fluído bem nos meses de abril a junho.
Alto padrão
A Moura Dubeux tem priorizado empreendimentos de alto padrão, na faixa de R$ 10 mil a R$ 15 mil por metro quadrado. Também tem explorado mais o segmento de “segunda moradia”, isto é, apartamentos no litoral usados principalmente nas férias.
De modo geral, são projetos destinados a consumidores de maior poder aquisitivo na região e mais resiliente à crise macroeconômica. Essa preferência se explica pelo fato de a incorporadora estar elevando o preço dos imóveis para repassar o aumento nos custos de materiais e preservar as margens.
No fim do primeiro trimestre, a companhia contava com um caixa líquido de R$ 90 milhões. De 2023 a 2024, está prevista queima de caixa por conta do volume maior de obras, de acordo com o diretor financeiro.
Matéria publicada em 15/02/2022
