Por Ana Luiza Tieghi
Os diretores da MRV&Co estão confiantes com os resultados de 2023, que, para eles, demonstram que a empresa entregou seu “turn around” (recuperação) operacional. A companhia especializada no segmento de baixa renda divulgou balanço do quarto trimestre na quinta-feira (29) e realizou teleconferência com analistas na última sexta-feira (1º).
O co-presidente Rafael Menin destacou que o programa federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV) está “muito bom” para os produtores e que há uma onda de implementação de programas estaduais, que têm garantido, em média, subsídio adicional ao MCMV de R$ 17 mil. “É um novo ingrediente que faz diferença muito grande na operação das empresas de baixa renda”, afirmou.
Segundo ele, esse desconto adicional ao cliente é usado pela empresa para reduzir sua carteira de pró-soluto (financiamento feito pela empresa ao cliente), melhorar a velocidade de vendas e aumentar o preço das unidades.
A empresa elevou o preço do ticket médio das unidades em 18% entre o final de 2022 e de 2023.
Segundo Menin, esse foi um dos fatores que levou a divisão de incorporação nacional da MRV&Co, que inclui as marcas MRV e Sensia, a atingir um aumento de 45% nas vendas líquidas, que bateram R$ 8,5 bilhões. Outro fator foi o aumento de 20% no volume de unidades vendidas, que foi de 36,7 mil em 2023.
A empresa tem uma meta de vender em torno de 40 mil unidades ao ano, e não pretende elevar demais esse volume, segundo o também co-presidente Eduardo Fischer. Ganhos adicionais com programas de habitação devem servir para incrementar a rentabilidade, não o tamanho da operação.
A empresa aguarda ainda para março a implementação do FGTS Futuro, medida que permite considerar depósitos futuros do fundo como parte da renda dos clientes da faixa 1 do MCMV, que têm renda familiar de até R$ 2.640.
Fischer afirmou que um terço das vendas atuais da MRV vão para essa faixa de renda, o que pode aumentar para mais de 40% com a medida.
Outro fator que pode elevar a participação da faixa 1 nas vendas da MRV é a implementação do Regime Especial de Tributação 1 (RET 1) , que vai reduzir de 4% para 1% a alíquota do imposto a ser paga nas unidades para esse público.
Fischer analisa que o FGTS Futuro deve chegar antes, mas que há muita “pressão e vontade” para que ambas as medidas comecem a valer em breve.
A MRV teve queima de caixa de R$ 201 milhões em 2023, ante guidance de geração de até R$ 200 milhões. Segundo Menin, isso se deve, em parte, às despesas com pagamento de terrenos que a companhia comprou entre 2015 e 2020, quando tinha uma estratégia de subir sua produção para 60 mil a 70 mil unidades ao ano.
“Faço um mea culpa, adotamos erradamente a estratégia de comprar mais de 50% dos terrenos em dinheiro”, afirmou. Com essa estratégia, a empresa acabou gastando “muio mais” com terrenos do que precisaria para seguir a meta atual de 40 mil unidades ao ano, disse.
Por outro lado, “o copo meio cheio” é que a divisão de incorporação da MRV tem hoje um banco de terrenos avaliado em R$ 47,9 bilhões, e deve desembolsar menos dinheiro com novas áreas no futuro.
Resia, Luggo
Na empresa americana de imóveis para renda Resia e na sua versão brasileira Luggo, que também compõem o grupo MRV&Co, o ano foi difícil e pouco rentável, mas os diretores veem um cenário mais positivo em 2024.
Na Resia, Menin afirmou que a rentabilidade dos projetos deve melhorar com a queda dos juros americanos. A empresa constrói e vende projetos prontos, para serem alugados.
“Nosso papel é arbitrar o momento ótimo de vender as propriedades e, quanto mais para o final do ano, melhor”, afirmou, com a ressalva de que a empresa não pode deixar de fazer vendas antes disso, porque afetaria a geração de caixa. A Resia teve queima de caixa de R$ 1,1 bilhão em 2023, pouco melhor do que os R$ 1,3 bilhão do ano anterior.
Perguntado sobre um “spin-off” da Resia (separação do grupo MRV&Co), o diretor-financeiro Ricardo Paixão disse que isso está em “fase preliminar”, e que há análises para entender “a melhor estrutura” possível.
A Luggo, que tem um acordo para vender seus projetos para a Brookfield, deve ter mais vendas em 2024, segundo Menin, e está tentando antecipar essas vendas para que ocorram ainda na fase de obra, e não mais só após a entrega do empreendimento. A Luggo teve queima de caixa de R$ 54,4 milhões em 2023. Paixão afirmou que “não há previsão de resultado negativo” vindo dessa divisão para este ano.
(Matéria publicada em 01/03/2024)
