O mercado paulistano de terrenos para desenvolvimento de imóveis para a média renda vive um momento de queda de braço entre incorporadoras e vendedores em relação a preços. Diante de mais demanda pela principal matéria-prima para a construção de empreendimentos imobiliários, proprietários tentam conseguir preços mais elevados nas negociações, enquanto as empresas relutam em pagar valores maiores pelos terrenos, considerando que, apesar da expectativa de alta, os valores médios de apartamentos ainda não foram reajustados.
De outubro de 2018 a março deste ano, os preços de áreas tiveram forte valorização, na cidade de São Paulo, como consequência da retomada de lançamentos imobiliários para as rendas média e alta, após a definição do cenário eleitoral, em um ambiente de juros mais baixos e de menos estoques de apartamentos na carteira das incorporadoras. No segundo trimestre, os valores de terrenos começaram a se estabilizar em decorrência de as empresas já estarem mais abastecidas e das indefinições em relação aos rumos da economia.
Segundo Pablo Meira Queiroz, do escritório Tozzini Freire Advogados, as negociações de terrenos estão mais lentas do que no quarto trimestre e no primeiro trimestre. Há divergências de expectativas entre compradores e vendedores em relação aos preços, e as incorporadoras têm realizado as aquisições com mais critério. Por outro lado, como existe muita concorrência por áreas, alguns proprietários têm conseguido os preços buscados, conforme Queiroz.
Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de terrenos, diz que os proprietários “elevaram demais os preços”, mas que aqueles que precisam vender áreas acabam aceitando valores compatíveis com os propostos pelas incorporadoras. Empresas maiores e fundos de investimento imobiliário (FIIs) tem sido os principais compradores de terrenos, segundo o sócio da Arquimóvel.
De acordo com o diretor técnico da Lopes, Cyro Naufel Filho, continua a haver procura por terrenos para lançamentos a serem realizados em 2020 e 2021, mas o mercado vive um “momento de acomodação”. Segundo Naufel, a tendência é de alta de valores dos terrenos, mas as incorporadoras ainda não podem, no curto prazo, aumentar preços dos imóveis para a classe média. A sustentação dessas altas depende da melhora dos indicadores de emprego e renda.
Já nas unidades de alto padrão, é possível as incorporadoras obterem preços mais elevados, dependendo dos diferenciais do projeto, conforme o executivo da Lopes.
A demanda por terrenos se concentra, principalmente, nos eixos estruturantes - proximidades de metrôs e corredores de ônibus, onde o potencial construtivo aumentou com o novo Plano Diretor de São Paulo, de 2014. No chamado remanso, ou seja, nos miolos de bairros, só é viável desenvolver empreendimentos de alto padrão, segundo o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Emílio Kallas. O representante do Secovi-SP destaca que o setor defende a calibragem da Lei de Uso e Ocupação do Solo e do Plano Diretor de São Paulo.
O advogado do Tozzini Freire ressalta que a complexidade das negociações de terrenos aumentou no mercado paulistano. Exemplo disso, de acordo com Queiroz, é que a viabilidade de projetos a serem desenvolvidos em áreas maiores do que 20 mil metros quadrados está “praticamente impossível” devido às regras do novo Plano Diretor. Terrenos originados das instalações de antigas indústrias costumam ter grande porte.
