Márcia de Chiara
A freada que houve na economia brasileira em 2015 e a expectativa de que esse quadro se repita neste ano provocaram um ajuste profundo no mercado imobiliário. Depois da corrida do consumidor para ir às compras e da escalada dos preços, que predominaram no segmento imobiliário entre os anos 2005 e 2010, hoje o setor funciona em bases mais realistas. Com o mercado mais “pé no chão”, as negociações para comercialização de imóveis estão flexíveis e os preços ficaram atraentes para quem pretende adquirir a casa própria, avaliam especialistas.
“Não há no nosso radar nada indicando que o preço do imóvel novo vá recuar em termos nominais (descontada a inflação)”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, sindicato que reúne as empresas da cadeia da habitação. Ao contrário. Como daqui para frente estarão chegando ao mercado projetos desenvolvidos no novo Plano Diretor da cidade de São Paulo, que incorpora um custo de produção maior, ele não descarta um aumento de preço do imóveis novos.
De toda forma, o economista-chefe do Secovi-SP pondera que houve no ano passado um perda real, descontada a inflação, de 3% a 4% nas cotações dos imóveis novos. No entanto, um retrocesso dos valores considerando a inflação, na sua opinião, é praticamente impossível de ocorrer daqui para frente. Isso porque já está em curso no mercado a adequação da oferta a uma procura menor por imóveis.
No trimestre encerrado em janeiro, por exemplo, o número de imóveis residenciais e comerciais lançados caiu quase15% em relação a igual período do ano anterior e as vendas recuaram mais de16% nas mesmas bases de comparação, aponta pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), feita pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). A entidade reúne dados de 19 grandes incorporadoras, que se referem a imóveis comerciais e residenciais, que são a maior parte.
De acordo com a mesma pesquisa, ao longo do ano passado foram lançadas 60 mil unidades em todo o País e vendidas 109,5 mil. Apesar da queda no número de lançamentos, os estoques de produtos novos das incorporadoras não diminuíram e ficaram em torno de 100 mil unidades ao longo do ano, o que abriu espaço para condições mais flexíveis de negociação.
“Os estoques não caíram porque o número de distratos foi alto, cerca de 50 mil unidades”, diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe. A alta de juros, da inflação, o aperto no crédito são fatores que levaram os compradores a devolver os imóveis.
Se por um lado as construtoras diminuíram o número de lançamentos, também elas precisam pagar suas dívidas. “Nada mais natural do que as empresas colocarem os imóveis prontos em promoção, com descontos para transformar o que já está construído em dinheiro e fazer caixa num momento difícil que estamos atravessando”, explica Petrucci.
O economista-chefe do Secovi-SP calcula que se não tivessem ocorrido os feirões, o total de imóveis vendidos na cidade de São Paulo no ano passado não chegaria a 20 mil unidades. Em 2015, foram comercializados na capital paulista 21,1 mil unidades novas, segundo pesquisa do Secovi-SP.
Usados. No caso dos imóveis usados, o cenário é um pouco diferente. “O mercado travou”, conta Zylberstajn. Ele explica que, como as pessoas físicas têm dificuldade para baixar os preços pedidos – a menos que tenha urgência na venda , os vendedores optaram por sair do mercado e colocar o imóvel para locação para se livrar de despesas obrigatórias, como gastos com condomínio e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Essa reação defensiva dos vendedores já apareceu nos preços dos imóveis usados anunciados. O Índice FipeZap que acompanha a cotação dos imóveis usados em 20 cidades brasileiras registrou nos últimos 12 meses crescimento de 0,53%, em média.
Apesar de ser a menor taxa da série histórica nessa base de comparação, ela revela a resistência dos vendedores de cortar preço. Já em termos reais, isto é, descontada a inflação, os preços desses imóveis usados anunciados apresentaram queda real de 8,10%. Em 12 meses até março, em todas as cidades pesquisadas pelo indicador, os preços dos imóveis ficaram iguais ou abaixo da inflação acumulada no período.
Zylberstajn observa que a decisão de muitos proprietários de imóveis usados de migrar para locação para não ter de cortar preço de venda ampliou a oferta de unidades e as cotações dos aluguéis despencaram. “Vemos um aumento na oferta de locação e uma queda expressiva nos preços.” Em 12 meses até fevereiro, o valor médio dos aluguéis novos pesquisados em 11cidades caiu 4% em termos nominais, aponta o Índice FipeZap. Se for considerada a inflação, o tombo foi de 13% e em todas as cidades o valor da locação perdeu para o IPCA.
“Nada mais natural do que as empresas colocarem os imóveis prontos em promoção, com descontos para transformar o que já está construído em dinheiro e fazer caixa num momento difícil que atravessamos.”
'Sem confiança, mercado de imóveis não vai reagir'
Enquanto não passar a crise de confiança que afeta o País, o mercado imobiliário deve continuar com números esqueléticos. A previsão é de Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, sindicato que reúne empresas do setor de habitação. “Sem confiança, o mercado imobiliário não vai reagir”, prevê.
Para este ano, ele acredita que se o setor conseguir repetir o desempenho de 2015 na cidade de São Paulo, o maior mercado do País, “será uma vitória”.
No ano passado, os lançamentos na capital paulista somaram 21,4 mil unidades e as vendas 20,1mil. “Os lançamentos recuaram mais de um terço em relação a 2014 e as vendas tiveram um ligeiro declínio”, diz Petrucci.
O tipo de imóvel que mais vendeu no ano passado foi o destinado à primeira moradia. “Provavelmente este também deverá ser o mercado em 2016”, prevê o economista. É que a parcela de imóveis destinada a investimentos para obter renda por meio de aluguel, geralmente imóveis de maior valor, vem diminuindo.
No passado, dois terços das vendas ou 66% eram de imóveis destinados à primeira moradia e um terço para o investidor. Atualmente, diz Petrucci, a fatia de imóveis para a primeira moradia no total das vendas está em 85% e apenas 15% são direcionados a investidores.
A mudança ocorreu, segundo o economista-chefe do Secovi- SP, porque as pessoas das classes sociais com mais recursos estão vendo outras opções de investimento que, no momento, são mais atrativas do que colocar dinheiro na compra de um imóvel.
Pesam também sobre a decisão de investimento, a falta de confiança de quem está empregado e a crise institucional que existe hoje no País. “Ninguém sabe o que vai acontecer”, diz o economista, fazendo referência à votação do impeachment da presidente Dilma Rousseff, que deve ocorrer no domingo.
