O mês de julho começou com o anúncio de novas atualizações no programa Casa Verde e Amarela (CVA), o que trouxe impacto para a expectativa do setor imobiliário para 2022, mesmo com um cenário ainda complicado, com juros e inflação altos.
Isso já está visível no mercado, conforme mostra o Indicador de Confiança do Setor Imobiliário, levantamento feito trimestralmente pela Deloitte em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), e que no segundo trimestre contou com respostas de 44 empresas.
O índice de procura por imóveis apresentou alta de 2,2% na categoria do programa habitacional, enquanto para o segmento de médio e alto padrão houve queda de 6,3%. No índice de vendas, o CVA registrou aumento de 3,7%, ante queda de 7% do médio e alto padrão. No geral do mercado, o desempenho do setor econômico ajudou a amenizar os resultados ruins dos padrões mais elevados, mas os resultados ainda foram negativos: queda de 2,4% no índice de procura e de 1,8% no de vendas. As comparações são com o primeiro trimestre.
Analistas do mercado e empresas que atuam no segmento de baixa renda esperam que a vigência das novas medidas dê mais impulso ao setor, que sofreu nos últimos trimestres com a dificuldade para encaixar as unidades dentro dos limites de preço de venda do programa, diante do aumento do custo para produzir.
Apesar de não sofrer impacto direto do aumento de juros, uma vez que os recursos para financiamento do CVA vêm do FGTS e a taxa é fixa, a inflação atinge mais fortemente a população com menor renda, o que inviabiliza a compra do imóvel em muitos casos.
As alterações anunciadas, como o prolongamento do prazo de financiamento de 30 para 35 anos, a possibilidade de considerar a contribuição mensal ao FGTS como parte da renda do trabalhador na hora de avaliar sua capacidade financeira, a revisão do valor dos subsídios dependendo do fator regional e ampliação da renda máxima para os grupos 2 e 3 do programa têm o potencial de elevar vendas e lançamentos para as incorporadoras do segmento.
José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), ressaltou em evento da entidade, nesta segunda-feira (25), a novidade anunciada para a linha Pró-Cotista, que também utiliza recursos do FGTS. Para imóveis que custam até R$ 350 mil, a taxa de juros foi reduzida em 1 ponto percentual, para 7,66% ao ano, mesma taxa do grupo 3 do CVA. Para imóveis acima desse valor, a redução foi de 0,5 ponto percentual, para 8,16% ao ano. Segundo Martins, a mudança veio para “suprir o aumento de teto [do CVA], que não foi aprovado pelo Conselho Curador do FGTS”. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o teto do programa, no grupo 3, é de R$ 264 mil.
Porém, parte das medidas vale apenas até o final do ano, caso das alterações no Pró-Cotista. A indústria imobiliária, que trabalha com prazos longos, terá que correr para aproveitar as condições mais favoráveis.
As mudanças nos programas que usam recursos do FGTS também são esperança para a indústria de materiais de construção, que vendeu menos no primeiro semestre, na comparação com o mesmo período de 2021. Dados do Sindicato Nacional da Indústria do Cimento (SNIC) mostram queda de 2,7% nas vendas do produto, e a expectativa é fechar o ano com redução de 1% a 2%. Já a Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat) calcula aponta queda de 8,5% no faturamento nos primeiros seis meses do ano, mas ainda espera fechar 2022 com crescimento de 1%.
Para o setor de médio e alto padrão, a expectativa de analistas de instituições financeiras é que haja redução de lançamentos no próximo trimestre, para evitar o aumento de unidades em estoque. Neste mês foram divulgadas as prévias operacionais das incorporadoras e, segundo Gustavo Cambauva, sócio e analista do BTG Pactual, o resultado foi melhor do que o esperado, dado o cenário econômico do país. No entanto, a velocidade das vendas está diminuindo, e os indicadores de juros e inflação não são favoráveis.
Entidades do setor afirmam que não há motivos para novos aumentos da taxa de financiamento imobiliário nos bancos, mas os analistas do setor financeiro discordam. “Acho difícil não subir porque o funding vem da poupança e ela tem tido muito saque, é oferta e demanda, com menos oferta, o preço sobe”, diz André Mazini, analista do Citi. “Os juros vão continuar em duplo dígito até 2024 e os bancos vão continuar passando para o cliente final”, completa.
No Indicador de Confiança, da Deloitte e da Abrainc, o índice de preços dos imóveis cresceu 10,5% no trimestre, em relação ao período de janeiro a março, aumento menor do que o registrado em trimestres anteriores, mas uma continuação da trajetória de elevação dos preços. Para o terceiro trimestre, a expectativa é de “forte aumento” nos preços, tanto no CVA quanto no médio e alto padrão. O mesmo é esperado para os próximos 12 meses e para cinco anos. Imóveis e financiamento mais caros podem fazer com que o consumidor adie a decisão de comprar sua unidade.
Matéria publicada em 31/07/2022
