O grupo de ativos residenciais para a renda gerido pela JFL Realty - de Jorge Felipe Lemann, conhecido como Pipo - passou por reorganização societária, marcada pela entrada do empresário Marcel Telles. Um dos sócios do pai de Pipo, Jorge Paulo Lemann, na AB InBev e no fundo 3G, Telles começou a ter participação nas propriedades residenciais administradas pela JFL, no fim de 2017, ao adquirir fatia do edifício de alto padrão VHouse. Em meados do ano passado, entrou nos demais ativos. Em fevereiro, foi constituída a JFL Holding, reunindo todos os ativos, com controle compartilhado entre Pipo e Telles. A JFL Realty continua administrando as propriedades.
O conselho de administração da holding tem quatro membros - dois de cada lado - e, os empresários vão alternar, anualmente, o "voto de minerva" em caso de impasse na tomada de decisões relativas à plataforma. Neste ano, cabe a Pipo o desempate se necessário.
Os recursos comprometidos pelos dois empresários nos ativos residenciais para locação, na cidade de São Paulo, somam R$ 400 milhões. O valor inclui os 51% adquiridos do VHouse e os desembolsos com reforma e mobiliário do prédio; a compra de terrenos para os projetos VO 699 e Faria Lima e o desenvolvimento desses empreendimentos, e a aquisição de terreno para prédio a ser erguido no Jardim Paulista, com vista para o Parque Ibirapuera. Pode haver comprometimento de mais R$ 110 milhões caso seja fechado negócio para outro projeto nos Jardins.
A JFL Realty, na qual Pipo tem como sócios Carolina Burg Terepins e Guilherme Vilazante, detém 75% da BR Residential - empresa que fará a gestão financeira dos ativos da holding. Telles tem os demais 25%. Já a gestão de serviços dos empreendimentos fica por conta da JFL Living, marca que, recentemente, substituiu a KZA. Operada pela JFL Realty, a nova marca pertence a Pipo, Carolina, Vilazante e Telles.
Vilazante conta que o momento é propício para investimentos imobiliários no Brasil, considerando-se que o setor vive o fim de um período de baixa do ciclo, mas o movimento de alta ainda não começou. Segundo o executivo, as condições de financiamento ao comprador - principal "gatilho" para o aumento de preços - "melhoraram muito pouco", apesar da redução da taxa básica de juros Selic para 6,25%. À medida que houver melhora mais acentuada do crédito imobiliário, os preços tendem a subir.
O foco da JFL Realty são empreendimentos dos padrões médio-alto e alto para a chamada locação "long stay", ou seja, hospedagem por períodos mais longos, em regiões nobres das zonas Oeste e Sul de São Paulo.
Há cerca de 450 unidades sob gestão, e a expectativa é elevar, até o fim do ano, esse volume para o patamar de 800 a 1.000 unidades originadas ou em operação, de acordo com Carolina. Segundo a executiva, as negociações em curso indicam que esse crescimento será alcançado até dezembro. Para financiar o crescimento da plataforma de ativos, está em estudo captação de recursos da ordem de US$ 75 milhões a US$ 300 milhões junto a investidores institucionais estrangeiros e nacionais.
A operação poderá significar a entrada de investidores na holding. A intenção é que, mesmo se isso ocorrer, Pipo e Telles continuem a deter, juntos, o controle da holding. Outro modelo possível é que, a partir dos aportes, os investidores passem a ter participação direta nos ativos, em proporção semelhante em cada um deles. Não está descartada também a criação de fundo de investimento imobiliário (FII) lastreado pelas propriedades.
Futuramente, pode haver oferta inicial de ações (IPO) da holding.
Localizado na avenida Eusébio Matoso, nas proximidades da Faria Lima, o VHouse é, por enquanto, o único ativo em operação da plataforma. De acordo com Carolina, a demanda pelas unidades do VHouse está acima da esperada, e a média dos preços por metro quadrado cobrados dos ocupantes - incluindo aluguel, condomínio e serviços - supera em 30% o valor projetado.
Uma das razões para o crescimento do segmento residencial para renda é a busca de mobilidade por parte dos ocupantes. A executiva conta que, entre os inquilinos do VHouse, estão casais jovens, pessoas recém-separadas, estudantes de pós-graduação, expatriados e pessoas que moram em outras cidades e vêm com frequência a São Paulo.
No fim de agosto, o VO 699, empreendimento na Vila Olímpia, será inaugurado. Comprado da Tael Incorporações em agosto do ano passado, o VO 699 tem 131 unidades, parte delas com curadoria da Casa Vogue. O Faria Lima, projeto desenvolvido na avenida Rebouças, será entregue no próximo ano.
A JFL está na reta final de negociação de terreno no Jardim Paulista, para desenvolver empreendimento residencial de alto padrão, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 104 milhões. Outro terreno está sendo negociado, também na região dos Jardins.
