Publicada na quarta-feira, 15, a Medida Provisória 1.116, que trata do relançamento do Minha Casa, Minha Vida foi bem recebida pelo mercado imobiliário. Ainda faltam informações importantes sobre a política habitacional, como a curva de subsídios do programa, mas já era esperado que o texto não trouxesse esses detalhes. A falta de definição também prejudica a avaliação do impacto fiscal da medida.
Segundo José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a MP é o “primeiro passo da caminhada” do programa, que dá embasamento jurídico para as próximas etapas, muitas das quais dependem do Ministério das Cidades. “Sendo otimista, os primeiros conjuntos habitacionais serão contratados em agosto ou setembro”, afirma.
Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, destaca que a medida foi bem-recebida e afirma que o setor vai enviar sugestões pontuais de melhorias. Há dúvidas sobre a necessidade de contratação de uma série de seguros pelos empreendedores, por exemplo, que consta na MP. Wertheim afirma que isso ainda precisa ser estudado e que pode trazer “eventual aumento de custos”.
A ampliação da renda máxima permitida para a faixa 1 do MCMV, que antes era de R$ 1.800 e, durante o Casa Verde e Amarela, foi de R$ 2.400, foi destacado pelos analistas de mercado imobiliário do BTG Pactual, em relatório, por representar um custo de 0,5 ponto percentual nas taxas de financiamento imobiliário para famílias que ganham entre R$ 2.400 e R$ 2.640 ao mês.
A nova faixa, aliada às atualizações recentes do programa e a possibilidade de financiar o imóvel em 35 anos, em vez de 30, mantém os analistas com visão positiva para as incorporadoras do segmento econômico em 2023.
Sergio Cançado, sócio-diretor da incorporadora Holos, que atua nas faixas 2 e 3 do programa, ressalta que a visão do governo de privilegiar a implantação de empreendimentos em regiões já abastecidas por infraestrutura nas cidades é um ponto positivo. “Diferentemente da primeira versão do programa, com empreendimentos longe dos centros urbanos, que tinham custo muito grande para a cidade”, afirma. “As pessoas não moravam com a qualidade de vida que todos buscam”.
O empresário aguarda que detalhes do programa sejam divulgados, como uma correção do valor máximo para venda de unidades, hoje em R$ 264 mil em São Paulo. Há ainda a expectativa de aumento no teto da faixa 1, que era de R$ 96 mil, para “pelo menos R$ 170 mil”. “Em São Paulo não se faz nem reforma com R$ 96 mil”, afirma.
Pesquisa publicada em janeiro pela equipe da analista Fanny Oreng, do Santander, apontava que 83% das empresas participantes não tinham a intenção de atuar na faixa 1 do MCMV. Dos 17% que topariam, só fariam isso se fossem feitas mudanças na faixa, para evitar problemas que ocorreram no passado, como atrasos nos repasses. O setor demandava pagamentos adiantados, depositados em uma conta caucionada.
Essa condição aparece novamente em relatório publicado pela analista nesta terça-feira, após reuniões com as incorporadoras Direcional, Cury e Tenda.
Para Martins isso não será permitido pelo Tribunal de Contas da União. “Tem que ter um meio-termo”, afirma. Segundo ele, não cabia à MP entrar nessa questão, que ainda precisa ser debatida.
Luiz Mauricio Garcia, diretor-financeiro da incorporadora Tenda, afirma que a faixa 1 é “certamente relevante” para a companhia, mas que ainda se tem poucos detalhes sobre seu funcionamento.
Ele destaca como pontos positivos do que foi divulgado para o MCMV, até agora, a cobertura de crédito do Fundo Garantidor Habitacional, que vai permitir à Caixa ampliar a concessão de crédito e diminuir a necessidade de subsídios das famílias, estímulos ao cumprimento da função social de terrenos ociosos nos centros urbanos e a possibilidade da União buscar dívidas como “social bonds” para serem alternativas aos recursos do FGTS, que sustentam as faixas 2 e 3 do programa.
As ações das incorporadoras de baixa renda reagiram bem ao relançamento do programa. Todas apresentaram alta nesta quarta-feira, com destaque para a MRV&Co, que subiu 5,69% (R$ 6,50), a Plano&Plano, com alta de 4,55% (R$ 4,37), e a Tenda, com 3,17% (R$ 4,23).
O custo final aos cofres públicos da nova versão do Minha Casa Minha Vida ainda depende da definição de parâmetros de enquadramento das faixas de renda, avalia o economista-chefe da Ryo Asset, Gabriel Leal Barros.
A definição de renda bruta familiar para enquadramento nessas faixas de renda ainda depende do Ministérios das Cidades, nota Barros. Os critérios, a serem escolhidos, mudam a estimativa de público atendido e, quanto maior for ele, “mais elevado tende a ser o custo fiscal do programa, dado o preço médio das residências e subsídio”, diz.
“A única opção para o custo ficar limitado em R$ 10 bilhões é o ministério definir que o critério será o gasto total, e não o atendimento da quantidade de famílias elegíveis”, diz Barros.
Matéria publicada em 16/02/2023
