O volume alto de vendas desfeitas no mercado imobiliário é um problema que não tem impactado apenas os incorporadores. Os bancos financiadores das obras passaram a sentir mais dificuldades em receber os empréstimos concedidos às empresas de construção, sendo levados a renegociar prazos para quitação das dívidas. O movimento é discreto e não afetou significativamente os níveis de inadimplência da carteira de crédito imobiliário, que oscilou de 1,4% em 2014 para 1,6% em 2015, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). No entanto, é um movimento que merece atenção.
Na opinião do novo presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu, a questão deve ser enfrentada por toda a cadeia produtiva. "(O distrato) é, sim, um problema sistêmico. Temos que atacar de frente essa questão. O mercado hoje permite a arbitragem de especuladores. Isso não é bom para as incorporadoras, não é bom para os bancos e não é bom para o consumidor final", afirmou, em entrevista para a Construção Mercado.
O executivo, de 42 anos, também é diretor de Negócios Imobiliários do Santander e, ao assumir a liderança da Abecip, terá de ampliar sua dedicação a uma agenda institucional marcada por incertezas em relação às taxas de juros, discussões de alternativas de funding e retração do crédito. Após o ciclo de expansão contínuo desde 2005, os financiamentos habitacionais tiveram uma queda de 33% em 2015 frente 2014, totalizando R$ 75,6 bilhões. Para 2016, a expectativa é de um novo encolhimento da ordem de 20,6%, para cerca de R$ 60,0 bilhões, segundo projeção da Abecip. Veja a seguir os principais trechos da entrevista com Duarte:
Com o ciclo de retração do crédito imobiliário, os bancos continuarão disputando clientes no setor?
A competição sempre foi muito forte e vai continuar. Apesar dos "preços" (dos financiamentos) terem subido, na verdade isso reflete muito mais o aumento em relação ao custo de captação do dinheiro no mercado do que, efetivamente, falta de competitividade dos bancos. Os spreads reais praticados no Brasil são, tipicamente, de 1% a 2%, muito parecidos com os patamares internacionais. O que não temos aqui é inflação baixa e taxa de juros baixa na captação. Então, se levar em conta o balanço entre Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e carteira hipotecária, temos uma taxa de juros média de aproximadamente 10,5% ao ano mais Taxa Referencial (TR) no crédito imobiliário.
Qual a variação esperada da taxa do financiamento imobiliário no ano?
É difícil dizer. A volatilidade de juros está muito grande, e os últimos movimentos foram todos de aumento de juros. A última reunião do Comitê de Política Monetária do Banco Central (ocorrida em janeiro) foi a primeira que teve sinalização de estabilidade. É difícil dizer exatamente o que vai acontecer.
Que fatores podem elevar a taxa?
Se o banco central americano seguir o que tinha sinalizado, que é iniciar um movimento de aumento de juros, fatalmente o Banco Central do Brasil vai ser forçado a aumentar os juros por aqui também.
Ou seja, se a taxa básica de juros (Selic) subir, a taxa do financiamento imobiliário também subirá?
Sim, automaticamente. Os bancos não são os donos de todo o dinheiro, nós somos um intermediário. Então, se vamos pagar mais numa ponta, necessariamente haverá repasse para a outra. E hoje o mercado não depende só dos recursos da caderneta de poupança (com custo de captação praticamente fixo). Já tem uma parte grande do mercado que depende de captação em Letra de Crédito Imobiliário (LCI), que está indexada à Selic. No caso da poupança, a maior parte do estoque está emprestada por prazos de 30 anos, dentro de um eixo médio de pelo menos dez anos. Então, todo esse dinheiro emprestado nos últimos cinco anos já está na rua e não voltará para o caixa bancário tão rapidamente. No marginal, hoje o custo está muito mais anexado à LCI.
Qual a representatividade do funding complementar?
Já se tem mais de R$ 250 bilhões de captação em LCI ou por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o que representa praticamente metade do estoque da poupança. Portanto, quase um terço das captações associadas ao crédito imobiliário já estão indexadas ao mercado. A poupança cada vez mais é um recurso mais escasso.
Qual a tendência para o saldo da poupança em 2016?
Eu acredito em uma situação próxima do zero a zero ou captação levemente negativa. Não acho que se repita um volume de saída equivalente ao de 2015 (a perda de recursos da poupança totalizou R$ 53,6 bilhões no ano passado).
Os distratos já impactaram a inadimplência da carteira de crédito para incorporadoras?
Não se refletiu na inadimplência da carteira, mas percebemos que as incorporadoras estão muito mais pressionadas. Esse contexto econômico, de maior inflação, maiores taxas de juros, maior taxa de desemprego e menor confiança impacta o volume de vendas. Se você soma isso ao aumento dos distratos, obviamente há um impacto negativo para as empresas de construção. Nossa visão na Abecip é que esse problema não se limita às incorporadoras. É, sim, um problema sistêmico. Temos que atacar de frente a questão do distrato. O mercado hoje permite a arbitragem de especuladores. Isso não é bom para as incorporadoras, não é bom para os bancos e não é bom para o consumidor final que quer comprar uma residência para morar.
Como enfrentar essa situação?
Temos que reforçar os instrumentos jurídicos, como os contratos de compra e venda dos imóveis na planta. Hoje existe quase uma "opção de graça", como a gente chama no mercado financeiro. Se o preço sobe, o especulador pode ficar com o imóvel e realizar o ganho. Se o preço cai, ele devolve a unidade e sai do negócio com o custo baixíssimo. Isso não é bom, porque, no momento em que o incorporador mais precisa do caixa para quitar seu plano empresário e realizar seu lucro, tem a surpresa de um distrato.
A dificuldade da venda dos imóveis mudou a relação dos bancos com os incorporadores? Tem havido renegociação de prazos para quitação do financiamento?
De fato aumentou a frequência com que fizemos isso (renegociação de prazos) no último ano. Por mais vezes tivemos que sentar com o incorporador e ter discussões para ajudar nesse momento de saída do Plano Empresário. Isso não se traduziu em inadimplência porque os bancos têm trabalhado junto com as empresas para buscar soluções. No entanto, isso não alivia a pressão sobre o resultado das incorporadoras.
E como está a inadimplência da pessoa física em meio ao crescimento do desemprego?
Primeiro, isso não preocupa. No entanto, vamos viver um momento diferente, com um número maior de clientes que vão ter uma dificuldade financeira. Acho que o grande desafio do setor financeiro é conseguir oferecer soluções e alternativas para que o cliente não perca a sua casa, o que não interessa a ninguém. Não temos interesse em retomar a unidade, pois os bancos não são uma imobiliária.
Você enxerga um risco sistêmico nesse caso?
Um dos elementos importantes é que o crédito imobiliário no Brasil está armado para ser muito sólido. Ativo e passivo estão indexados na mesma moeda, com a maior parte do funding de poupança, que é estável. Os bancos trabalham com a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), temos a alienação fiduciária, e o loan-to-value (relação entre o valor do financiamento e o valor do imóvel) está confortável do ponto de vista de garantia. A carteira de crédito imobiliário para pessoa física no Brasil, por mais que seja tocada por um momento econômico pior, está armada para performar bem, e nós acreditamos que ela vai continuar assim.
Qual sua avaliação sobre o crescimento do FGTS como fonte de recursos para a construção?
O FGTS tem uma missão muito clara de fomentar a habitação popular. Esse é de fato um problema social relevante, e é fundamental ter condições diferenciadas de crédito para esse público. É parte do papel do governo fomentar esse tipo de iniciativa, vejo com bons olhos. A discussão em relação a esse papel do FGTS é sobre a intensidade. O FGTS não deveria se propor a substituir todos os veículos de mercado, até porque ele também tem recursos finitos, e o mercado é muito mais eficiente em gerar recursos. Mas estamos vendo um nível de crescimento importante de direcionamento de recursos do fundo. A grande questão é criar um balanço entre as necessidades de curto prazo, como adicionar liquidez e manter o mercado imobiliário ativo, e atender à demanda no longo prazo, não se limitando a fazer isso por dois ou três anos, mas sim pelos próximos dez a 20 anos de uma maneira sustentável.
Você acredita que o FGTS está sobrecarregado?
Parece que o FGTS tem que salvar todos. O FGTS vai dar dinheiro para o BNDES, por exemplo. Temos que buscar um equilíbrio para que o dinheiro realmente chegue para a habitação popular. Essa é a missão constitucional, e, na nossa visão, é o melhor uso desse dinheiro. Mas muitos setores produtivos veem o FGTS como a solução para poder acessar recursos em um mercado que está mais difícil.
Há espaço para alguma medida significativa para a ampliação do funding no curto prazo?
Significativas, não. No ano passado, a liberação do compulsório bancário para o crédito imobiliário foi de R$ 15 bilhões. E os financiamentos anuais passaram da faixa de R$ 100 bilhões em 2014 para R$ 75 bilhões em 2015. Então, o compulsório sozinho não é suficiente para manter o ritmo no mercado imobiliário nos patamares de que precisamos.
E para o médio prazo e longo prazo, qual a solução?
Necessariamente vamos convergir para uma situação em que o o funding associado ao custo de mercado vai prevalecer. Não podemos imaginar que o mercado imobiliário vai ficar do tamanho da poupança. O financiamento imobiliário vai ter que sair da poupança e tocar as captações livres do mercado.
Como está a regulamentação da Letra Imobiliária Garantida (LIG), novo instrumento de funding?
A Abecip tem um grupo discutindo isso, com propostas que estão muito próximas de serem fechadas. Em paralelo, o Banco Central também está trabalhando. Eles nos deram uma sinalização, embora isso não seja um compromisso, que até meados do ano eles poderiam ter isso avançado.
Qual a tendência para o preço dos imóveis?
De maneira geral, nossa expectativa é que os preços se mantenham. Pontualmente, poderá haver queda de preços, seja em regiões que estão sobreofertadas ou em regiões onde o produto que foi construído não é bom e só vai sair com desconto. A Abecip está se dedicando a montar um índice de preços para responder a essas perguntas com mais precisão.
Como vai funcionar o índice de preços da Abecip?
Ele será baseado na avaliação dos imóveis financiados por cada um dos bancos. Isso é a grande diferença do indicador em relação às práticas de mercado atuais. Não usaremos o preço anunciado, mas sim a avaliação, que é praticamente o preço real. Vamos ter, dentro do grau de avaliação, uma caracterização com muitos detalhes, com cerca de 50 ou 60 varáveis diferentes: tamanho do imóvel, área, números de quartos, característica do empreendimento etc.
O índice vai abranger quais regiões?
O índice vai ser nacional. Como a base do índice são todos os laudos de avaliação de todos os bancos participantes da Abecip, que basicamente é 99% do mercado, você vai ter tudo que é financiado no Brasil.
O laudo de avaliação dos bancos tem qual margem de variação em relação ao negócio fechado?
A margem é relativamente pequena. Não passa de 5%.
