Os sinais - ainda tênues - de recuperação do mercado imobiliário do Rio de Janeiro no segmento residencial despertaram a atenção do grupo Patrimar, que projeta o lançamento de 1.668 novas unidades no Estado em 2019. Os empreendimentos são parte de um plano mais amplo para a região Sudeste que prevê, ao longo do ano, um total de lançamentos de R$ 1 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV), calculado a partir da soma do valor de venda de todas as unidades.
Fundado em Belo Horizonte (MG), o grupo inclui as construtoras Novolar, voltada para a faixa de consumidores de baixa renda e classe média, e a Patrimar, mais focada em empreendimentos de alto padrão. No mercado fluminense, os 1.668 imóveis novos a serem construídos serão parte do programa federal Minha Casa Minha Vida (MCMV), destinado a famílias de baixa renda. O VGV estimado para as unidades é de R$ 285 milhões. A Novolar tem atualmente cerca de 400 unidades em construção no Estado.
"A definição com relação à Lei do Distrato, no fim do ano, foi fundamental [para a melhoria das condições do mercado residencial no Rio]", afirma Alexandre Veiga, presidente do grupo Patrimar. Publicada em dezembro de 2018, a Lei do Distrato estabelece limite máximo de 50% para a devolução do dinheiro pago ao consumidor que desistir da compra de imóvel.
A investida da Novolar na faixa de mercado representada pelo MCMV se estenderá também ao interior paulista, em cidades como Campinas, Taubaté, Limeira, Sorocaba e Jundiaí, antecipa Veiga. E, também, à capital mineira. "O Minha Casa Minha Vida tem demanda praticamente infinita. Foi uma camada muito pouco afetada pela crise", diz Claudio Hermolin, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ) e CEO da Brasil Brokers.
A resiliência deste segmento específico está relacionada, em grande parte, à política de juros subsidiados do programa. A Novolar já entregou cerca de 23 mil unidades que fazem parte do Minha Casa Minha Vida em Minas Gerais, São Paulo e Rio de Janeiro.
"O mercado inicia a retomada sempre pelas extremidades", acrescenta Hermolin, numa referência tanto aos empreendimentos do MCMV quanto aos imóveis com preço acima de R$ 1,5 milhão, teto para financiamento com recursos do FGTS. Em Belo Horizonte, a Patrimar pretende investir também em empreendimentos de altíssimo padrão, voltados para o consumidor de alta renda.
Em 2018, o faturamento do grupo cresceu 25% na comparação com o ano anterior, informa Veiga, acrescentando que o percentual de expansão estimado para 2019 é de 20%. Atualmente no patamar entre R$ 160 milhões e R$ 180 milhões, o estoque de imóveis do grupo estava em torno de R$ 350 milhões há três anos. A continuidade na redução dos estoques - combinada ao crédito bancário - é parte da estratégia do grupo para alavancar seu capital de giro.
A Colliers International Brasil registrou em janeiro aumento de 5% a 8% no total de estudos de viabilidade encomendados à consultoria para empreendimentos residenciais e de infraestrutura no Rio, ante o mesmo mês de 2017. Gerente executivo da Colliers, Mony Lacerda enxerga uma retomada no mercado fluminense, mesmo sem o otimismo anterior à crise. "Foram quatro anos sem nada de novos projetos", resume Lacerda.
Hermolin, da Ademi-RJ, considera que já foi possível identificar sinais de recuperação no mercado imobiliário fluminense no último trimestre do ano passado. No Rio de Janeiro, a Velocidade Sobre Lançamentos (VSL), índice que mede o percentual de unidades vendidas sobre o total de lançamentos, subiu de 43% em 2017 para 66% no ano passado, segundo números compilados pela Ademi-RJ.
Na análise de Veiga, do grupo Patrimar, o segmento de mercado mais castigado pela crise nos últimos quatro anos foi o de imóveis com preço entre R$ 250 mil e R$ 600 mil - intervalo acima do Minha Casa Minha Vida e abaixo do teto de financiamento com dinheiro do FGTS. Veiga conta que também pretende explorar essa categoria de médio padrão.
