Técnica de requalificação que vem recuperando e dando novos usos a imóveis abandonados nas capitais brasileiras, o retrofit vem chamando a atenção de investidores financeiros. Depois da primeira fase de projetos financiados pelas construtoras e incorporadoras, o conceito arquitetônico de origem europeia tem viabilizado operações financeiras para a reincorporação de imóveis fora de uso, criando uma nova classe de ativos no mercado imobiliário.
Atento a esse movimento, o sócio-fundador da Mogno Capital, Daniel Caldeira, criou em 2018 um fundo imobiliário para adquirir e reformar prédios abandonados no Centro de São Paulo e depois vendê-los. Ele chegou a arrecadar R$ 70 milhões para o FII Mogno Real Estate Impact (MGIM11), aplicados na compra de quatro imóveis na região da Vila Buarque.
Um deles foi o antigo prédio da Santa Casa, restaurado em parceria com a Planta.Inc. A nova planta do prédio de cinco andares incluiu lojas no térreo, salas para escritórios, ateliês nos demais pisos e o restaurante Cora no terraço, área que exigiu reformas mais profundas. O objetivo inicial, acrescenta Caldeira, era vender as unidades para clientes finais, mas a gestora acabou negociando todos os prédios.
“O sucesso foi tanto que ainda hoje os investidores solicitam a criação de um novo fundo. O imóvel residencial é a maior classe de ativos do mundo, e o investidor mais qualificado, que investe em fundo imobiliário, entende que não terá retorno imediato, mas sabe que ele virá”, afirma Caldeira.O MGIM11 entregou uma taxa interna de retorno (TIR) de 16% ao ano. Igualmente, a venda do prédio da antiga Santa Casa também teve resultado satisfatório: adquirido pelo valor de R$ 2 mil o metro quadrado, foi negociado a R$ 5,8 mil por metro.
A aquisição foi feita pela Valora Investimentos, que também adquiriu outros três prédios comerciais da Mogno e deu continuidade ao projeto de retrofit em parceria com a Planta.Inc. A empresa gerencia um patrimônio de R$ 6,5 bilhões, dos quais R$ 2 bilhões específicos do setor imobiliário.A atuação ocorre em duas frentes, segundo o sócio-diretor da Valora, José Eduardo Varandas: no financiamento de projetos de adequação ao uso residencial e na constituição de fundos de investimentos para a compra de prédios inteiros para reforma e posterior venda ou aluguel.
“Buscamos oportunidades para reincorporar construções fora de uso, mas com grande potencial na geração de negócios. Nossa proposta é requalificar, explorar a locação e vender esses ativos quando os imóveis estiverem maduros, gerando receita”, informa Varandas.
Primeiro dos três prédios adquiridos pela Valora, o edifício Magdalena Laura, na rua Rego Freitas, será entregue em julho. Os 51 apartamentos do prédio de 12 andares já foram todos reservados para aluguel ao preço médio mensal de R$ 100 por metro quadrado. “É o modelo de serviços, um novo conceito de uso do imóvel. E a demanda é grande justamente por se enquadrar nessa proposta”, analisa.
Essa nova categoria de investimento focada em edifícios para locação residencial multifamiliar é justamente o foco da Ilion Partners. “De fato, esse conceito tem atraído a atenção de novos investidores nos últimos anos e vem se destacando como uma nova classe de ativos”, avalia Maxime Barkatz, fundador da empresa, que é especializada em reformas no Centro expandido de São Paulo.
Pioneira no mercado de reincorporação com uso do retrofit, a Ilion tem um portfólio de seis edifícios em operação em São Paulo, totalizando 350 apartamentos destinados exclusivamente para locação, alguns deles administrados dentro do modelo build-to-rent.
Maxime explica que os recursos investidos pela companhia provêm de aportes de investidores privados e institucionais, junto com capital próprio. “Além de buscar retornos financeiros alinhados com as melhores opções do mercado, todos os projetos da Ilion têm a ambição de contribuir positivamente para o entorno urbano de onde estão localizados.
”A empresa concluiu em abril o retrofit dos dois edifícios do projeto Tangará, de arquitetura dos anos 1960, localizados na Vila Clementino, próximo ao Parque do Ibirapuera. A Ilion Partners também opera na reforma e venda de empreendimentos em sua totalidade, como foi o caso do edifício Marajó, na Vila Buarque, com lojas e 128 apartamentos, que foi reforma-do em 2017 em parceria com a MMC Investimentos.
Matéria publicada em 22/04/2022
