A modalidade de crédito com garantia do imóvel, conhecida como home equity, está em plena expansão no país. Segundo dados da Abecip, o valor das concessões teve um crescimento acumulado de mais de 80% nos últimos quatro anos — e continua com excelentes perspectivas, principalmente se comparado ao desempenho do mercado norte-americano, que movimenta cerca de US$ 4 trilhões, enquanto o volume anual brasileiro fica em torno de US$ 14 bilhões.
Um importante impulso para esse segmento foi obtido com a aprovação em junho, na Câmara dos Deputados, do projeto de lei que permite o uso do imóvel da família como garantia para obtenção de crédito financeiro. Se o texto for aprovado pelo Senado e sancionado pelo presidente, o país terá um novo marco que vai facilitar o uso das garantias de crédito, reduzir custos e juros de financiamentos e aumentar a concorrência.
“O projeto é importante do ponto de vista do aumento das garantias, pois vai tornar as regras similares às do mercado americano. Lá, o mesmo imóvel pode garantir dívidas distintas e de múltiplos credores”, avalia Daniel Caldeira, sócio-fundador da Mogno Capital. Essa modalidade de crédito conta com a garantia de um ativo imobiliário, que, na maioria das vezes, fica à disposição do credor pelo instrumento de alienação fiduciária.
Para a diretora da GEO Big Data, Rossana Costa, essa perspectiva de crescimento do home equity é importante para o desenvolvimento do mercado imobiliário, porque pode contribuir para uma injeção significativa de recursos na economia e, ao mesmo tempo, fortalecer os fundos de investimento imobiliário no mercado de capitais.
“Quando observamos os números do ano passado, fica evidente que houve a estruturação de mais de 560 novos fundos e um crescimento de 100% nas ofertas públicas registradas”, diz ela.
A executiva argumenta ainda que, em todos os países desenvolvidos com economia madura, o mercado imobiliário desempenha um papel fundamental. “No Brasil, a participação do crédito imobiliário no PIB ainda está aquém do seu potencial. No entanto, o país tem capacidade para mudar esse cenário e inclusive aponta mudanças nesse sentido à medida que home equity ganha relevância.”
No ano passado, o valor em-prestado na modalidade foi de R$ 5, 4 bilhões, de acordo com dados da Abecip, volume que não chega a 0,1% do PIB, que foi de R$ 8,7 trilhões, segundo o IBGE. Estudos realizados pelo Banco Central indicam que essa participação poderá chegar a 20% nas próximas duas décadas.
O presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, inclusive, vem afirmando a intenção da instituição de “avançar em mudanças que permitam o desenvolvimento pleno do mercado de capitais brasileiro”. Especialistas aplaudem a proposta, lembrando que é por meio do mercado de capitais que o setor imobiliário garantirá uma fonte inesgotável de recursos, ao contrário da realidade de funding via FGTS ou empréstimos com base na caderneta de poupança.
MOMENTO DISRUPTIVO
Na opinião de especialistas do mercado, duas crenças contribuem para que o desenvolvimento do home equityno Brasil ainda esteja longe de seu potencial: “tomar crédito é ruim” e “é perigoso usar o imóvel como garantia”. “O brasileiro utiliza linhas de crédito caríssimas, como cheque especial e cartão de crédito, mas reluta muito em colocar o imóvel como garantia, o que deixaria a vida financeira dele muito mais saudável”, analisa Gabriel Zamora, executivo de Capital Markets.
Para Rossana Costa, o momento é disruptivo, e uma série de fatores vem contribuindo para a expansão do mercado de home equity, como a própria conjuntura econômica. “As transformações que vêm acontecendo na economia brasileira afetam diretamente os investimentos e a tomada de crédito. Com o mercado imobiliário aquecido, as construtoras veem a demanda crescer. E o home equity é uma fonte de funding muito interessante para elas”, pondera.
Para a executiva, o aumento da digitalização dos processos no mercado de crédito também é um importante componente na expansão do produto home equity. “Estão surgindo novos players, e eles estão redesenhando a jornada do consumidor e reduzindo a burocracia para o acesso ao crédito, além de distribuir produtos de forma totalmente digital”, afirma. Ela destaca ainda os esforços que os órgãos reguladores vêm despendendo para regular e fomentar as operações de home equity no país, com uma coordenação mais efetiva entre Banco Central, Ministério da Economia, Comissão de Valores Mobiliários e Superintendência de Seguros Privados.
Matéria publicada em 29/07/2022
