Desde o início da pandemia, o mercado imobiliário viveu verdadeiros altos e baixos no Brasil. Foram sucessivos ciclos de expansão e contração em um curto espaço de tempo, cenário que exige atenção, diligência, criatividade e agilidade. A turbulência pode ter assustado investidores, mas seguimos confiantes de que o mercado imobiliário tem fundamentos sólidos e pode trazer bons retornos no longo prazo a quem souber escolher os investimentos certos.
Num primeiro momento, a covid-19 chegou ao país e trouxe incertezas para o mercado. Gestores de fundos imobiliários interromperam captações e “follow-ons”. Naquele momento, surgiram discussões sobre como o lockdown iria afetar especialmente os segmentos de lajes corporativas, shopping centers e outras operações de tijolo, antes avaliadas por agências de rating como operações com baixo risco de calote.
Esse primeiro momento de contração, no entanto, foi seguido por uma surpresa positiva: a grande injeção de liquidez global, através dos respectivos bancos centrais, gerando uma redução das taxas de juros. Isso incentivou investidores a buscarem posições alternativas e acabou por beneficiar o setor imobiliário. Além disso, a redução da Selic fez cair também as taxas de crédito imobiliário para pessoas físicas. Como resultado, as vendas de imóveis acabaram por superar os lançamentos, reduzindo o estoque disponível nas mãos de incorporadoras e construtoras.
O aquecimento do mercado teve seu preço. Os índices imobiliários bateram altas históricas. O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) chegou a superar os 30% no acumulado de 12 meses. Em maio, os produtos na construção civil registraram o maior patamar de inflação acumulada em 12 meses dos últimos 28 anos. Na data, os preços de materiais e equipamentos para construção acumulavam alta de 38,66% em 12 meses. Com a alta do preço dos insumos, o valor das obras subiu consideravelmente. Incorporadoras e construtoras, entretanto, tiveram dificuldade de repassar tais valores aos compradores. Com isso, viram suas margens caírem.
No momento atual, é preciso levar em consideração ainda a turbulência no mercado econômico brasileiro. Recentes declarações do ministro Paulo Guedes sobre o possível descumprimento do teto de gastos públicos causaram grande impacto nos mercados e fizeram com que o Ibovespa voltasse a rondar patamares próximos aos 100 mil pontos, e levaram o dólar a flertar com os R$ 6.
Outro ponto que inspira atenção é a iminente pressão inflacionária. Com a alta de preços, não resta outra opção ao Banco Central que não subir a taxa de juros, que já saltou dos 2% em março para 7,75% atualmente. Em um movimento contrário ao que vimos antes, esse aumento dos juros reduz a liquidez no mercado e eleva também as taxas de crédito imobiliário, que devem voltar aos patamares anteriores. Como resultado, os imóveis perdem valor, a velocidade de vendas cai e os fundos imobiliários voltam a competir com investimentos mais tradicionais de renda fixa.
Quando olhamos para um futuro não muito longe, é possível observar um forte cenário de incerteza. Os gestores deverão ser ainda mais analíticos e diligentes ao escolher suas posições, uma vez que uma grande tempestade de volatilidade está à vista, diante de três eventos que devem ocorrer ao longo de 2022.
O primeiro evento no radar são as eleições para a presidência no Brasil, que prometem trazer fortes oscilações ao mercado.
Na sequência, teremos o provável aumento dos juros americanos. Quando ocorrer, tal fato deverá incentivar que investidores resgatem seus recursos de países emergentes (como o Brasil) e os direcionem para países com menor risco (como os Estados Unidos). Isso poderá pressionar ainda mais a inflação brasileira, dificultando o planejamento de incorporadoras e construtoras.
Por fim, há ainda o risco de uma nova onda de covid-19 e do aparecimento de novas cepas. Apesar do avanço da vacinação no mundo e a alta eficácia das vacinas contra as atuais variantes do Sars-CoV-2, já é possível observar em alguns países, como Rússia e Alemanha, um novo aumento no número de casos. Uma eventual nova onda de covid ou o surgimento de uma nova cepa do vírus poderá ter um efeito devastador na economia, com a volta de lockdowns e a desaceleração da economia global.
Para os gestores, as dificuldades agora envolvem captar recursos e compor um pipeline de projetos imobiliários, o que, neste contexto macroeconômico incerto, não é tarefa fácil. A grande busca do momento é por ativos que entreguem um prêmio de risco relevante em relação à Selic - mesmo diante da alta nos custos de construção e da redução da velocidade de vendas das unidades.
