Todos no mercado imobiliário sabem o forte e decisivo impacto que os juros têm, tanto no planejamento de novos lançamentos quanto na demanda por imóveis. Dito isto, uma tendência de queda na taxa Selic somado ao forte incremento planejado do Programa ‘Minha Casa, Minha Vida’, podem reaquecer o mercado imobiliário em 2024, repetindo os bons números registrados em anos anteriores.
Em 2023, mesmo com a taxa de juros ainda elevada, os índices da Abrainc-Fipe mostram que as vendas de imóveis novos tiveram um incremento de 10% já no primeiro semestre de 2023, impulsionadas, principalmente, pelo aumento da procura por imóveis de médio e alto padrão. Na outra ponta, para aqueles que buscaram imóveis populares, a expansão dos limites de renda mensal e dos valores máximos dos imóveis elegíveis para o ‘Minha Casa, Minha Vida’ foram a boa notícia do ano.
Diante dos possíveis indicadores mais favoráveis, o mercado financeiro parece ter antecipado algum otimismo – de acordo com levantamento da Economatica, os papéis das empresas do ramo imobiliário negociados em bolsa já somam um crescimento no valor de mercado em mais de R$ 21 bilhões no acumulado de 2023 até o momento.
Para 2024, a perspectiva de redução nos juros, embora o mercado ainda não saiba qual será o ritmo dos cortes e como a inflação irá se comportar diante dessa nova dinâmica monetária, deve gerar resultados importantes para o setor, tais como inclusão de renda marginal nos financiamentos (créditos terão menores rendas exigidas para liberação do financiamento), redução do custo da dívida e, naturalmente, potencial aumento de crédito imobiliário.
Um forte estímulo também deve vir da elevação substancial, no próximo ano, das verbas públicas destinadas à moradia – atualmente são utilizados R$ 80 milhões de subsídio ao setor e o novo orçamento considera R$ 10 bilhões para o mesmo destino, ou seja, mais de 12 vezes a verba atual – algo que, tudo o mais constante (desemprego, inflação, renda), contribuirá para aquecer ainda mais o setor como um todo.
Continuando a analisar o cenário sob uma perspectiva otimista, trabalhamos ainda com a expectativa de aumento de lançamentos e maior equilíbrio nos preços dos imóveis, após um ciclo pautado por impactos relevantes da pandemia, em que fortes choques de inflação impactaram diretamente os preços dos empreendimentos. De acordo com as projeções da Fundação Getúlio Vargas (FGV), o aumento no valor das casas e apartamentos, este ano, já não seguiram o ritmo forte de 2022 e a tendência é de que continuem evoluindo de forma mais moderada, pelo menos enquanto a inflação estiver controlada. E, tudo isso, sem dúvida, gera maior tranquilidade na tomada de decisão para quem busca adquirir um novo imóvel.
Por outro lado, para quem pretende comprar um imóvel usado, a possível queda na taxa de juros pode ter consequências diferentes. Os preços dos aluguéis tendem a não seguir, tão rapidamente, a alta ou baixa dos juros, devido aos contratos longos. Dessa maneira, com a queda potencial dos juros, para os proprietários, pode ser mais interessante alugar os imóveis do que vender e alocar em investimentos cujos retornos estão em queda (seguindo juros de referência nacional).
Ao mesmo tempo que fica mais barato financiar um imóvel, gerando novas demandas, a oferta não se comporta no mesmo sentido e, pode resultar um aumento de preços mais intenso e menos negócios concretizados no mercado secundário.
Os fatores mais preocupantes, por outro lado, são gerados pela volatilidade econômica local e global, que acabam gerando menos previsibilidade sobre os níveis de emprego e de renda, afetando a demanda por produtos imobiliários, já que a decisão de comprar um imóvel envolve assumir dívida de longuíssimo prazo e que compromete boa parte da renda das famílias, sendo uma decisão mais fácil em momentos de maior equilíbrio econômico.
Tendo em vista que o setor imobiliário é altamente dinâmico e influenciado por uma série de fatores, qualquer alteração nesse cenário pode interferir nos resultados ao longo do próximo ano. Mas hoje, sem dúvida, o momento permite melhores expectativas para o ano que está chegando!
