Por Jorge Nobre
A taxa de juros no Brasil permanece em dois dígitos, o que no mundo dos investimentos equivale a dizer que produtos de renda fixa estão em alta. Já aqueles com retornos variáveis enfrentam um momento pouco favorável. Os fundos imobiliários (FIIs) estão incluídos neste segundo grupo.
Mas um bom profissional de investimentos precisa aparecer não apenas em períodos de vento a favor. Em situações mais difíceis, como a atual, fica evidenciada a importância de entregar recursos para uma gestão especializada, capaz de traçar boas estratégias em qualquer cenário.
Uma tese, bastante específica e ainda não explorada adequadamente pelos fundos imobiliários, é a de financiar incorporadoras na construção de empreendimentos residenciais - prédios de apartamentos e casas em condomínios - nos grandes rincões de riqueza espalhados pelo país. Ou, em outras palavras, fora do eixo Rio-São Paulo. Hoje, as incorporadoras são basicamente financiadas por bancos, que oferecem produtos de prateleira, com pouca flexibilidade.
Já um fundo, dedicado à compra de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) para financiar projetos residenciais, vai conseguir trazer exatamente o diferencial de uma operação customizada. O fundo poderá originar as operações garantindo condições mais confortáveis para o incorporador de acordo com a velocidade de vendas e as etapas de construção de cada projeto. Obviamente, fará esse desenho sem deixar de lado a busca pelas melhores oportunidades de retorno para os seus cotistas.
O cenário macro também reforça essa tese principal, do mercado residencial. O Brasil tem um elevado déficit habitacional, de 6,1 milhões de unidades, segundo a Fundação João Pinheiro. Esse é um desafio estrutural que vem aumentando nos últimos anos.
Por outro lado, atualmente, a taxa de desemprego se encontra nos menores patamares da série histórica. A renda média da população está se aproximando dos níveis - elevados - pré-pandemia. E o crédito segue sendo oferecido pelos bancos para os consumidores. As principais instituições financeiras têm observado demanda resiliente por crédito para a aquisição de imóveis. Esses são os fatores que dão ao cidadão e às famílias a segurança para a compra de um imóvel.
No acumulado do ano até setembro de 2024, os financiamentos com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 136,1 bilhões, com alta de 19% em relação ao mesmo período de 2023. O financiamento imobiliário com recursos do FGTS também só cresce desde março.
Dados da CBIC mostram um aumento no Valor Geral de Vendas (VGV) dos lançamentos residenciais de 20%, para R$ 53 bilhões no segundo trimestre de 2024, em relação ao mesmo intervalo de 2023. Na mesma comparação, a venda de imóveis residenciais subiu 18%, para 93.743 unidades. Historicamente, o segundo semestre do ano concentra os maiores volumes de vendas, o que torna o cenário ainda mais oportuno.
Afinando ainda mais a análise, os dados do setor mostram onde estão as oportunidades reais de retorno. O crescimento do preço médio de vendas de imóveis em São Paulo oscila pouco acima da inflação - no acumulado de 12 meses, o IPCA é de 4,1%. Mas, quando se olha para outras cidades, como Goiânia (GO), Fortaleza (CE), Sinop (MT), São Luís (MA), Florianópolis (SC), Itajaí (SC), a alta de preços médios é de dois dígitos.
O Brasil tem várias oportunidades ainda pouco exploradas em bolsões de prosperidade mais afastados dos grandes centros, que vivem forte crescimento econômico e acabam aquecendo o mercado imobiliário local.
Um fundo com capacidade de operar nesses nichos, estruturando operações em diversas regiões do país, ainda terá a vantagem de fugir da competição por projetos de parte dos investidores. Em outras praças, diferentemente de São Paulo, a oferta de crédito ainda está totalmente concentrada em bancos, porque a criatividade e a especificidade do mercado de capitais ainda não chegaram.
Hoje há fundos imobiliários no mercado investindo em empreendimentos residenciais, mas com foco em São Paulo e com papéis colocados dentro de uma carteira que também reúne outras operações, como CRIs de lajes corporativas, galpões logísticos, faculdades, shoppings etc. Todos esses ativos terão diferentes comportamentos e perfis de risco ao longo da vida do fundo.
A proposta é manter uma tese única, mas com uma diversificação regional, explorando várias oportunidades Brasil afora. Essa pode ser uma maneira de driblar o momento negativo para alguns produtos, mas muito favorável para o mercado imobiliário residencial, que convive hoje com o tripé de desemprego baixo, renda em alta e crédito disponível.
