O próximo salto institucional do crédito imobiliário é ampliar o acesso de construtores e incorporadores de menor porte aos financiamentos bancários. O mercado imobiliário já experimentou a força da segurança jurídica e da criação de garantias como forma de alavancar os recursos disponíveis. A alienação fiduciária e o patrimônio de afetação permitiram grandes avanços na última década que, mesmo após um período de severa crise, se encontra em outro patamar de volume e produção de unidades. Agora, precisamos de novas evoluções.
A alienação fiduciária prestou um grande serviço ao financiamento imobiliário de pessoas físicas. A agilização do processo de retomada de bens trouxe mais garantias para os bancos que, assim, aceleraram sua participação num mercado em que eram quase ausentes. Milhares de clientes e toda a cadeia produtiva da construção foram beneficiados, numa clara demonstração do alinhamento entre os interesses de bancos, de clientes e da indústria da construção para criar um mercado próspero.
Já o patrimônio de afetação trouxe maior segurança jurídica na relação entre bancos e incorporadoras. O volume de recursos disponível a custos acessíveis para a construção aumentou exponencialmente, o que explica, em parte, a expansão
do mercado imobiliário no ciclo anterior à crise (2007 a 2014). Mais uma vez, o alinhamento entre bancos e a construção criou segurança jurídica. Hoje, é difícil distinguir de quem é a demanda por este fundamento legal, defendido como pilar do mercado por ambos.
Mas a crise econômica expôs a necessidade de novos ajustes, como regrar os distratos (cuja regulamentação já é uma conquista da indústria de incorporação) e o controle de recebíveis. Este ponto merece destaque porque é menos abordado, mas tem potencial igualmente relevante para expandir o mercado de financiamento à indústria imobiliária.
Os recebíveis são a principal garantia dos bancos no financiamento à produção, via plano-empresário. Mesmfilio antes da crise, incorporadoras de menor porte, com limitações de estrutura, já tinham menos acesso a planos-empresário dada a falta de sofisticação da gestão financeira. Na crise, a relevância da garantia de recebíveis ficou ainda mais destacada à medida que recursos foram usados de forma distinta à pactuada em contrato.
Para reforçar as garantias sobre recebíveis, a Abecip propõe a criação de uma Central de Recebíveis Imobiliários. Com base na Lei n° 12.810 e na Resolução 4.593 do CMN, a central poderá ter como mecanismo essencial uma “clearing” de ativos, sob os auspícios do Banco Central. A “clearing” daria segurança aos recebíveis, permitindo o pleno cumprimento dos contratos entre bancos e incorporadoras de qualquer porte. Ao ampliar a segurança jurídica das operações de crédito, poderá ampliar os recursos à produção, baratear custos e aumentar o acesso, em especial das menores incorporadoras.
A relação crédito imobiliário/PIB tem tudo para sair dos 9% a 10% atuais para 15% a 16% no próximo quinquênio. Com juros baixos e boa situação macroeconômica, haverá um caminho seguro para empurrar para cima a indústria imobiliária, que é peça central do emprego e da formação bruta de capital fixo. Esta é uma agenda conjunta com benefícios para bancos, clientes e toda a cadeia produtiva da construção.
Os recebíveis são a principal garantia dos bancos no financiamento à produção.
