A chegada de um novo governo, a queda da Selic e a retomada do Minha Casa, Minha Vida provocaram transformações no mercado imobiliário em 2023. Agora os olhos do setor já estão voltados para o próximo ano, com a expectativa de que os segmentos econômicos e de luxo continuem em alta estimulados por programas habitacionais, taxa de juros e acesso a crédito.
Influência econômica
“A população brasileira está mais otimista. O desemprego está em baixa, houve redução do endividamento e a expectativa é de crescimento do PIB. Soma-se isso a melhora do crédito e nós devemos observar uma expansão significativa do mercado imobiliário em 2024”, analisa Bruno Sindona, Fundador da Sindona.inc e Conselheiro de Desenvolvimento Econômico Sustentável do Governo do Brasil.
De acordo com o indicador ABRAINC-FIPE, realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), o número de novos imóveis comercializados no Brasil aumentou 22,2% no acumulado de janeiro a setembro de 2023, em comparação ao mesmo período do ano anterior.
Entre julho e setembro deste ano, a taxa de desemprego no Brasil chegou a 7,7%, a menor marca desde 2015, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). A estimativa mais recente da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) para o Produto Interno Bruto (PIB) em 2023 foi atualizada de 3,2% para 3,0%. Para 2024, a projeção subiu de 1,7% para 1,8%.
“O movimento deve seguir a reboque do crescimento econômico”, acredita Sindona. O CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, contrapõe, afirmando que são outros os fatores que interferem nesta curva de mercado. Em especial, o acesso ao crédito.
Mais fontes de crédito
“O PIB está estável e a geração de emprego, ainda que positiva, cresce em patamares menores do que o ano passado. Além disso, a desconfiança fiscal pode aumentar os juros a longo prazo. Não à toa, é o primeiro ano na história que as fontes de crédito alternativo ultrapassaram os recursos da caderneta de poupança”, argumenta Araújo.
A poupança, historicamente a principal origem para os empréstimos que impactam a compra e a construção de imóveis, foi ultrapassada neste ano por fontes alternativas de crédito, como os fundos de investimento, LCIs e CRIs. José Eduardo Machado, cofundador e CFO do Meu Imóvel, vislumbra que o mercado verá essa inclusão de renda marginal nos financiamentos ainda mais relevante no próximo ano.
Ele também destaca uma potencial redução de custos de dívida e de aumento do crédito. “Embora o mercado não saiba qual será o nível da queda de juros e como a inflação se comportará diante desta nova dinâmica monetária”, debate.
Mais vendas e lançamentos
Um levantamento da Brain Inteligência Estratégica aponta que a intenção de comprar imóveis nos próximos 24 meses chegou a 39% em 2023. Na visão de Araújo, este é um dos três fatores que devem impulsionar o mercado brasileiro no próximo ano. “A queda da Selic, o aumento da intenção de compra e o crescimento no interesse de investidores estrangeiros no País”, enumera o empresário.
Essa visão otimista é corroborada por Gustavo Favaron, CEO do GRI Club e do 8 Capital Group. “O Brasil tem feito um excelente trabalho na redução da inflação. Com a queda de juros, a demanda deve ser mais bem atendida”, comenta. Ele acredita que o momento positivo vai se expandir para outros segmentos além do residencial, como os fundos imobiliários, o mercado de aluguéis e a recuperação dos escritórios.
“O Brasil tem mostrado uma retomada do trabalho presencial mais rápida do que outros países, como os EUA, por exemplo. O trabalhador brasileiro tende a precisar mais do emprego e a respeitar essa hierarquia. O desafio das empresas do setor é acertar o produto, a localização e o timing das ofertas”, observa.
Por outro lado, José Eduardo Machado afirma que uma eventual instabilidade econômica pode influenciar negativamente o setor de construção. “Esses fatores geram dúvidas sobre emprego e renda, o que consequentemente afeta a demanda por imóveis, por ser uma decisão que gera dívidas, compromete a renda e tem pouca flexibilidade. Portanto, muitas pessoas preferem postergar para momentos de mais equilíbrio”.
Novo Minha Casa, Minha Vida
De todos os indicativos apontados por especialistas de que 2024 será um ano positivo para o mercado imobiliário, nenhum é tão significativo quanto o Minha Casa, Minha Vida. Desde que as novas regras do projeto de habitação popular entraram em vigor, no dia 7 de julho, incorporadoras e construtoras voltadas para o segmento econômico direcionaram lançamentos e modificaram projetos para se adequar ao programa.
“As medidas tornaram o setor mais atrativo e deram um empurrão nas incorporadoras, especialmente aquelas que se encaixam no Faixa 1. É o melhor momento do segmento nos últimos anos”, argumenta Gustavo Favaron. Entre as principais novidades do programa estão a expansão do limite do valor do imóvel de R$ 264 mil para até R$ 350 mil e o limite da renda bruta mensal para R$ 8 mil.
Destaca-se também o anúncio do governo de que no próximo ano o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) terá um orçamento de R$ 117,65 bilhões, sendo R$ 105,65 bilhões para investimentos em habitação.
Araújo acredita que o governo pretende utilizar o mercado imobiliário como alavanca e o MCMV será o carro-chefe do próximo ano. “Medida deve impulsionar resultados de construtoras e democratização do acesso a imóveis”, prevê. Por outro lado, ele observa que o segmento de médio padrão deve observar uma queda em 2024.
“A população que pertence à classe média não tem os benefícios da economia popular, nem os salários ou a renda do topo da pirâmide. É um segmento de mercado que deve sofrer no próximo ano e precisa de mais atenção”, diz.
