Em um intervalo de 17 meses, entre março de 2021 e agosto de 2022, a taxa básica de juros da economia brasileira (Selic) subiu de 2% ao ano (a.a.) para 13,75% a.a., em resposta ao crescimento da inflação no país. O encarecimento do custo de capital, naturalmente, tende a esfriar a demanda por crédito, mas tanto os compradores de imóveis quanto as construtoras mantiveram o apetite.
Criada em janeiro deste ano, a LOT Consult já soma R$ 300 milhões em operações de funding originadas para o setor imobiliário, considerando o que já foi executado e o que está no pipeline, segundo o diretor executivo da empresa, Gilberto Seleme.
A LOT atua como uma ponte entre tomadores de recursos e os financiadores, responsável por originar e estruturar as operações de crédito. “Antes de acessar o mercado de capitais, entendemos exatamente o perfil do empreendedor, do projeto e o que ele busca, então desenhamos a operação e fazemos a aproximação com os bolsos”, explica o executivo.
Em menos de 12 meses de atuação, e enfrentando um cenário desafiador, a companhia já tem operações em andamento nas cinco regiões do país, com maior volume nas regiões sul - onde está baseada - e nordeste. Em comum, estes locais são menos abastecidos pelo mercado de capitais, embora também haja muitos projetos em desenvolvimento, o que se traduz em um cenário de oportunidades.
Os loteamentos, segundo conta Seleme, são uma das classes de ativos com mais operações realizadas, até pela ausência de produtos específicos nos grandes bancos. “A securitização é viável em diferentes fases do desenvolvimento, desde que haja um pouco de carteira, e os desembolsos vão ocorrendo à medida que há mais vendas e demanda por obras”.
A Life Capital Partners, gestora de recursos focada em crédito imobiliário, já estruturou cerca de R$ 60 milhões em operações de funding com a LOT Consult. “Nosso principal produto hoje é um fundo de renda com foco na primeira residência, segmento que acreditamos oferecer ao investidor uma excelente performance com nível de risco bastante reduzido”, afirma João Leitão, managing partner da gestora.
O executivo assinala que mesmo com o aumento da taxa básica de juros, enxerga um mercado imobiliário pujante: “Com inflação mais controlada e nível de desemprego estável, sentimos que os empreendedores - no setor de loteamentos, principalmente - seguem com os projetos que já foram aprovados e, em geral, carecem de capital para o término de obras”.
Leitão diz que a Life Capital Partners firmou parceria com empresas renomadas do setor ao longo do ano, “viabilizando projetos transformadores nas microeconomias em que nos instalamos”.
Track record e garantias são elementos-chave
Conforme o estágio do empreendimento, pode ser mais ou menos complexo viabilizar recursos. Geralmente, projetos com um alto percentual de vendas e obras avançadas oferecem menores riscos e, como consequência, taxas mais acessíveis.
Porém, há outros fatores essenciais, conforme indica o diretor executivo da LOT Consult: “O mais importante é ter um pool de garantias bem robusto, começando pela estrutura financeira da empresa - um bom balanço ou uma boa demonstração financeira - e um histórico interessante de entregas”.
Além disso, é fundamental que o empreendimento já tenha obtido as aprovações e licenças necessárias, bem como haja viabilidade comercial do produto, custos de obra bem detalhados e um cronograma condizente com a realidade. “O investidor precisa enxergar que não está assumindo um risco sozinho”, pontua Seleme.
“Crédito existe, mas o investidor está mais seletivo. O aumento das taxas de juros elevou o prêmio de títulos de longo prazo do governo, por exemplo, as NTN-Bs, e consequentemente o financiador avalia se é melhor aplicar na dívida do governo ou em um empreendimento imobiliário”, completa o executivo.
Perspectivas para 2023
A Life Capital Partners está otimista para o cenário que se desenha no próximo ano: “Vemos muitas oportunidades de alocação de capital assimétricas, oferecendo retornos elevados com riscos controlados e, ao mesmo tempo, trabalhando juntos com os empreendedores locais para desenvolver as cidades nas quais eles atuam”, afirma o sócio da gestora.
Seleme aponta que os índices inflacionários já começaram a voltar para uma faixa de normalidade e ano que vem não devem oscilar muito, como aconteceu em 2022. “Estamos otimistas de que a inflação vai aliviar tanto na parte de custos quanto na comercialização dos imóveis”, encerra o executivo.
Matéria publicada em 19/10/2022
