Na hora de comprar um imóvel na planta, os consumidores sempre colocam na balança fatores como localidade, espaço e, principalmente, tempo de entrega do empreendimento. Em alguns casos, os clientes chegam a desistir da compra, seja por questões financeiras ou até mesmo em virtude de descumprimento de contrato.
Atualmente, as regras não são claras com relação às multas. Na tentativa de reduzir o número de distratos em todo o país, foi assinado um acordo entre a Secretaria Nacional do Consumidor — ligada ao Ministério da Justiça —, a Ordem Nacional dos Advogados (OAB) e representantes da construção civil que implementam novas normas aos contratos de compra e venda de unidades habitacionais. Isso poderia representar um avanço, porém, a medida ainda não é válida e gera polêmicas entre compradores e construtoras, uma vez que flexibiliza os prazos para entrega de imóveis e impõe multas menores. A expectativa é que essas regras sejam aplicadas em todo o país a partir de janeiro de 2017. A adesão aos termos do documento é voluntária e o cumprimento fica restrito às entidades que participam do acordo.
O pacto disciplina as questões de distrato, taxas de corretagem, inadimplência, atraso na entrega da obra, prazo de garantia, entre outros temas importantes nas relações entre compradores e empresas do setor. As taxas — como serviços técnicos imobiliários (Sati), de decoração e de deslocamento que são pagos à instituição financiadora da obra — serão excluídas dos contratos. Já as comissões de corretagem devem ser comunicadas previamente, de forma clara, inclusive em peças publicitárias e no quadro resumo do instrumento contratual, além de serem deduzidas do preço final do imóvel, e não acrescentado para não representar qualquer prejuízo para o comprador, direto ou indireto.
O pacto também estabelece regras para desistência de imóveis. Até então, a jurisprudência entendia que a multa para o comprador poderia variar entre 10% e 20% do valor pago até então. O acordo diz que a taxa deve ser de 10% sobre o valor total da unidade habitacional. Consumidores, como o analista de sistema Pedro Werneck, 35 anos, sairiam prejudicados com a nova forma de contrato. Em 2011, ele adquiriu um apartamento de um quarto em Águas Claras, como forma de investimento. Perto da entrega, ele percebeu que o negócio não compensaria financeiramente e decidiu cancelar a compra. “Eles pediram o prazo de 180 dias para devolver o dinheiro e cobraram 10% do valor de multa sobre o que já havia sido pago.
Nesse caso, eu tive auxílio de um corretor que me auxiliou na análise do contrato e também na hora de fazer o distrato”, lembrou. Na avaliação do especialista em direito imobiliário Mateus Oliveira, o aumento no número de distratos traz prejuízos às duas partes. “O distrato é ruim tanto para o andamento da obra quanto para o comprador do imóvel, pois acarreta uma série de atrasos e perdas financeiras”, explica. Para Oliveira, o acordo tem como objetivo uniformizar o entendimento dos tribunais e regulamentar a posturas das empresas no momento de elaborar o contrato de vendas das unidades habitacionais. “É algo que pode trazer um grande impacto para os consumidores e empresas e também desafogar a Justiça. Isso gera uma necessidade maior dos consumidores de se informarem e terem um maior planejamento antes de fechar o contrato”, detalha.
Prazos pelas regras acordadas, os compradores inadimplentes e as incorporadoras ou construtoras que atrasarem a obra após 180 dias deverão pagar multa moratória de 2% sobre o valor corrigido da prestação e multa compensatória de 1% ao mês, sobre o valor corrigido da prestação, contados dia a dia. Caso o comprador esteja em dia com o pagamento e a empresa descumprir o contrato, ele deverá receber o valor equivalente a 0,25% ao mês ou fração, calculada por proporção diária, sobre o montante das parcelas do preço de aquisição até então pago.
O engenheiro Ernani Monteiro, 66 anos, também cancelou a compra de um apartamento. Nesse caso, pelo fato de a construtora atrasar a entrega. Enquanto esperava o empreendimento, ele captou a proposta de comprar um apartamento já concluído. “Eu precisava de uma moradia imediatamente e surgiu o apartamento pronto e com um ótimo valor de mercado”, lembrou. O novo acordo também diz que, caso o incorporador ou construtor não cumpra as condições do acordo nacional nos contratos de promessa de compra e venda de unidades habitacionais em incorporação imobiliária celebrados com o consumidor, o mesmo poderá ser penalizado com multa de R$ 10 mil.
