Em setembro, o Ifix, índice de fundos imobiliários da Bolsa, apresentou recuo de 1,24%. No ano, a queda já é de 2,37%. Após mais um mês difícil para os fundos imobiliários, as corretoras fizeram poucas mudanças nas carteiras recomendadas para outubro. No geral, as análises consideram um cenário de oscilações no curto prazo, com abertura de oportunidades para investidores que miram horizontes mais longos.
A liderança deste mês permanece com um fundo de logística, presente em seis dos oito portfólios analisados pelo UOL. Confira abaixo a lista completa dos fundos imobiliários mais indicados por analistas para outubro.
Bresco Logística (BRCO11): 6 recomendações
TRX Real Estate (TRXF11): 5 recomendações
VBI CRI (CVBI11): 4 recomendações
*Levantamento feito com base nas carteiras recomendadas pelas seguintes instituições: Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial Investimentos, Guide Investimentos, Mirae Asset Corretora, Necton Investimentos e Santander Corretora.
Com nova alta de juros e turbulência atual, ênfase é no longo prazo
O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da B3 recuou pelo segundo mês consecutivo, fechando setembro com perda de 1,24%, aos 2.715 pontos. No mesmo período, principal índice de ações da Bolsa (Ibovespa) caiu 6,57%, para 110.979 pontos.
Como resumiu a Mirae Asset Corretora, setembro reuniu um grande fluxo de notícias negativas que trouxeram forte volatilidade aos mercados.
Entre os destaques, a instituição cita o aparecimento da variante delta da covid-19 em diferentes países, o que alimentou temores sobre o ritmo do crescimento econômico global. Outra notícia que afugentou os investidores foi o risco de insolvência da chinesa Evergrande, gigante do ramo imobiliário, mas com atuação em diversos setores.
No mercado interno, o governo elevou a taxa básica de juros (Selic) em um ponto percentual no mês passado, para 6,25% ao ano, e espera-se um novo aumento, da mesma magnitude, na próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), dia 27.
Diante de um cenário tão desafiador, o BB Investimentos é enfático em seu relatório deste mês: "Selic em 6,25%, podendo superar os 8% ao final do ano, devo vender meus FIIs [fundos imobiliários]?". Segundo a corretora, apesar da elevação dos juros, a resposta para essa pergunta é não. Porém, é preciso considerar alguns fatores importantes.
A instituição afirma que, quando se fala em retorno de fundos imobiliários, a correlação que o investidor deve realizar é com a inflação, e não com a taxa de juros atual. "A conta correta a se fazer para identificar a atratividade de um FII é qual o spread [diferença] do retorno dos fundos em relação ao retorno de um título [público] Tesouro IPCA 2035, por exemplo."
Pelos cálculos do BB Investimentos, o retorno com dividendos do Ifix está hoje em aproximadamente 9% ao ano, com uma diferença de quatro pontos percentuais em relação à taxa real de um título público longo, o que sustentaria a visão de que o mercado de fundos imobiliários segue atrativo.
"É claro que a queda recente nas cotas [dos FIIs] ajudou a aumentar esse spread, mas isso nada mais é do que o mercado estabelecendo um prêmio de risco adicional em função do cenário mais volátil no curto prazo", argumenta o BB Investimentos.
O BTG Pactual também afirma que o momento é de maior volatilidade. Em seu relatório, o banco cita os segmentos nos quais existiriam oportunidades, mas ressalta que a análise cabe para o aplicador que pode esperar um tempo maior para obter retorno.
"Em nossa visão, o cenário no curto prazo pode continuar mais desafiador para os fundos de tijolo e FOFs [fundos que compram cotas de outros produtos], mas o patamar de preços atual é atrativo e uma oportunidade de entrada para investidores que possuem um horizonte de investimentos de longo prazo."
Bresco Logística tem uma estreia no mês e sustenta liderança
O Bresco Logística (BRCO11) figura entre as novidades da carteira de fundos imobiliários recomendada pela Mirae neste mês e foi mantido nos portfólios selecionados por outras cinco casas de análise. Com isso, o produto segue liderando a preferência dos especialistas —pelo quinto mês consecutivo, segundo acompanhamento feito pelo UOL.
A pesquisa engloba as divulgações feitas por oito instituições.
No fim de setembro, a administradora do fundo comunicou a locação de 11,8 mil metros quadrados do imóvel Bresco Canoas para a TW Transportes e Logística, o equivalente a 35,5% da área bruta locável (ABL), eliminando a vacância física do empreendimento. O prazo do contrato é de 36 meses, a partir de outubro.
A nova locação deverá representar um impacto positivo de aproximadamente R$ 0,015 por cota nos resultados do Bresco, afirma o BTG. "Acreditamos que, em virtude do sucesso que a gestão tem obtido em termos de comercialização de seus espaços, os dividendos pagos pelo fundo podem ser elevados mais à frente."
Com 5 indicações, TRX Real Estate se mantém em segundo lugar
O fundo híbrido TRX Real Estate (TRXF11) aparece em cinco portfólios neste mês e se mantém em segundo lugar na lista dos mais recomendados.
O administrador do produto também divulgou comunicado no fim do mês passado, a respeito da conclusão da compra de mais um imóvel do Assaí Atacadista, localizado em Macaé (RJ), totalizando três já adquiridos. Em relatório, a Santander Corretora lembra que a nova unidade está em fase de construção, com término previsto para novembro deste ano, e que o contrato de locação é de 20 anos.
A instituição projeta um retorno com dividendos de 8,1% para o TRX Real Estate nos próximos 12 meses, patamar que considera "atrativo". O Santander lembra que o portfólio do fundo é formado por ativos localizados em diferentes estados do país, com mais de 91% dos imóveis locados no segmento varejo/atacadista, que vem sofrendo menos durante a pandemia.
VBI CRI fecha lista de destaques do mês
O VBI CRI (CVBI11) reúne quatro apontamentos neste mês, ocupando a terceira e última posição no rol de destaques. De acordo com análise da Necton Investimentos, o produto é focado em recebíveis indexados à inflação e ao CDI.
Segundo a instituição, a carteira do fundo é bem diversificada, com concentração maior em logística (26%), seguida por loteamento e residencial (21%) e shoppings (14%). Os demais segmentos incluem multipropriedades, educação e varejo, entre outros.
O Santander também recomenda o VBI CRI e afirma, em relatório, que o produto segue uma política de crédito bem estruturada pela gestora, sem eventos de inadimplência até agora.
No mês passado, o fundo divulgou que fará sua sexta emissão de cotas, inicialmente de até R$ 330 milhões. Com a operação, diz o Santander, o VBI poderá diversificar ainda mais sua carteira de recebíveis, aproveitando novas oportunidades do mercado.
Alterações e portfólios completos indicados
Ativa Investimentos
Incluiu: Ourinvest JPP (OUJP11).
Retirou: Rio Bravo Renda Educacional (RBED11).
Carteira recomendada: Bresco Logística (BRCO11), BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11), CSHG Renda Urbana (HGRU11), Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Guardian Logística (GALG11), Ourinvest JPP (OUJP11), TG Ativo Real (TGAR11), TRX Real Estate (TRXF11), Valora CRI Índice de Preços (VGIP11), VBI CRI (CVBI11) e Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11).
BB Investimentos
Incluiu: RBR Log (RBRL11).
Retirou: XP Log (XPLG11).
Carteira recomendada: Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11), Bresco Logística (BRCO11), Malls Brasil Plural (MALL11), Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11), RBR Log (RBRL11), REC Recebíveis Imobiliários (RECR11), TRX Real Estate (TRXF11) e Vinci Offices (VINO11).
BTG Pactual
Carteira recomendada: Bresco Logística (BRCO11), BTG Pactual Corporate Office (BRCR11), BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11), CSHG Real Estate (HGRE11), HSI Logística (HSLG11), Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), RBR Properties (RBRP11), RBR Rendimento High Grade (RBRR11), Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), Vinci Logística (VILG11), Vinci Shopping Centers (VISC11) e XP Log (XPLG11).
Obs: sem alterações em relação ao mês passado.
Genial Investimentos
Incluiu: VBI Prime Properties (PVBI11).
Retirou: BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11), CSHG Renda Urbana (HGRU11) e HSI Malls (HSML11).
Carteira recomendada: Bresco Logística (BRCO11), Capitânia Securities II (CPTS11), Guardian Logística (GALG11), Malls Brasil Plural (MALL11), Mogno Fundo de Fundos (MGFF11), Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11), RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11), RBR Rendimento High Grade (RBRR11), VBI Prime Properties (PVBI11) e Vinci Offices (VINO11).
Obs: incluiu um fundo e retirou três do portfólio em relação ao mês passado.
Guide Investimentos
Carteira recomendada: Bresco Logística (BRCO11), BTG Pactual Logística (BTLG11), Capitânia Securities II (CPTS11), CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), Ourinvest Fundo de Fundos (OUFF11), RBR Crédito Estruturado (RBRY11), TRX Real Estate (TRXF11), VBI CRI (CVBI11) e Vinci Shopping Centers (VISC11).
Obs: sem alterações em relação ao mês passado.
Mirae Asset Corretora
Incluiu: Bresco Logística (BRCO11).
Retirou: XP Malls (XPML11).
Carteira recomendada: Bresco Logística (BRCO11), BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11), CHSG Logística (HGLG11), TRX Real Estate (TRXF11) e Vinci Shopping Centers (VISC11).
Necton Investimentos
Carteira recomendada: BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11), CSHG Logística (HGLG11), CSHG Prime Offices (HGPO11), Hedge Brasil Shopping (HGBS11), Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11), Valora RE III (VGIR11), VBI CRI (CVBI11) e VBI Prime Properties (PVBI11).
Obs: sem alterações em relação ao mês passado.
Santander Corretora
Incluiu: Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
Carteira recomendada: Brasil Plural Absoluto (BPFF11), CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), CSHG Renda Urbana (HGRU11), JS Real Estate Multigestão (JSRE11), Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), Maxi Renda (MXRF11), RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11), Santander Renda de Alugueis (SARE11), TG Ativo Real (TGAR11), TRX Real Estate (TRXF11), VBI CRI (CVBI11), Vinci Logística (VILG11) e Vinci Offices (VINO11).
