Atualmente, tem se discutido bastante sobre os custos de uma oferta. Mas, afinal, você sabe quais são eles? Sabe qual o percentual que ele representa sobre o preço de uma nova cota? Já parou para pensar sobre o impacto deles em seus investimentos?
Primeiramente, precisamos voltar um pouco na história. Os fundos imobiliários foram introduzidos no Brasil em 1993, mas ganharam tração mesmo nos últimos anos. Para se ter uma ideia, ao final de 2011 havia apenas 36 mil investidores. Nessa última década, vimos o amadurecimento e a transformação da indústria, e o segmento apresentou um crescimento robusto desde 2018, passando de 208 mil investidores para mais de 1,3 milhão.
Os esforços do mercado para tornar essa alternativa de investimento conhecida por todos foram grandes e, hoje, vemos um crescimento mensal de novos investidores superior à quantidade total que existia em 2011. Todos os meses entram milhares de novos CPFs na bolsa, buscando os benefícios que os fundos imobiliários proporcionam.
É importante salientarmos que antes os custos altos eram justificados pela necessidade de um trabalho em prol do crescimento e desenvolvimento do segmento. Obviamente, esse trabalho foi alcançado. Tanto é que temos diversos fundos com mais de 50 mil cotistas, sendo o maior deles com mais de 350 mil. Portanto, não faz sentido continuar com os mesmos custos de distribuição que eram praticados antigamente.
Esperamos para próxima década um aperfeiçoamento do setor, quando será possível a diminuição desses custos, considerando que a base de investidores hoje é muito maior que antigamente. Portanto, não serão necessários grandes investimentos em angariação, tendo em vista que os fundos imobiliários conquistaram seu lugar nas prateleiras do mercado, trazendo uma boa tração a novas emissões.
Além disso, os resultados que os fundos entregam é a melhor forma de propaganda, garantindo um bom posicionamento na indústria. Os cotistas que fazem uma boa diligência em seus investimentos buscam entrar em emissões quando enxergam o alinhamento de interesses com os gestores e com as suas estratégias. Dessa forma, os fundos se vendem praticamente sozinhos e não dependem de esforços de venda.
Acreditamos na autorregulação do mercado, ou seja, em não colocar imposições e barreiras para nenhum participante, e sim, deixar que o mercado flua naturalmente, determinando os limites e deixando saber até onde os interesses de cada uma das partes pode avançar. Tanto dos investidores, quanto dos gestores, administradores e distribuidores. Dessa forma, a autorregulação vai delineando conforme o mercado vai amadurecendo.
Vale destacar que vão existir custos diferentes entre as ofertas. Por exemplo, em Ofertas Restritas (reguladas pela instrução CVM 476), em que o fundo realiza a emissão para sua base atual de cotistas, e Ofertas Públicas (regidas pela instrução CVM 400), onde o público alvo é maior. Lembrando que, nas Restritas, não há a obrigação de se apresentar um prospecto definitivo — com a destinação de recursos e um estudo de viabilidade —, como normalmente é apresentada nas Públicas.
Dessa forma, os custos nessas ofertas são menores, não só pelo fato de serem destinadas para cotistas do fundo e investidores profissionais, mas também por serem mais rápidas e não demandarem muitos esforços de estruturação e distribuição. Isto posto, esses são os dois principais custos de uma emissão: estruturação e distribuição.
O custo de estruturação é aquele ligado à tarefa em que o coordenador líder, junto aos coordenadores contratados, auxilia os gestores no desenvolvimento do produto, contribuindo diretamente no desenho e idealização da oferta. Dessa forma, eles contribuem nas definições de preços, no público-alvo, na escolha dos ativos, no planejamento do calendário e na orientação quanto alguns pontos a serem incluídos no regulamento.
Toda essa formatação é baseada no conhecimento de mercado dos coordenadores, em que é verificado o que pode dar certo em uma emissão e o momento ideal para o seu lançamento, sempre buscando atender as exigências dos órgãos reguladores. Importante destacar que o gestor tem papel crucial na estruturação, pois não adianta o estruturador desenvolver um produto se o gestor não tiver a par da estratégia e a capacidade de gerir esse produto. De maneira análoga, são os custos do designer e da equipe de planejamento e desenvolvimento durante a criação de um produto sob medida seguindo as necessidades do mercado.
Já o custo de distribuição é referente ao comissionamento dos vendedores participantes da oferta, ou seja, é o pagamento das plataformas que disponibilizam e oferecem o produto aos seus clientes. Portanto, parcela do valor investido fica com as corretoras e distribuidoras. Seguindo a analogia, é a comissão para o vendedor que e realizou a venda do produto.
As demais despesas são aquelas que fazem parte do processo da oferta, sendo taxas de registro na CVM e Anbima, taxa de análise e distribuição da B3 e custos com assessoria jurídica e marketing, ou seja, são necessárias em todas as ofertas. Apesar da sua importância, elas representam a menor parcela relativa aos custos totais.
Agora que sabem quais são os custos, é importante saber calcular o percentual que eles representam no preço de cada cota, para eventuais comparações com outras ofertas, buscando sempre entender se a gestão está lutando ao seu lado por custos cada vez menores. Lembrando que você pode acessar esses valores através de sites especializados em fundos imobiliários.
Para esse cálculo, o investidor deve acessar o documento onde é divulgado o preço da cota e o custo total da emissão. De posse desses valores, você deve dividir o custo da emissão pelo preço da cota. Por exemplo, o fundo XYZX11 realiza uma oferta no valor de R$ 100,00 por cota com R$ 4,00 de custos, ou seja, 4 dividido por 100 é igual a um custo de 4%.
Muitos investidores não dão a devida importância para esses custos, porém, se considerarmos a média de distribuição de rendimentos do Ifix, índice de desempenho médio dos fundos imobiliários, esses custos podem ser superiores aos seus recebimentos em caso da realização de várias ofertas durante o ano.
Portanto, fica evidente a importância de os cotistas entenderem os impactos que os altos custos trazem para os seus resultados, uma vez que, se eles fossem menores, maior seriam os recursos captados pelo fundo e consequentemente mais investimentos poderiam ser feitos, trazendo maiores retornos para a base.
Sabendo que as emissões são relevantes para o desenvolvimento do mercado e continuarão existindo, se faz necessário o acompanhamento desses custos para que haja sensibilização dos distribuidores e coordenadores para uma diminuição gradativa, visando o fortalecimento da indústria até que cheguem em um patamar ideal para ambas as partes.
