Diante de uma taxa básica de juros (Selic) em 2% ao ano, e, muito provavelmente num patamar baixo por um longo período como acreditam os economistas, o mercado de fundos imobiliários deve continuar mostrando "crescimento exponencial" nos próximos anos, segundo especialistas desse segmento consultados pelo Estadão/Broadcast .
"Eu não ficaria surpreso se o mercado de fundos imobiliários atingir 5 ou até 10 milhões de investidores nos próximos cinco anos, como cresceu exponencialmente nos últimos dois anos", prevê Marcos Baroni, analista e chefe de pesquisas em fundos imobiliários da Suno Research.
De acordo com dados da B3, o número de investidores em fundos imobiliários listados na bolsa de valores de 208 mil em dezembro de 2018 para 1,01 milhão de pessoas físicas no último mês de agosto. "O número se multiplicou por cinco em pouco tempo. Nesse período de um ano e oito meses, o que ocorreu é que houve uma drástica redução das taxas de juros. O investidor percebeu que ficasse na poupança ou estabilizado (parado) na renda fixa ia perder recursos, e optou por um investimento imobiliário que considera seguro, e que possui - na grande maioria desses fundos - rendimento mensal, como um aluguel", identifica Danilo Christófaro Barbieri, diretor da BRL Trust, administradora de fundos.
Questionado sobre quais tipos de fundos imobiliários estão atraindo mais cotistas mesmo com a pandemia de covid-19, Barbieri avalia que os fundos de galpões logísticos próximos dos grandes centros urbanos estão em destaque. "Vamos ver novas ofertas primárias e follow-ons de fundos de galpões logísticos estrategicamente localizados ainda neste ano", aponta.
Na visão de Reinaldo Lacerda, sócio da Hieron Patrimônio Familiar e Investimento, a procura por rendimento não é só em fundos imobiliários, quando compara com número também recorde de 3 milhões de CPFs registrados na bolsa de valores em agosto último. "Mas chama a atenção que aquele investidor mais conservador, quando se fala em investir em imóvel, a receptividade é maior. Faz parte da cultura do brasileiro, ele entende o que é investir em tijolo e todo o mês, ter uma renda, um aluguel", argumenta.
Lacerda compara que atualmente, os fundos imobiliários pagam entre 3,5% a 7% ao ano em rendimento líquido. "O DI hoje está em 1,90% ao ano, se tirar 15% de imposto (a partir de 2 anos de permanência) fica 1,61%, não recupera a inflação, o juro real fica negativo", compara.
Sobre o potencial, Lacerda diz que esse segmento ainda é muito pequeno, menos de 2% do total da indústria de fundos brasileira, mas que as perspectivas são boas. "O investidor terá que aprender a diversificar os riscos, não ficar concentrado num único fundo ou categoria. Mas com esse juro baixo, vamos nos surpreender ainda mais com o crescimento", acredita.
Quanto aos riscos dos fundos imobiliários, Baroni, da Suno Research, lembrou que o segmento que investe em shoppings centers passou por muita volatilidade no início da pandemia, pois, os investidores precificaram o fechamento das atividades por um longo tempo. "Ninguém nunca tinha pensado nesse risco de lockdown e passado isso para o preço da cota, aquilo foi um mergulho no desconhecido. Hoje, praticamente todos os shoppings estão abertos, alguns com restrições de lazer e cinemas, mas há uma retomada das atividades e uma recuperação do valor das cotas. Mas claro, a inadimplência dos estabelecimentos ainda está oscilando entre 20% a 30%", observa.
Perspectivas no agronegócio
Para Juliana Pedroza, head de RI da gestora Habitat Capital Partners, especializada em fundos imobiliários, o investidor atualmente possui muito mais informações para a tomada de decisões e, com isso, o segmento tende a se tornar cada vez mais popular. "Só a marca de um milhão de investidores pessoas físicas já leva os fundos imobiliários para outros patamares, mais elevados", afirma.
Juliana aponta que os fundos imobiliários com recebíveis de crédito ainda estão começando a ganhar volume. "Nos EUA, essa mesma categoria reúne mais de US$ 1 trilhão em recebíveis nas carteiras", compara.
Sobre o futuro próximo, ela também prevê o desenvolvimento de fundos imobiliários relacionados ao agronegócio. "É um nicho novo, o setor agrícola ainda pode crescer muito, como avançou lá fora (no exterior)", aposta. Ela citou um fundo desse novo nicho, o FII Rizz Terrax, da Riza Asset Management, cuja oferta inicial alcançou R$ 750 milhões. "É um segmento que praticamente ainda não existe, mas que tem muito potencial no Brasil", diz.
Números do setor
Em julho último, o mercado de fundos imobiliários listava cotas de 269 produtos na B3, de um total de 484 registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). No ano até julho foram registradas 43 ofertas na CVM, com uma captação de R$ 15 bilhões. Os 269 fundos listados na B3 totalizavam um valor de mercado de R$ 103 bilhões em julho, para um valor patrimonial líquido de R$ 107 bilhões.
