Herman Faigenbaum, presidente para a América do Sul da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, diz que a economia brasileira tem estabilidade, sofisticação e tamanho invejáveis.
Para o executivo argentino, que assumiu o cargo em 2023, questões como o Banco Central deve manter ou não a taxa de juros em 10,5% ao ano são de curto prazo, similares às que ocorrem nos Estados Unidos, por exemplo, não atrapalham a estabilidade do país.
“No contexto geral, a estabilidade na economia brasileira começou com Fernando Henrique Cardoso e continua até hoje”.
A comparação com a Argentina deixa o Brasil em vantagem. “É totalmente diferente, o Brasil teve continuidade de políticas econômicas”, diz, algo essencial para o desenvolvimento do mercado imobiliário, que depende de decisões de longo prazo. O país responde por metade das receitas da consultoria na região.
O Chile, segundo ele, não passa pelo mesmo processo. “Há uns 3 ou 4 anos, começou um processo de retirada de capital por empresas e pessoas chilenas, levado para os Estados Unidos, a Espanha e o México”, conta Faigenbaum, enquanto no Brasil o investimento interno, de companhias nacionais, se manteve “imenso”.
Ao mesmo tempo em que há retirada de capital do Chile, o mercado imobiliário corporativo do país depende mais de empresas estrangeiras, principalmente europeias. Isso, no entanto, não impede que Santiago seja um ótimo mercado para a Cushman, com vacância historicamente baixa e muita oferta de empreendimentos.
Atualmente, a vacância de escritórios corporativos de alto padrão em Santiago é de 9,4%, mas já chegou a menos de 2%, afirma o presidente. Em São Paulo, o primeiro trimestre terminou com vacância de 19,2%, segundo a Cushman. Por aqui, é “normal” uma taxa próxima de 20%.
No entanto, para Faigenbaum, isso não quer dizer que o mercado paulistano é pior do que o de Santiago. Há uma característica do segmento de prédios corporativos em São Paulo que não se encontra em outros países da América do Sul: a constante criação de novos mercados.
Ele lembra que, quando começou a vir ao Brasil, há 20 anos, a avenida Paulista dominava entre os escritórios. “Hoje não é o mais relevante”, afirma. Outras áreas ganharam as empresas que querem espaços de alto padrão, como Faria Lima, Itaim, Chucri Zaidan e a mais nova região da Avenida Rebouças, focada em escritórios “boutique”, menores.
“É muito difícil, em outras cidades, validar um mercado novo”, afirma, destacando que uma nova área corporativa na Zona Norte de Buenos Aires levou duas décadas para se firmar.
A ocupação dos escritórios mudou em toda a América do Sul depois da pandemia. O trabalho totalmente presencial acabou, segundo o presidente. Ainda assim, latinos vão ao escritório mais vezes do que os trabalhadores da América do Norte. Faigenbaum afirma que a média por lá é de apenas um a dois dias presenciais na semana, enquanto por aqui é de três ou quatro.
Além de uma suposta maior valorização das relações pessoais, é mais comum que ocupantes de escritório na América do Sul não tenham espaços adequados para trabalhar de forma remota em suas casas.
Para as consultorias imobiliárias, como a Cushman, a pandemia trouxe a necessidade de oferecer mais serviços nos prédios corporativos, que antes o presidente considerava como o ativo mais “puro” do setor imobiliário, o que menos precisava de gestão.
Oferecer esses serviços, que podem ser aulas de ginástica, eventos e uma boa cafeteria, entre outros, não é o que faz o valor dos aluguéis subirem — e os preços caíram na região desde a pandemia — mas é o que mantêm os valores e a taxa de ocupação do prédio. “O que os proprietários mais procuram é encher seus edifícios com empresas de bom nível”.
Ainda há mais mudanças para ocorrer. Faigenbaum afirma que os antigos distritos financeiros de grandes cidades, em regiões centrais, seguem sofrendo com alta vacância, e que os prédios nessas áreas precisarão passar por conversões. São bairros inteiros que terão que encontrar uma nova vocação, enquanto outras regiões, com edifícios mais novos e adaptados ao uso atual, surgem.
A adaptação vem também para as próprias consultorias. O presidente afirma que, se há 10 anos quase 80% dos negócios eram do segmento de escritórios, hoje é 40%. O setor de logística e de galpões industriais ocupa os menos 40%, e os demais 20% ficam com outras áreas, que têm crescimento, como imóveis para saúde, comércio e aluguel residencial.
“A receita de escritórios é menor, mas a de outros ativos não cresceu tanto, há um desafio para as empresas de serviços”, diz.
A companhia vê o Brasil, e principalmente São Paulo, como um mercado promissor para a área de saúde, com empresas nacionais fortes que querem se expandir nacionalmente e que precisam de mais ajuda para isso do que os negócios que buscam escritórios.
Essa mesma necessidade de suporte é observada no agronegócio, segundo o presidente, setor no qual a Cushman também tem investido. “É a fundação da economia dos nossos países, mas não tem a sofisticação e as práticas do mercado de escritórios”, diz.
