Exemplo do momento delicado que o setor imobiliário enfrenta, a PDG Realty mostra dificuldades para chegar a uma solução definitiva para o seu endividamento financeiro. Depois de ter formalizado uma reestruturação em agosto, que envolveu o alongamento do prazo de pagamentos de juros e principal de cerca de R$ 4 bilhões e a entrada de R$ 200 milhões de dinheiro novo na companhia, uma fonte por dentro das negociações disse que a incorporadora vive, mais uma vez, a necessidade de sentar com os principais bancos. Desta vez, o objetivo seria fechar um pacote de renegociação de cerca de R$ 5 bilhões, dentro de uma dívida bruta de aproximadamente R$ 8 bilhões. As tratativas ainda estariam em fase preliminar.
Segundo essa fonte, tem sido difícil para as empresas em geral fecharem um acordo mais estrutural com os bancos. No caso da PDG, disse, a avaliação, naquele momento, era de que o pior já tinha passado e que o pacote fechado no meio do ano daria fôlego por mais um ano para a empresa. A situação do mercado, porém, teria se agravado além do esperado e a empresa, agora, precisa de um novo socorro.
A avaliação é de que o sucesso de uma nova negociação nos próximos meses é vital para que a incorporadora não precise tomar uma decisão mais drástica, como recorrer a uma recuperação judicial. O acordo fechado em agosto envolveu os bancos Bradesco, Itaú, Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal e Votorantim, sendo que este último não entrou com dinheiro novo na companhia.
Procurada pelo Valor, a PDG informou, por meio da assessoria, que não comentaria o assunto.
Para muitos observadores, ainda não é possível ver a luz no fim do túnel e uma onda de pedidos de recuperação judicial no setor é esperada. Além do crescente número de ações e de distratos, a indústria de incorporação imobiliária é muito fragmentada, o que a torna mais vulnerável. Hoje, as dez maiores respondem por 30% do mercado e o restante está pulverizado em empresas de diversos portes.
Ao mesmo tempo, não há perspectiva de nova rodada de consolidação no curtíssimo prazo, porque a rigidez na gestão de caixa tornou-se o mantra de toda a indústria. Justamente por isso chamou atenção o aporte de R$ 73,3 milhões da Cyrela na concorrente Tecnisa, em um aumento de capital que reforçou a estrutura financeira da companhia. Com o investimento, a Cyrela assumiu posição acionária de 13,5% na Tecnisa e a operação foi vista como uma espécie de socorro.
Além da PDG, há outros casos de incorporadoras com dificuldades financeiras entre as companhias do setor listadas em bolsa. A Viver pediu recuperação judicial e a Rossi Residencial renegociou sua dívida. Tecnisa e Helbor realizaram aumento de capital e a Brookfield fechou o capital. Nos últimos meses, e sobretudo após o pedido da Viver, ganharam força os rumores de que a PDG seria a próxima da lista a recorrer à proteção judicial.
A Operação Lava-Jato, que contribuiu para o enxugamento dos negócios de grandes grupos empreiteiros, também deixou marcas na incorporação, já que algumas dessas empresas estão ligadas a construtoras investigadas. Um levantamento da consultoria Alvarez & Marsal, que está conduzindo a reestruturação da Viver, chegou a 12 empresas do setor em recuperação judicial.
Há ainda um outro grupo de risco, bastante afetado pela suspensão de obras por causa da forte queda na demanda. São pequenas e médias incorporadoras regionais que já enfrentam dificuldades para acessar crédito a custos adequados para dar continuidade à operação.
Ao mesmo tempo, o aumento dos custos e a redução da posição de liquidez têm comprimido as margens das incorporadoras. "Quase todas estão em 'reestruturação' interna, reduzindo custos de pessoal e com fornecedores, voltando o foco para geografias mais óbvias (São Paulo, Rio de Janeiro), dedicando esforços comerciais e operacionais a apartamentos menores, de custo mais acessível", diz a A&M.
Por outro lado, um especialista observa que, do ponto de vista de valor de empresa, o setor imobiliário tem uma vantagem, que é a existência material do patrimônio - os próprios imóveis. Isso faz com que, em muitos casos, a necessidade de reestruturação seja mais uma questão de alinhar prazos e tamanhos das dívidas à capacidade de realizar a venda desses empreendimentos.
