Os dados recentes do PIB indicaram que a construção voltou a crescer depois de 4 anos de crise. No terceiro trimestre, o setor cresceu 4,4% em relação ao mesmo período do ano anterior, cerca de quatro vezes superior ao desempenho da economia como um todo. Um dos principais estímulos é a redução da taxa de juros no Brasil, que impulsiona o financiamento imobiliário no país. O ajuste fiscal, a estabilidade monetária e a consequente redução dos juros podem levar o crédito imobiliário para um novo patamar, atendendo às necessidades de demanda por habitação, promovendo a construção, gerando emprego e renda. Em nenhum outro momento da história do país, o financiamento imobiliário mostrou condições tão positivas e promissoras como agora.
O déficit habitacional no Brasil está hoje em cerca de 8 milhões de moradias, conforme estudo da FGV de 2018, sendo que 50% se refere a famílias entre 1 a 3 salários mínimos. Apesar do significativo crescimento do crédito imobiliário nos últimos 15 anos, o Brasil ainda possui um enorme potencial de expansão quando comparado aos demais países desenvolvidos. O crédito para financiamento a habitação ainda se baseia na regulamentação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) que direciona recursos com taxas e regras pré-estabelecidas. O SBPE tem duas principais fontes de recursos, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
As novas emissões de CRIs já somam R$ 11,4 bilhões até novembro de 2019, 70% maior em relação a 2018.
O SFH se destina ao financiamento de imóveis residenciais, principalmente para a população de baixa renda com captação do FGTS e da poupança, que possuem taxas reguladas e historicamente bem abaixo das taxas de mercado. O SFI complementa o sistema sendo composto por captações privadas com títulos remunerados a preços de mercado, incluindo investidores do setor privado com o surgimento da securitização via Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), bem como a introdução da alienação fiduciária, garantia eficaz para o sucesso das operações.
O saldo das operações de financiamento imobiliário no Brasil representa apenas 9% do PIB. Com R$ 580 bilhões, o SFH ainda é a principal fonte, representando 90% dos recursos destinados ao setor. O saldo de operações com taxa livre soma cerca de R$ 85 bilhões e operações tipo home equity, contam apenas com R$ 11 bilhões. Essa dominância do SFH tem como principal explicação o diferencial de taxas praticadas entre os contratos livres e os regulados no Brasil.
No entanto, chegamos a um momento inédito na economia brasileira em que a redução da Selic permite que a taxa livre de mercado seja finalmente mais competitiva, aumentando a participação dos agentes privados e eliminando o risco de restrição de oferta devido à estagnação da captação da poupança ou até mesmo futuras alterações no FGTS. Podemos fazer um paralelo com a nova regulamentação da TLP, que equiparou as taxas reguladas do BNDES às de mercado, abrindo-se enorme espaço para o financiamento privado. A taxa Selic no menor patamar da história tem atualmente o caráter de estímulo monetário, mas a queda de juros no Brasil já pode ser considerada um fato estrutural. As taxas reais de longo prazo dos títulos do governo estão hoje por volta de 3%, a metade da média histórica de 6% observada nos últimos 15 anos.
Por trás da significativa queda dos juros, o ajuste fiscal em curso teve papel fundamental. A partir da implementação do teto de gastos em conjunto com a aprovação da reforma da previdência, observa-se uma redução do risco Brasil, com a perspectiva de correção da trajetória de crescimento da dívida do país. O cenário externo de juros baixos e até negativos em alguns países também vem permitindo a prática de juros menores no Brasil. Por fim, destacamos a importância da queda da inflação e a ancoragem das expectativas dos agentes econômicos que projetam hoje inflação de longo prazo em 3,5% ao ano, em linha com a futura meta do Banco Central. A queda da inflação não somente permite um cenário de juros menores, mas também melhora o planejamento financeiro das famílias e dos investidores, com impacto positivo para o crescimento de longo prazo do mercado de crédito no Brasil. A redução dos juros é fundamental para tornar um maior número de famílias aptas ao financiamento imobiliário, sem onerar o governo em subsídios. Por exemplo, um financiamento com taxa de 7% ao ano e limite de comprometimento de renda de 30% torna elegíveis cerca de 15 milhões de famílias.
A queda dos juros em 2019 já teve um importante impacto no crescimento do mercado de capitais para o financiamento corporativo do setor imobiliário. As novas emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) já somam R$ 11,4 bilhões até novembro de 2019, 70% maior em relação a 2018 e as novas emissões de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), uma nova e importante fonte de financiamento no segmento corporativo, ultrapassam R$ 32 bilhões, número duas vezes superior ao do ano passado. O mercado secundário destes instrumentos também cresce significativamente, garantindo boa liquidez para os títulos que assim podem ser emitidos com prazos mais longos, ou até sem data de encerramento como os FIIs, atendendo às necessidades de financiamento do setor. Esse crescimento também abre espaço para a oferta de emissões ligadas ao segmento residencial, de tal forma que nesse novo contexto, poupança e SFH se tornam fundings coadjuvantes e sua estagnação deixa de ser uma restrição para o crescimento da oferta de crédito.
O mercado de crédito imobiliário tem enorme relevância na aceleração do crescimento econômico por estar diretamente ligado à cadeia de construção intensiva em trabalho e forte geradora de empregos. A oportunidade é ímpar, e a expansão do setor já se comprovou historicamente como um exemplo de sucesso para o crescimento econômico.
