Ao menos três incorporadoras de capital aberto chegaram ao fim de 2021 sem cumprir o Valor Geral de Vendas (VGV) que pretendiam lançar - Tecnisa, EZTec e Tenda. A maior cautela de parte do setor reflete a piora do cenário macroeconômico. Desde setembro, a velocidade de vendas de imóveis residenciais, principalmente daqueles destinados à classe média, foi reduzida, em decorrência do aumento das incertezas e de inflação e juros em alta. A recessão técnica do país também assusta quem pretende contratar um financiamento de longo prazo. No segmento de baixa renda, as margens das companhias seguem pressionadas pelos custos elevados.
Durante a divulgação dos balanços do terceiro trimestre, a maioria das incorporadoras sinalizou que deveria cumprir suas metas de lançamentos traçadas para o ano passado, mas analistas avaliaram que isso poderia não ocorrer, principalmente, no mercado paulistano - o maior do país -, em um ambiente de mais competição pelos consumidores. Não se espera que, nos próximos meses, possa faltar crédito imobiliário, mas o aumento dos juros tende a dificultar o enquadramento das parcelas na renda de compradores.
No último dia 20, a Tecnisa informou à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que apresentou ao mercado o VGV de R$ 1,1 bilhão no biênio 2020-2021. No mesmo dia, a companhia havia informado revisão de seu “guidance” de lançamentos da faixa de R$ 1,2 bilhão a 1,5 bilhão para R$ 1,1 bilhão. Na divulgação do balanço do terceiro trimestre, o diretor financeiro e de relações com investidores, Flávio Vidigal de Cápua, havia dito ao Valor que as indicações eram de que seria possível alcançar a meta de pelo menos R$ 1,2 bilhão.
Em 20 de dezembro, porém, a incorporadora fundada por Meyer Nigri informou que revisou a projeção devido à “percepção da administração sobre seus negócios e a conjuntura da economia brasileira e do mercado imobiliário”. “As premissas consideradas para sua determinação estão sujeitas a fatores que escapam ao controle da administração, tais como alterações políticas, macroeconômicas e regulatórias, que podem afetar as condições do mercado e levar a revisão nas projeções”, informou a Tecnisa por meio de fato relevante.
A EZTec tinha como “guidance” para o biênio 2020-2021 a faixa de R$ 4 bilhões a R$ 4,5 bilhões. Em 2020, os lançamentos imobiliários da incorporadora chegaram a R$ 1,2 bilhão. Seriam necessários, pelo menos, R$ 2,8 bilhões para que a meta bienal fosse atingida. Até 17 de dezembro, a companhia havia lançado R$ 1,9 bilhão e, a partir daí, não divulgou a apresentação de nenhum outro projeto ao mercado.
Em meados de novembro, o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza, contou ao Valor que projetos aprovados permitiriam à incorporadora alcançar a meta, mas que os lançamentos só seriam feitos se a companhia sentisse “bastante segurança” em relação ao mercado. “Vendas de imóveis dependem muito de confiança, pois o comprador adquire uma dívida de 30 anos, mas há turbulências econômicas e políticas”, afirmou Fugazza na ocasião.
A Tenda não tinha meta formal de lançamentos, mas não apresentou o VGV pretendido, segundo o presidente, Rodrigo Osmo. De acordo com o executivo, o total inferior ao planejado resultou da postergação de “lançamentos não rentáveis”. A companhia atua no grupo 2 do programa Casa Verde e Amarela e teve suas margens muito impactadas pelas altas de custos de materiais.
Ao divulgar seu balanço, em novembro, a Tenda estimou a margem bruta ajustada de 2021 na faixa de 26% a 28%, ante o patamar projetado, em agosto, de 28% a 30%. A primeira meta para o indicador era de 30% a 32%.
Cury, Direcional Engenharia, Gafisa, Mitre Realty, Moura Dubeux, RNI Negócios Imobiliários e Trisul cumpriram o que pretendiam lançar. Neste ano, porém, o setor de incorporação enfrentará cenário macroeconômico bem mais desafiador do que o do início de 2021. Diante de inflação e juros em alta, e da recessão técnica do país, a maior parte dos representantes setoriais ouvidos pelo Valor espera que haja encolhimento do mercado imobiliário. Cautela voltou a ser prioridade entre as incorporadoras.
