Com vendas líquidas de R$ 2 bilhões e lançamentos que acumularam valor geral de venda (VGV) de R$ 2,8 bilhões em 2022, a incorporadora paranaense Plaenge, se tivesse capital aberto, seria a segunda maior do país no médio e alto padrão, atrás da Cyrela.
No entanto, a companhia, fundada em 1970, optou por se manter fechada durante o boom de IPOs em 2007 e nos anos seguintes, e se manteve assim. Segundo Alexandre Fabian, sócio-diretor, o motivo da recusa foi “não perder controle operacional” do negócio. A companhia atua em nove cidades brasileiras e três no Chile, incluindo a capital, Santiago, que deve receber o primeiro projeto da Plaenge ainda neste ano.
No Brasil, está em Porto Alegre, Joinville, Maringá, Londrina, Curitiba, Campo Grande, Cuiabá, Campinas e São Paulo. A incorporadora tem dois terrenos comprados na capital paulista e vai lançar o primeiro prédio até meados do ano.
Como conta Fabian, será um prédio com R$ 200 milhões de VGV, em Moema, e unidades de 160 m2. O projeto arquitetônico será assinado por um escritório internacional que, segundo o executivo, é inédito na cidade. “Na nossa análise, só valeria a pena ir para São Paulo para entregar algo diferente do que se faz na cidade”, afirma.
O segundo terreno em São Paulo, nos Jardins, deve receber um lançamento no início de 2024, com VGV de R$ 320 milhões. Há busca por novas áreas no entorno do Parque Ibirapuera, como Moema, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição e Jardins.
Já o projeto da capital chilena, quando completo, terá um VGV de R$ 900 milhões. Serão sete torres, com apartamentos de 80 a 120 m2, na região de Ciudad Empresarial.
A Plaenge deve lançar a primeira torre neste ano, com VGV de R$ 120 milhões, e, a depender do andamento das vendas, colocar novas torres no mercado a cada quatro ou seis meses.
A companhia já tinha o terreno há seis anos, mas aguardava a conclusão de um túnel que liga a região a bairros nobres de Santiago, como Los Condes, para iniciar o projeto. Também esperava um momento oportuno no cenário político do país, que recusou via plebiscito, em setembro, substituir a Constituição atual, herdada da ditadura, por um novo texto. A mudança era apoiada pelo governo de Gabriel Boric, eleito em 2021.
“Sem julgamento de valor, a nova constituição mudava como funcionava o país”, diz Fabian. “Temos observado que o Chile tem agora um consenso maior entre os agentes políticos, na reforma da constituição. A perspectiva é positiva”.
A instabilidade política chilena, que o executivo classifica como “pior do que no Brasil”, afetou o número de lançamentos do mercado imobiliário local, o que ele vê como uma vantagem para seu projeto. “Tem menos oferta, o que, para quem faz, é bom”, diz.
A companhia também atua há 14 anos em Temuco e Villarrica, no sul do Chile. Do VGV lançado em 2022, 8,5% veio dos projetos chilenos, assim como 7,45% das vendas. Segundo Fabian, os dados estão abaixo da média histórica, que oscila entre 15% e 20% do total.
Mesmo com um cenário, pela visão de Fabian, de menos instabilidade do que no Chile, a incorporadora teve desafios no Brasil em 2022, como a disputa polarizada das eleições e a alta dos juros.
A companhia havia planejado 25 projeto para o ano que passou. Decidiu, no entanto, segurar quatro para 2023. Um dos motivos para isso foi a queda na velocidade de venda, que recuou cerca de 35% ante 2021. “Mas não ficou abaixo da média histórica”, ressalta o executivo. O índice de venda sobre oferta (VSO) foi de 42% em 2022.
Mesmo nesse cenário, o fato de trabalhar majoritariamente em regiões com forte presença do agronegócio colaborou para o leve aumento de 5% nos lançamentos da Plaenge e de 3,6% em suas vendas. Os números são auditados pela PwC. “O agro foi bem e continua indo bem, o preço das commodities está bom e a produtividade, alta”, afirma Fabian.
A companhia tem um banco de terrenos de R$ 16,8 bilhões em VGV. Como comparação, a Cyrela encerrou o terceiro trimestre, último dado disponível, com um banco de R$ 31,4 bilhões.
Matéria publicada em 31/01/2023
