O aperto nas contas fez mais pessoas recorrerem à portabilidade do financiamento imobiliário, que é a transferência de dívida para outra instituição financeira em busca de juros menores. Houve alta de 144,1% em março, segundo os últimos dados disponíveis.
Em março do ano passado, foram 3.606 pedidos de portabilidade de crédito imobiliário somando Sistema Financeiro Habitacional (SFH), com juros limitados, e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) — bancado com recursos próprios dos bancos e taxas definidas pelo mercado. Já no mesmo mês de 2021, foram 8.803 pedidos.
Mesmo com a recente alta da taxa básica de juros para 4,25% ao ano e a perspectiva de novos aumentos na taxa, especialistas avaliam que o consumidor não deve descartar a opção de fazer a portabilidade.
Isso porque os juros ainda estão muito distantes do patamar de dois dígitos já registrado no passado. O ideal a se fazer é pesquisar as opções oferecidas no mercado e tentar negociar, primeiramente, com o atual portador da dívida.
Os especialistas ainda alertam que os consumidores devem considerar todos os custos envolvidos, além da própria capacidade de pagamento antes da decisão. A depender do valor final, a migração pode não ser vantajosa.
— Depende do tempo que resta até o vencimento e da taxa que foi contratada em relação à taxa atual. A portabilidade vale sempre a pena se o consumidor consegue reduzir sua taxa. Qualquer percentual que a pessoa consiga reduzir já é uma vantagem, especialmente quando ainda falta muito tempo para o vencimento — afirmou o professor de Finanças do Insper, Ricardo Rocha.
Como destaca o professor do MBA de Finanças do Ibmec-RJ, Gilson Oliveira, é preciso avaliar o Custo Efetivo Total (CET) da transação. Ele é formado por diversas taxas, como vistoria do imóvel, cobranças administrativas e seguro, cujos preços variam de instituição para instituição.
— Ele tem que verificar qual é o CET nas duas instituições, porque muitas vezes a instituição informa uma taxa que seria inferior a que está contratada, mas podem ter taxas adicionais como administração, seguro do imóvel e tarifas que elevam o custo do financiamento.
Em muitos casos, o mais indicado é permanecer no banco de origem e tentar renegociar a dívida, já que na prática não é preciso fazer portabilidade para obter melhores taxas
Isso evita que a pessoa interessada em renegociar a dívida tenha que passar por nova avaliação de crédito, bem como tenha que arcar com os custos do processo.
— Se a pessoa vai para outra instituição, terá que pagar outra vistoria do seu imóvel. Isso é um custo muito importante porque, normalmente, ele é pago de forma imediata. Ainda há novos custos com cartório — diz Oliveira.
Segundo especialistas, o mais aconselhável é buscar taxas melhores no mercado e apresentar as condições que os concorrentes estão oferecendo para a instituição de origem.
Regras da portabilidade
Como funciona
A portabilidade de financiamento imobiliário segue a mesma lógica da migração de um empréstimo. O cliente do banco A procura o banco B para que este passe a ser o novo responsável pelo financiamento. Neste caso, o segundo banco faz uma análise da capacidade de pagamento para avaliar se concordará com a transação.
Migração
Uma vez que a portabilidade foi acordada, a instituição que receberá o financiamento quita a dívida com o banco original. Assim, a dívida do comprador da casa própria fica inteiramente sob responsabilidade da nova instituição.
Análise do imóvel
Na portabilidade do financiamento, o novo banco faz a análise do imóvel da mesma forma como se o cliente estivesse contratando um empréstimo pela primeira vez. O proprietário do imóvel financiado precisará pagar a taxa de vistoria do imóvel e a transferência no Registro Geral de Imóveis (RGI).
Custos
Não há uma carência que o cliente precisa cumprir para fazer a migração do financiamento de um banco para o outro. O importante, destacam os especialistas, é que seja feita uma análise além da leitura sobre a taxa de juros oferecida pelo banco.
O percentual anual pode ser baixo, mas os financiamentos envolvem seguros e taxas de administração dos bancos. No total, avaliando todas as taxas envolvidas (o Custo Efetivo Total - CET) da transação pode não ser tão vantajoso assim.
Nova análise de crédito
Outro ponto a ser observado na migração do financiamento é a capacidade de pagamento. Os bancos fazem a análise do credit score (método para avaliar o risco de inadimplência) do cliente.
Se, atualmente, a pessoa estiver em uma situação financeira menos favorável do que no momento em que contratou o financiamento, é possível que a portabilidade não seja autorizada.
Porém, caso a situação do orçamento esteja mais vantajosa, o cliente pode tentar a migração para aproveitar os juros mais baixos na concorrência ou, até mesmo, dependendo do seu perfil, diminuir o prazo do financiamento.
Antes de mudar de banco, negocie
Antes de contratar a portabilidade, entretanto, a indicação dos especialistas é que o cliente converse com o atual banco para tentar renegociar as condições do empréstimo. A portabilidade é um processo relativamente simples, que costuma levar um mês. Entretanto, caso seja possível reavaliar as condições com a instituição atual, os especialistas recomendam que seja considerada a manutenção do financiamento no banco original.
