Com o mercado financeiro mostrando pouco apego ao home office, o retorno mais acelerado aos escritórios tem provocado falta de espaços corporativos para alugar na região da Avenida Faria Lima, em São Paulo, principal corredor financeiro do País. É lá que se concentram as sedes de vários bancos de investimento, gestoras de fundos e butiques de fusões e aquisições.
A elevada demanda tem se refletido diretamente nos preços. Sem novas ofertas de empreendimentos para o curto prazo, o metro quadrado de laje corporativa já chega a R$ 250, o mais alto de toda a cidade. Há um ano, esse valor estava em R$ 195, segundo dados de consultoria do setor imobiliário JLL.
Nada disso tem diminuído o interesse pela região. Como efeito direto, a Faria Lima tem puxado para cima o preço médio do aluguel corporativo no Itaim, bairro onde está a avenida, de cerca de R$ 199 o metro quadrado.
Para se ter uma ideia, na região da Avenida Paulista, que na década de 80 também chegou a ostentar o título de centro financeiro da cidade, o valor é de R$ 134. Na região da Berrini, que compete com a Faria Lima na atração de novos inquilinos, o preço pedido cai para R$ 95,70. Em Alphaville, na região metropolitana da capital que concentra a sede de muitas empresas não financeiras, não passa de R$ 54.
Custo mensal
Manter um escritório de 10 mil metros quadrados em um dos edifícios mais procurados na Faria Lima pode custar a bagatela de R$ 2,5 milhões por mês. E esse não é o único custo, dado que as chamadas lajes corporativas são entregues vazias, cabendo ao locatário arcar com as chamadas benfeitorias no espaço.
Dados da JLL confirmam a alta demanda na Faria Lima. A chamada taxa de vacância – número que reflete o quanto há de espaços não ocupados – está na mínima de 6%, mesmo com todas as entregas recentes na região, já que novos escritórios foram rapidamente absorvidos pelas empresas. No Itaim como um todo, essa taxa é hoje ainda menor, de 4% – ante 30% na Berrini
Pode subir mais
A corrida por espaços para escritórios na avenida Faria Lima, em São Paulo, tende a ficar ainda mais acirrada com a volta de muitas empresas ao trabalho 100% presencial ou mesmo no modelo híbrido. Como consequência, segundo os especialistas, o preço do aluguel na região não deve parar de subir tão cedo.
Segundo Yara Matsuyama, diretora da consultoria do setor imobiliário JLL, a equação de forte procura com escassez de novos espaços explica a expectativa. “Dá para se esperar que a taxa de vacância (que mede o volume de áreas ainda livres) diminua mais”, afirma a especialista.
A Faria Lima é conhecida por sediar várias companhias do setor financeiro, mas a “cara” da região não se resume a isso: o setor de tecnologia também é grande locatário. O Google, por exemplo, que já possui escritório na Faria Lima, alugou recentemente um novo espaço de 2,3 mil metros quadrados em um edifício na Vila Olímpia – “grudado” à avenida.
A XP, que chegou a devolver espaços no início da pandemia, retomou os escritórios. Atualmente, o maior locatário na avenida é o Itaú BBA, braço de investimento do Itaú Unibanco.
Isso tudo se soma ao fato de que não há novos empreendimentos na Faria Lima para o curto prazo. O último grande edifício que subiu na região foi o Birmann 32, que se destaca na paisagem dos edifícios vizinhos por uma escultura espelhada de uma baleia. Seus espaços foram rapidamente ocupados, muitos alugados antes mesmo de seu lançamento.
Yara afirma que, diante de preços mais altos na região, algumas empresas podem começar a repensar a localização de seus escritórios. Isso, segundo ela, tende a gerar demanda para regiões próximas. Além do bairro vizinho de Vila Olímpia, outra área que nos últimos meses vem ascendendo é a da Avenida Rebouças. “Saem as lojas de vestidos de noivas, entram os escritórios”, diz.
Efeito inflação
A especialista da JLL explica que, com a demanda sem dar trégua, os proprietários dos imóveis têm sido pouco flexíveis na hora de renegociar os contratos já vigentes. Isso significa que a repactuação de valores tem seguido a variação cheia do IGP-M, indicador que sofre influência de preços de commodities ligadas ao setor industrial. No ano passado, a variação do IGP-M bateu em quase 18%, ante 10% do IPCA (considerado o índice oficial de inflação no País).
O presidente da consultoria Buildings, Fernando Didziakas, diz que o perfil das empresas que estão na Faria Lima ajuda a manter a alta procura, já que elas “fazem questão de estar na região”.
Se o Brasil crescer, como se projeta, teremos um efeito de reposição e ajuste de preços em outras regiões além da Faria Lima
Fernando Didziakas, presidente da consultoria Buildings,
Segundo o presidente da consultoria, na região, ao contrário de outros locais, houve pouca devolução de espaços, mesmo no pior momento da pandemia, algo que ajuda a explicar os preços altos do aluguel. O valor do aluguel por metro quadrado, segundo o executivo, só é replicado em outro polo do setor financeiro do País: o Leblon, no Rio.
“Se o Brasil crescer, como se projeta, teremos um efeito de reposição e ajuste de preços em outras regiões além da Faria Lima”, afirma o executivo da Buildings. Ele afirma que o porcentual-chave para o início de reajustes de preços é quando a taxa de desocupação dos espaços alcança 10%.
No setor financeiro, estar na Faria Lima é inegociável
A Alianza Capital, uma gestora de fundos imobiliários, cresceu na pandemia e seu número de funcionários saiu de 18 para 28 e, com isso, foi necessário um novo escritório. Segundo Ricardo Madeira, sócio da gestora, surgiu uma oportunidade de um espaço de 350 metros quadrados na Rua Tabapuã, no miolo do Itaim. “É importante que a gente esteja ali (na região da Faria Lima)”, comenta. Isso é explicado, segundo ele, pela própria natureza do negócio, onde circular, ver e ser visto são importantes.
Essa é, inclusive, a tese de investimento da gestora Alianza, que tem em seu portfólio edifícios corporativos em outras regiões da capital paulista, como Chácara Santo Antônio. Segundo Madeira, a reboque da falta de espaços e preços altos na Faria Lima, outras regiões da cidade já observam maior procura. “A partir do momento que a empresa não consegue se alocar na Faria Lima ela vai ter de buscar uma região secundária”, comenta.
Matéria publicada em 21/11/2022
