Bom dia, seguem as notícias do setor imobiliário:
Rio atrai moradores para revitalizar área central da cidade (Valor Econômico – Economia – 18/04/2022) - Veja Mais
Busca por escritório sobe após dois anos (Estado de S.Paulo – Economia – 17/04/2022) - Veja Mais
Parque Global: o mega projeto com apartamentos de R$ 18 milhões em SP (Exame – Economia – 16/04/2022) - Veja Mais
Preço dos imóveis no litoral de SC dispara em meio à pandemia (R7 – Economia – 17/04/2022) - Veja Mais
Rio atrai moradores para revitalizar área central da cidade (Valor Econômico – Economia – 18/04/2022)
Novas moradias programadas desde 2021 superam total licenciado na região nos últimos 10 anos
Há 116 anos na esquina da avenida Marechal Floriano com rua Uruguaiana, a tradicional Casa Paladino é foco de resistência entre as portas fechadas e prédios abandonados do Centro do Rio. “A meta se tornou resistir, mas não sabemos até quando vai valer a pena”, diz o gerente Antônio Silva, há 26 anos no restaurante-armazém que ganhou fama pelos fartos omeletes e sanduíches. Pontos igualmente centenários, como a Casa Villarino e a charutaria Syria, não resistiram e encerraram atividade.
O esvaziamento do centro do Rio, em crise econômica desde 2015, foi agravado pela pandemia e a passagem repentina ao trabalho remoto, que permanece. A região tem hoje percentual de vacância próximo a 60%. São quase 7 mil casas, sobrados e prédios inteiros vazios, diz Claudio Hermolin, presidente do Sindicato da Indústria de Construção do Estado (Sinduscon-RJ). A situação ligou o alerta no poder público, e a Prefeitura lançou, em julho de 2021, o Reviver Centro, programa de fomento a empreendimentos residenciais e revitalização da área. O projeto colhe frutos rapidamente para os padrões da indústria de construção civil, de prazos médios e longos.
Em nove meses de vigência, foram dois lançamentos e requisição de 15 licenças de construção, das quais oito foram emitidas, informa a secretaria municipal de Planejamento e Urbanismo. Até o momento, serão quatro condomínios levantados do zero e 11 conversões de prédios comerciais para residenciais, com total de 1.719 unidades programadas. O número supera as pouco mais de 1,4 mil unidades residenciais licenciadas no Centro nos últimos dez anos. Em 20 anos, somente 0,2% do volume de produção residencial da cidade se deu na região, diz a prefeitura.
Em nove meses, programa apresenta dois lançamentos e oito pedidos de licença de construção concedidos
A meta inicial é aumentar em 15% da população do Centro até 2024. O Instituto Pereira Passos aponta 42 mil moradores na região, que vai das costas da zona portuária, a partir da Estação Central do Brasil até o sopé de Santa Teresa: o centro propriamente dito, a Lapa e o entorno da Praça da Cruz Vermelha. Nas contas do secretário de Planejamento e Urbanismo, o urbanista Washington Fajardo, as unidades já programadas devem atrair pouco mais de 4 mil novos moradores, se considerada a média de 2,5 pessoas por residência. Ele comemora os números, mas diz que transformação perene da região só deve acontecer em 20 anos, se o projeto for continuado.
Implementado na pandemia e quando o Estado começava a esboçar tímida saída da crise dos anos anteriores - apoiado em receitas patrimoniais como as do petróleo - o Reviver Centro tem dado resultado por haver reconhecida infraestrutura de transportes, serviços e cultural na região, mas principalmente porque são “agressivos” os incentivos da lei que o viabilizou, dizem especialistas ouvidos pelo Valor.
As novas regras, com duração de dez anos, trazem benefícios em três eixos principais. O mais relevante para atrair incorporadoras foi atrelar aos projetos a concessão de créditos construtivos em outras áreas da cidade outrora limitadas por lei. Empresas que constroem no Centro ganham autorização para aumentar a altura de prédios até o gabarito mais alto nos valorizados bairros de Ipanema, Copacabana e Leme, na zona sul, além de Tijuca e outras partes da zona norte. Cada 100 m2 construídos no Centro, dá direito a outros 40 m2 nessas outras áreas - ou até 60 m2 se o projeto dedicar 20% das unidades à locação social, pessoas da fila habitacional da prefeitura.
Segundo Fajardo, o mercado conhece bem as oportunidades e já disputa as autorizações atreladas, que contam cerca de 60 oportunidades em Ipanema, 120 em Copacabana e menos de dez no Leme. Para fazer uso desse “bônus”, as empresas não precisam ser donas de terrenos nesses locais. Podem se associar ou mesmo negociar a vantagem com outros atores.
Em paralelo há incentivos fiscais, como extinção de dívida ativa de IPTU, sua isenção durante a obra e períodos depois, além de isenção do ITBI na primeira venda. Completam o pacote a desregulamentação do retrofit, que facilitou as regras para a conversão de prédios comerciais em residenciais. “Tudo isso foi necessário para quebrar a inércia do setor imobiliário no Rio, avesso ao retrofit e muito focado nas zona Oeste e parte da zona Sul”, diz Fajardo.
Um dos dois empreendimentos lançados que gozarão dessas vantagens é o Cores do Rio, na região da Cruz Vermelha, que já tem 85% de suas 121 unidades vendidas. Os preços variam entre R$ 280 mil e R$ 430 mil. “Muitos investidores compraram, mas também tem gente migrando da Zona Oeste e Zona Norte para morar mais perto do trabalho”, diz Flávio Wrobel, diretor da W3 Construtora.
Em que pese o efeito pandemia, o Centro concentra mais da metade das carteiras assinadas do Rio. São cerca de 800 mil empregos formais de alguma forma ligados à região, diz a Prefeitura. “Fala-se tanto em sustentabilidade, mas não tem nada mais sustentável do que revitalizar uma área da cidade com infraestrutura pronta”, diz Wrobel.
Outro lançamento é o Presidente Vargas 1.140, o segundo residencial da maior via do Centro, a Presidente Vargas, desde a construção do icônico “Balança mas não cai”, em 1945. Serão 18 andares com 360 unidades a partir de R$ 276 mil, no formato estúdio ou dois quartos. As incorporadoras miram o público de jovem trabalhador ou universitários, que buscam espaços menores dotados de facilidades.
A conversão em residências dos hotéis que definham sem demanda corporativa também está na mira. O maior projeto é do Atlântico Tower (ex-hotel São Francisco), que pertence ao fundo de investimento Opportunity. Ainda em fase de licenciamento, o empreendimento será retrofitado para receber 214 apartamentos. A expectativa é de início das obras no final do primeiro semestre, com investimento de R$ 35 milhões. O preço médio das unidades será de R$ 190 mil.
Por trás da onda de negócios, está o condão urbanístico de ocupar com moradores o vazio deixado por trabalhadores e reorientar, para dentro da cidade, a expansão imobiliária. Segundo Fajardo, trata-se de adensar área com infraestrutura pronta e “trocar um Centro de oito horas por dia cinco vezes na semana por outro ativo por 24 horas todos os dias da semana”.
Seria sopro de vida ao comércio da região. Após 100 dias fechada em 2020, a Paladino passou a receber 30% da clientela habitual e agora, com o arrefecimento da pandemia, estacionou em 60%. “O Centro já vinha definhando. Existe falta de poder público, degradação e, ao mesmo tempo, altos custos de aluguel e IPTU. A pandemia foi golpe de misericórdia. Mais da metade das lojas a nossa volta fecharam”, diz Silva, o gerente.
Os mesmos problemas são listados por empresários e comerciantes reunidos na Aliança Rio, que tem como objetivo mapear problemas e cobrar soluções do poder público. “A maior dificuldade é a população de rua e a conservação do espaço público, como calçadas, bueiros e iluminação. Quanto mais largado o entorno, mais insegura a pessoa se sente”, diz Fernando Kalache, empresário que integra a iniciativa e mantém um escritório de advocacia no Centro.
Questionado, Fajardo admite os problemas e diz que a prefeitura tem um sub-programa de “áreas de excelência”, que fatiou a região em trechos para pente fino de zeladoria, como conserto de calçadas e iluminação, seguido de reforço na presença da Guarda Municipal. A ação se irradia do eixo da avenida Rio Branco e já alcançou seis áreas. Todas recebem visitas mensais com representantes de autarquias, ele inclusive, e trabalho permanente. Sensação maior de segurança, defende, virá a reboque da ocupação. A lógica, diz, é que o investimento público em ações como essa e renúncias fiscais induza e garanta a atuação do privado na direção do plano diretor da cidade, de adensamento de territórios consolidados. Voltar ao índice
Busca por escritório sobe após dois anos (Estado de S.Paulo – Economia – 17/04/2022)
Com a redução de casos de covid-19 na esteira do avanço da vacinação, os escritórios de São Paulo estão voltando, aos poucos, a serem ocupados. Há empresas que já viraram a chave e começaram a expandir seus espaços após dois anos repletos de dúvidas sobre a volta ao trabalho presencial. E, pela primeira vez desde que a pandemia foi decretada, em março de 2020, os números de ocupação de lajes corporativas na capital paulista começam a apresentar uma recuperação - ainda que tênue.
No primeiro trimestre deste ano, segundo a consultoria Buildings, houve uma melhora na taxa de vacância, que mostra a quantidade de edifícios corporativos desocupados. Em relação ao fim do ano passado, esse índice recuou de 21,3% para 21%. Parece pouco, mas é um alento que o setor está celebrando.
Essa visão positiva tem razão de ser: o total de espaços vagos caiu a despeito da entrega de novos prédios comerciais, o que pode apontar para novas recuperações ao longo de 2022. Segundo o sócio-diretor da Buildings, Fernando Didziakas, a recuperação desse mercado poderá ocorrer de forma mais célere do que inicialmente previsto - e isso apesar de o trabalho híbrido ter chegado para ficar. "Nos últimos dois anos pairou uma grande dúvida sobre o setor de lajes corporativas. Hoje vemos com olhar otimista esse movimento de retorno aos escritórios. Muitas empresas voltaram a aumentar seu espaço", diz.
A gestora de investimentos Hedge é um exemplo dessa tendência do mercado imobiliário corporativo: a companhia alugou mais espaço para seu escritório tanto porque sua equipe cresceu, quanto também porque queria reduzir a aglomeração de funcionários. Voltar ao índice
Parque Global: o mega projeto com apartamentos de R$ 18 milhões em SP (Exame – Economia – 16/04/2022)
Um projeto que começou há dez anos e passou metade desse tempo embargado por questões ambientais. Cinco torres com 46 andares em cada uma, em um terreno de mais de 200 mil metros quadrados que incluirá também um shopping center, uma universidade e um hospital na cidade de São Paulo.
Esse será o Parque Global, projeto em construção pelo grupo Bueno Netto no bairro do Morumbi, na zona sul da capital paulista, e comercializado pela incorporadora Benx. O empreendimento tem, entre seus sócios, a gigante americana Related, do bilionário Jorge Pérez (leia entrevista com o empresário: Rei dos condomínios de Miami revela planos no Brasil).
É um projeto que não será facilmente replicado no médio prazo na maior cidade do país dadas as suas dimensões.
A exemplo do Parque Cidade Jardim, da JHSF, os apartamentos residenciais terão vista para o rio Pinheiros, uma vez que as torres serão afastadas uma da outra graças ao tamanho do terreno. O projeto prevê uma área de 58 mil metros quadrados com 40 equipamentos de lazer, a maioria ao ar livre.
Haverá uma espécie de mini cidade, com acesso de moradores a serviços de educação, compras, alimentação e saúde, reduzindo a necessidade de deslocamentos para outras regiões da cidade.
É um conceito que, novamente, remete ao Parque Cidade Jardim, que conta com torres residenciais construídas em cima do shopping Cidade Jardim.
Apartamentos de R$ 18 milhões
As características do Parque Global, em conjunto, geraram resultados em termos de vendas e valorização, segundo avaliação dos incorporadores. Em 18 meses, desde o momento em que a primeira torre foi lançada ao mercado, o preço do metro quadrado residencial saltou de R$ 13.000 para R$ 19.000.
É uma valorização considerada elevada em um período curto, mas pela qual passaram também prédios de alto padrão em outras regiões nobres da cidade, como Moema e Jardins. A razão? Segundo especialistas, a pressão dos custos de materiais para a obra, em conjunto com a oferta limitada de empreendimentos nesse segmento.
As três primeiras torres do Parque Global já foram totalmente vendidas. A quarta, lançada em setembro de 2021, já foi 80% comercializada. Os apartamentos custam de R$ 3 milhões a R$ 18 milhões. O Valor Geral de Vendas (VGV) alcança R$ 11,5 bilhões, incluindo empreendimentos comerciais e residenciais do complexo.
O fato de estar na outra margem do rio Pinheiros, oposta à linha de trem e ao eixo empresarial da região da Berrini e da Chucri Zaidan não parece ter reduzido o apetite pelo projeto. A Bueno Netto e a Related se comprometeram com a construção de uma ponte e de uma passarela para facilitar o acesso do Parque Global à estação de trem do outro lado do rio. Ao todo, o projeto prevê investimento de R$ 100 milhões para melhorias em seu entorno.
Desafios na segunda etapa
O empreendimento foi bem sucedido em vendas na parte residencial. Mas a segunda etapa, de edifícios comerciais, reserva mais desafios, pois irá depender de uma recuperação econômica mais forte do país no médio prazo.
É o que apontou Luiz Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real Estate da USP (Universidade de São Paulo). "Atualmente, a região do empreendimento não tem mercado para um edifício comercial. E, consequentemente, é difícil viabilizar um hotel, que está no plano dos empreendedores."
"O Tangará não está performando bem. O Four Seasons fechou na pandemia e não reabriu, e todos estão na margem do rio. O sucesso desses empreendimentos vai depender muito da acessibilidade que pretendem dar para o outro lado do rio", disse o especialista.
Segundo Luciano Amaral, diretor-geral da Benx Incorporadora, já existe um pré-contrato assinado com um operador tanto para o shopping como para o hospital. "Até o final do mês de maio devemos assinar o contrato definitivo. Sobre o hotel e a universidade, temos bandeiras interessadas." Voltar ao índice
Preço dos imóveis no litoral de SC dispara em meio à pandemia (R7 – Economia – 17/04/2022)
Cidades de Balneário Camboriú, Itapema e Itajaí têm metro quadrado comercializado por valores acima da média nacional
A realização do sonho de ter um refúgio no litoral catarinense ficou mais distante do bolso das famílias nos últimos meses. Motivados pelo aumento da demanda na região, os reajustes colocaram Balneário Camboriú como o metro quadrado mais caro do Brasil, de acordo com dados do Índice FipeZap.
Para alcançar a liderança do ranking, o preço dos imóveis anunciados na cidade saltou 24,9% nos últimos 12 meses. A disparada é semelhante à verificada em municípios vizinhos, como Itapema (25,7%) e Itajaí (23,3%). Em São José (17,6%) e Florianópolis (15,9%), as altas foram um pouco inferiores.
De acordo com Pedro Henrique Tenório, economista do grupo DataZAP+, o salto no valor dos imóveis no litoral de Santa Catarina é motivado por uma busca maior pelos empreendimentos em meio à pandemia.
"As cidades litorâneas com melhor infraestrutura urbana foram as principais privilegiadas pelo movimento desencadeado pela conjuntura econômica da pandemia”, afirma Tenório. Ele analisa que o distanciamento social direcionou as famílias com melhores condições à busca por novas residências com melhor qualidade de vida e contato com a natureza.
A posição de Tenório é a mesma partilhada por Bruno Fabbriani, CEO da Incorporadora BFabbrian. “Você tem hoje um volume alto de pessoas migrando para essas cidades do litoral catarinense, para moradia ou investimentos”, afirma ele, que prevê a manutenção dos preços em alta na região pelos próximos meses. Em nota, o governo do estado diz que fatores como localização, qualidade de vida, limpeza urbana, segurança pública e oferta de emprego são influenciadores para impulsionar a demanda por imóveis residenciais na região balneária.
Como base de comparação, as cidades situadas no interior de Santa Catarina que fazem parte do índice apresentaram reajustes inferiores. Enquanto os preços em Blumenau subiram 11,1% desde abril do ano passado, Joinville contabilizou alta de 11,9%.
Na percepção dos especialistas, o aumento da demanda por imóveis na região de Santa Catarina foi resultado de um cenário econômico favorável para o mercado imobiliário. “Tivemos uma pandemia com a taxa Selic lá em baixo, o que, consequentemente, trouxe mais demanda para a compra do imóvel”, ressalta Fabbriani.
Balneário Camboriú
Pela primeira vez no topo da lista de locais com o metro quadrado mais caro do Brasil, a cidade de Balneário Camboriú foi alçada à posição após uma variação de 5,16% somente no primeiro trimestre deste ano.
Com a alta, o valor médio de cada espaço mínimo de terra no município chegou a R$ 9.888. Isso significa dizer que para pôr as mãos nas chaves de um apartamento-padrão, com 65 m² e até dois dormitórios, e viver no município é necessário desembolsar, em média, pouco mais de R$ 640 mil.
Para o governo do estado, a ampliação da faixa de areia, com o maior aterramento de praia já feito na América Latina, foi um dos motivadores para a alta expressiva dos preços no município de Balneário Camboriú.
"Os investimentos em grandes torres residenciais com apartamentos luxuosos e com vista para o mar, combinados com uma publicidade focada em vendas de apartamentos para milionários e personalidades famosas, em muito contribuiu para a valorização recente dos imóveis", destaca a administração.
Fabbriani, no entanto, avalia que parte da obra de alargamento já estava precificada. “Em Itapema, temos imóveis anunciados com preços maiores já com a justificativa da ampliação da faixa de areia. O mercado antecipa o movimento, não é uma consequência momentânea. Nos meses anteriores, essa valorização já fica implícita nos preços, explica o CEO da BFabbrian.
Tenório, por sua vez, cita que a ampliação apenas coincide com os benefícios trazidos pela redução das taxas de juros de financiamentos imobiliários. “O certo é que é uma benfeitoria que beneficia a cidade”, completa o economista do grupo DataZAP+.
Matéria publicada em 18/04/2022
