Comprar ou alugar? Financiar ou entrar em um consórcio? Essas são duas perguntas das muitas feitas por quem deseja tomar uma decisão sobre a moradia. E são duas perguntas fundamentais com impacto direto em décadas da vida de quem decide. É uma decisão que deve levar diversos fatores em consideração e que não existe um melhor a ser feito sempre. Mas, ao que tudo indica, os baianos têm decidido cada vez mais pela compra.
O número de unidades financiadas com recursos da poupança aumentou 133,9% nos dois primeiros meses de 2021 em comparativo com o ano passado na Bahia, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em janeiro e fevereiro, foram 3.336 unidades financiadas no estado, enquanto no mesmo período do ano passado houve o financiamento de 1.426 unidades.
Os números alcançados em 2021 são superiores aos que foram realizados nos cinco primeiros meses de 2020. Apesar da quantidade maior de unidades financiadas, não houve um crescimento proporcional no valor financiado. Este ano foram R$ 651 milhões, sendo que em 2020 foram 364 milhões – crescimento de 78,8%.
O aumento do número de financiamentos acontece no período de menor taxa de juros da história do país. O número de unidades financiadas na Bahia está acima de mil desde agosto do ano passado. Com a Taxa Selic baixa, agora em 2,75%, os bancos reduziram também as taxas cobradas nos financiamentos, além de criarem possibilidades com os juros atrelados ao rendimento da poupança ou à inflação.
Existe uma opção melhor?
Os dados do crescimento do crédito imobiliário fazem com que as duas perguntas iniciais do texto voltem a ser feitas. Comprar ou alugar? Financiamento ou consórcio?
"De início, é importante ter em mente que não existe uma resposta pronta e padrão para todas as situações. O melhor a ser feito vai depender do cenário de cada pessoa e deve unir o racional com o emocional", defende o planejador financeiro, Raphael Carneiro.
Segundo ele, no lado racional, o que se leva em conta é a matemática.
"A avaliação deve ser feita em cima do cenário que pode gerar o menor custo ou o maior lucro. Na outra ponta está a emoção. É comum que as pessoas cresçam com o sonho da casa própria ou que só se sintam realmente seguras se o local onde mora for sua propriedade. Tem gente que não se sente bem em morar de aluguel. Isso deve ser respeitado", afirma o planejador.
Segundo ele, o ideal é juntar o emocional e o racional para tomar a decisão.
"Decidir com base em apenas um dos dois campos pode gerar frustrações por anos e anos. Esse é o motivo de não existir uma resposta pronta", conta.
Financiamento ou consórcio
Quem decide comprar um imóvel e não tem condição de pagar à vista pode ficar em dúvida entre financiar ou entrar em um consórcio. Eles têm diferenças básicas iniciais, como explica Raphael Carneiro.
"No financiamento, há a taxa de juros, enquanto no consórcio incide a taxa de administração. Mas há outro ponto importante e que precisa ser levado em consideração: o prazo para receber o imóvel", destaca.
De acordo com o planejador, no caso do financiamento, a demora para poder morar de fato na nova casa passa por questões burocráticas. Já no consórcio, há a necessidade de esperar o sorteio ou, se não for contemplado durante o período de vigência, aguardar o final do prazo para ter o imóvel.
"Esse é um ponto que muita gente não leva em consideração ao avaliar um consórcio de imóvel. Compara-se a taxa de juros com a taxa de administração do consórcio e decide-se pela que for menor. Mas, é preciso lembrar que no caso do consórcio, sem a certeza de quando haverá a contemplação, é preciso acrescentar o valor de um possível aluguel enquanto a compra não é efetivada", destaca Raphael.
"E, no caso de um lance maior no consórcio, deve-se comparar também o efeito desse valor com uma entrada maior no financiamento", completa.
Compra ou aluguel
Mas há quem, antes de ficar na dúvida entre financiamento e consórcio, não tem certeza se o melhor é comprar ou alugar.
"Nesse caso, além da questão emocional, é preciso levar em consideração os valores que serão gastos em cada uma das opções. E mais do que isso, ter o compromisso e a disciplina para manter aportes constantes em um investimento", destaca Raphael.
Segundo ele, são esses aportes que farão a diferença no final em favor do aluguel. O que precisa ser feito é investir todo mês a diferença do que seria a parcela do financiamento para o que é o valor do aluguel. "Essa disciplina em 10, 15 ou 20 anos fará uma grande diferença", alerta o planejador.
Fora dos números, o aluguel passa muito por uma questão sentimental. Muitas pessoas não conseguem se sentir à vontade em uma casa ou apartamento alugado. Por outro lado, alugar permite maior flexibilidade na vida com facilidade maior para mudar de emprego, cidade ou estado. São questões que vão depender do perfil de cada pessoa.
Vamos às contas
Para facilitar a compreensão do lado financeiro de cada decisão, será feita uma simulação da compra de um imóvel de R$ 200 mil com R$ 50 mil de entrada.
"No caso do financiamento foi utilizada um custo efetivo total de 8% ao ano no modelo SAC, que é o mais comum a ser utilizado. Porém, a taxa vai depender da relação de cada cliente com a instituição financeira", conta.
"Em cima dos R$ 150 mil financiados haverá um acréscimo de R$ 96.407,54 – levando-se em consideração que todas as 200 parcelas sejam pagas sem antecipação ou outra amortização", diz Raphael.
Ao final do financiamento, o planejador destaca que o valor pago será 48,2% acima do custo inicial do imóvel. Como patrimônio, ficará o apartamento, que ao longo desse período terá uma valorização.
Em relação ao consórcio, Raphael Carneiro explica que as taxas são variáveis e é preciso pesquisar e avaliar bem antes de definir qual escolher. A simulação é de um consórcio com taxa de 0,11% ao mês em 180 parcelas de R$ 1.496,30.
"Os R$ 50 mil disponíveis para a entrada no financiamento podem ser utilizados para dar um lance no consórcio. Nesse caso, a conta não leva em consideração os possíveis aluguéis que podem ser pagos enquanto não há a contemplação", diz.
"Caso seja necessário pagar aluguel ou o condomínio de um local que já more, esse valor deve ser somado à parcela para o cálculo do valor total que será gasto com a opção pelo consórcio", orienta.
Como não há um prazo certo para que haja a contemplação, Raphael alerta que isso pode fazer com que o preço pago no consórcio seja até mesmo maior que o preço pago no financiamento. "Vai depender da sorte no sorteio ou da capacidade de dar um lance", diz.
Tanto no consórcio quanto no financiamento, deve-se levar em consideração também as taxas e impostos que são pagos para a compra do imóvel e o devido registro em cartório e na prefeitura.
Em relação ao aluguel, a simulação é feita com um aluguel de R$ 1.200, o que daria cerca de R$ 500 a menos que o valor da prestação do financiamento.
"Há de se observar também que o preço do aluguel vai variar de acordo com a região e o tamanho do imóvel. Para o cálculo, os R$ 50 mil iniciais são investidos com a busca de um retorno médio de 7% ao ano acima da inflação durante os 200 meses, que correspondem a 16 anos e oito meses", alerta.
O saldo do patrimônio total investido leva à rápida conclusão que alugar e investir é a melhor opção, defende Raphael. Mas ele ressalta que nas duas possibilidades o imóvel é um patrimônio e que, no caso de venda, poderá gerar lucro.
"Caso opte pelo aluguel durante todo esse período, não haverá o imóvel para vender ao final do prazo, o que ajuda a balancear as contas no caso do financiamento, por exemplo. Mas, por outro lado, terá R$ 349 mil investidos e com liquidez maior do que a de um imóvel", afirma.
A questão, segundo ele, fica entre a diferença entre o que foi gasto (parcelas do financiamento/consórcio ou aluguel) e o retorno que terá (venda do imóvel ou dinheiro investido). A possibilidade é que o maior saldo fique com o aluguel.
"Entre o que seria pago como aluguel e o patrimônio investido, o saldo seria de R$ 99.094,80. Esse saldo final teria que ser comparado com o resultado da conta entre o valor gasto no financiamento e o obtido na venda do imóvel", destaca Raphael.
"Essa é parte da matemática para a decisão, mas que não deve ser avaliada isoladamente. Afinal, a casa própria segue sendo o sonho de muitos brasileiros. Mas essa decisão pode ser tomada com um pouco mais de racionalidade", conclui o planejador.
