A proposta de tributar a rentabilidade dos fundos imobiliários, embutida como contrabando na Medida Provisória 694 no fim do ano passado e abandonada este ano, provocou uma forte queda de interesse dos investidores por esses fundos e nos preços das cotas.
O Ifix, índice que reúne as cotas negociadas na BM&FBovespa, chegou a cair 6% em janeiro e ainda acumula perda de 5% no ano. Alguns fundos, porém, chegaram a perde mais de 10%.
Para especialistas essa queda aumentou o retorno potencial de vários fundos e a atratividade da aplicação, mas os riscos continuam.
A perda de 5% do Ifix neste ano é relevante, afirma Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.
Segundo ele, não houve nenhuma notícia nova que justificasse uma queda tão grande nas cotas em dezembro e janeiro além da MP 694.
“Em fevereiro, com o senador Romero Juca, relator da MP, voltando atrás e retirando a proposta de tributação, os fundos tiveram uma pequena melhora”, afirma.
O investidor pode ganhar de duas formas com os fundos imobiliários: pela remuneração obtida a partir dos aluguéis dos imóveis da carteira do fundo, distribuídos mensalmente, e pela venda das cotas do fundo na bolsa de valores, que são negociadas como ações.
Para investir, é preciso ter conta em uma corretora. Os rendimentos são isentos de imposto, mas a venda das cotas é tributada, se houver lucro, pelas regras do ganho de capital. O governo estudava tributar o rendimento também dos fundos, em 17,5%.
Retorno acima da média histórica - Martins observa que os fundos imobiliários apresentam uma relação histórica de retorno em relação aos juros dos papéis do governo, as NTN-B, que também são corrigidas pela inflação.
E, hoje, os prêmios dos fundos estão maiores que as médias históricas, indicando uma incerteza grande dos investidores.
Segundo Martins, em geral, o ganho dos fundos imobiliários acima dos juros das NTN-B longas fica entre 2,5 e 4 pontos percentuais ao ano, com uma média história de 3,20% ao ano.
Hoje, porém, o retorno médio do Ifix, comparando os rendimentos com o valor das cotas, está em 12% ao ano, enquanto a NTN-B paga 7,40%, o que dá um prêmio de 4,60 pontos percentuais, ou 0,60 ponto acima do teto histórico.
Receio com volta da tributação - Para ele, esse adicional reflete a incerteza dos investidores com a tributação, que pode voltar a ser proposta até o fim do ano.
“Enquanto não tiver uma discussão mais profunda do imposto, fica essa incerteza no ar e as cotas têm mais dificuldade para recuperar seu preço”, explica.
A liquidez do mercado diminuiu muito desde que a discussão da tributação começou e, apesar de os preços dos fundos imobiliários em geral estarem atrativos, a pressão vendedora derruba os preços.
“A proposta até era boa para os fundos antigos, que iam manter a isenção, mas seria ruim para os novos, que seriam tributados”, afirma.
Mercado mais ajustado - Segundo Martins, o risco para o investidor hoje é menor que no ano passado pois o mercado já embute vários fatores negativos, como a taxa de vacância alta, renegociações de aluguéis e queda nos preços dos imóveis.
“Para quem investe hoje, há menos incerteza”, diz. Muitos fundos renegociaram parte dos contratos de aluguel, trocaram inquilinos, fizeram concessões, o que já está nos preços das cotas.
“A renda dos fundos monoativos, com um prédio só, caiu em média 14% no ano passado em relação a 2014, pois muitos não conseguiram repassar a inflação para os aluguéis”, explica.
Há ainda os que tinham renda garantida, que acabou, e outros que chegam a ter até 100% de vacância.
Descontos de 28% - Em relação ao valor de laudo, ou seja, ao valor dos bens que possuem, os fundos imobiliários apresentam forte desconto, de 28% na média, avalia Martins.
Ou seja, um prédio que vale R$ 100 estaria sendo negociado no mercado pelo equivalente a R$ 72. Essa relação, explica Martins, chegou a 30% em 2014, mas diminuiu porque os valores dos bens também foram revistos para baixo.
“Como o valor de avaliação caiu, o número é mais confiável, pois acompanha a desvalorização dos imóveis no mercado.”
Mais procurados e maiores riscos - Martins diz que há concentração grande em carteiras de lajes corporativas, mas a grande procura nos últimos tempos tem sido por fundos de papéis, que aplicam em recebíveis imobiliários como CRI, uma vez que esses títulos acompanham a alta dos juros na renda fixa.
Martins sugere ver com um pouco mais de cuidado os fundos de logística, pois há muitos com perfil industrial, ou seja, atendem a determinada empresa. “O logístico mesmo, com vários usuários, é mais fácil de substituir um locatário”, explica.
Fundo perdeu 22% em janeiro - Há também fundos com performance bastante ruim, caso do Torre Almirante, cujo principal ativo é um prédio no Rio alugado para a Petrobras. A cota do fundo caiu 22% em janeiro após a estatal anunciar que ia deixar o imóvel.
Outro fundo que também investe no Torre Almirante, o BC Fund, também perdeu, 5% em janeiro.
“É natural perder, mas o prédio é excepcional, o segundo ou terceiro melhor prédio do Rio, talvez seja preciso reduzir o preço do aluguel, mas é um empreendimento vencedor no médio e longo prazo”, afirma.
A Petrobras tem 50 mil metros quadrados e 5 mil funcionários trabalhando lá, por isso Martins também acha que a mudança não será tão rápida, o que dá tempo para o fundo se ajustar.
Estabilidade nos preços - A expectativa de Martins é que o preço dos imóveis para este ano deve ficar estável após a queda do ano passado e a partir do ano que vem pode voltar a acompanhar a inflação.
“Mas retomada real de preço, só quando a vacância começar a cair”, diz Segundo ele, a vacância varia de acordo com a fonte, de 20% a 16%, mas é crescente.
“Não tem como imaginar que isso vá cair este ano”, diz. “Temos imóveis novos ficando prontos e economia ruim, e nenhuma empresa fazendo expansões para alugar mais, muitas estão até reduzindo espaço, cortando custos, portanto não devemos ter redução de vacância”.
Preço de locação em baixa - O preço de locação já reflete essa realidade, com uma queda nominal de 20% em média no ano passado, além da perda da inflação, afirma Martins. “Mas as cotas já precificam essa queda das receitas”, diz.
Citibank vê oportunidade com queda nos preços - Em relatório enviado aos clientes, a corretora do Citibank destaca a queda em janeiro, descontados os proventos pagos, dos três maiores fundos do Ifix: o BC Fund, de 9%, o Kinea Renda Imobiliária, de 5,1%, e o CSHG Real Estate, de 9,5%.
O setor continua com dificuldades, observa o Citi. A taxa de vacância dos imóveis de escritório classe A alcançou 26,8% no terceiro trimestre do ano passado em São Paulo, ante 19,3% no mesmo trimestre de 2014.
No Rio, a taxa ficou em 19,9%, ante 13,7% no terceiro trimestre de 2014.
Mais prédios entregues e preço menor - Em São Paulo, essa desocupação elevada é reflexo do grande volume de novos prédios entregues, com 187 mil metros quadrados de acréscimo de janeiro a setembro do ano passado e mais 91 mil metros de lajes corporativas previstas para o quarto trimestre.
Com isso, o preço médio cau de R$ 118,6 por metro quadrado em 2014 para R$ 114,4 em 2015.
Retorno sobre o CDI acima da média e desconto de 31% - O Citi estima em 0,87% ao mês a média do retorno (dividend yield) dos fundos imobiliários entre dezembro e janeiro, superando o retorno do CDI já líquido de imposto em 0,15%, acima da média dos últimos 12 meses, de 0,08%.
E o desconto médio das cotas em relação ao valor patrimonial está em 31%, o que, para a corretora, indicaria “um bom ponto de entrada para os investidores focados em valor e com uma visão de longo prazo”.
Mas, ao mesmo tempo em que vê oportunidade, o Citi alerta para os riscos, uma vez que a recuperação dos imóveis depene ainda da desaceleração da inflação e redução dos juros, além da absorção da oferta de novos prédios em algumas regiões, especialmente em São Paulo.
Dois fundos devem também encerrar sua renda garantida este ano: o Shopping Jardim Sul, em setembro, e o Shopping Sulacap em outubro.
Oportunidades para diversificação - O Citi destaca como opções para o investidor os fundos CSHG Real Estate, o Kinea Renda Imobiliária, o CSHG Logística, o BB Progressivo, o Santander Agências, o Campus Faria Lima e o Kinea Rendimentos Imobiliários.
Nos dois primeiros, a diversificação e a gestão ativa reduzem os riscos. Já os os fundos de agências do BB e do Santander e o Campus Faria Lima apresentam risco mais baixo. Já o Kinea Rendimentos tem forte diversificação em papéis do setor, os CRI.
