Chiara QuintãO
O setor de incorporação apresentou, no ano passado, resultados piores do que os de 2014, puxados pela queda no desempenho operacional e pelas provisões para cancelamentos de vendas, os chamados distratos. Não se espera, no curto prazo, que o desempenho das incorporadoras possa ser revertido para melhor, neste cenário de crédito imobiliário restrito, redução dos recursos da poupança e piora dos indicadores de emprego e renda, em que os distratos e, consequentemente, os estoque continuam pressionados.
Em conjunto, as incorporadoras de capital aberto tiveram, no ano passado, prejuízo líquido de R$ 2,91 bilhões, valor mais de 16 vezes superior à perda de R$ 174,7 milhões do exercício anterior. A receita líquida caiu 19%, para R$ 24,932 bilhões. A margem bruta do setor passou de 23,9% para 22,2%. "Os retornos continuarão muito baixos neste ano e em 2017", diz um analista setorial.
No ano passado, os lançamentos encolheram 43%, para R$ 11,189 bilhões, e as vendas tiveram redução de 27,8%, para R$ 14,984 bilhões. Foi o quarto ano consecutivo de queda operacional. Para efeito de comparação, em 2011, quando o setor teve seu ápice, a PDG Realty - maior incorporadora naquele momento - lançou sozinha R$ 9 bilhões. Em 2015, empresas como Rossi Residencial e Viver Incorporadora não fizeram lançamentos, e Tecnisa e PDG apresentaram R$ 22 milhões e R$ 23 milhões, respectivamente.
Até o fim do ano passado, analistas esperavam que não haveria crescimento dos lançamentos de imóveis em 2016, mas ainda não estava claro se haveria estabilidade ou nova retração. Passado o primeiro trimestre, já parece mais provável que o setor terá seu quinto encolhimento consecutivo.
Em um ambiente bem diferente daqueles tempos áureos vividos pelas incorporadoras, a tomada de decisão de lançamentos depende da venda de estoques, do volume de distratos e do ritmo de comercialização dos projetos recentes, além da confiança do consumidor. As rescisões continuam como o maior o problema do setor, e os esforços das empresas para acelerar a comercialização dos imóveis que voltam à carteira cresceram bastante nos últimos anos.
Para evitar distratos, uma das medidas adotadas pelas incorporadoras é a oferta de financiamento direto. Na EZTec, por exemplo, dos R$ 400 milhões de recebíveis de imóveis prontos, R$ 200 milhões têm financiamento próprio.
A geração de caixa - que continua a ser uma das palavras de ordem do setor - tem sido possível para incorporadoras com foco na média e na alta renda, principalmente, graças à desaceleração acentuada do ritmo de lançamentos e de aquisição de terrenos, além da venda com desconto de estoques, da comercialização de ativos, das entregas de empreendimentos e de repasses. Com a geração de caixa pelas empresas, a alavancagem do setor medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido caiu de 66,8% para 57,2%.
Em 2015, a PDG gerou caixa recorde superior a R$ 1 bilhão, sendo R$ 404 milhões no quarto trimestre. A venda da participação da PDG no Jardim das Perdizes respondeu por R$ 160 milhões do caixa gerado no trimestre. Para a Tecnisa, a comercialização de fatia de 17,5% do Jardim das Perdizes também contribuiu para a empresa gerar R$ 844 milhões no trimestre e o recorde de R$ 1 bilhão no ano. A Rossi teve geração de caixa de R$ 391,3 milhões em 2015.
Para empresas focadas na baixa renda, como a MRV Engenharia, gerar caixa foi consequência do giro das operações, segundo um analista. A MRV obteve recorde de R$ 806 milhões no ano. De outubro a dezembro, a Tenda - divisão de baixa renda da Gafisa - teve sua primeira geração de caixa trimestral. A empresa espera gerar caixa neste ano.
Em 2016, as incorporadoras continuam focadas na venda de estoques e em gerar caixa. A concessão de descontos para acelerar a comercialização de unidades continuará a pressionar as margens, mas algumas empresas já dizem que não será mais necessário oferecer abatimentos tão acentuados daqui para frente.
Na avaliação de analistas, não deve haver novos impactos expressivos de provisões para distratos nas próximas divulgações de resultados das incorporadoras. Em 18 de fevereiro, o Instituto dos Auditores Independentes do Bracon (Ibracon) orientou que as empresas fizessem provisões para distratos em seus balanços, o que levou à postergação de algumas divulgações e gerou forte impacto negativo nos resultados do quarto trimestre de 2015 e no acumulado do ano.
Para a Even Construtora e Incorporadora, o aumento na provisão de distratos afetou o resultado líquido do quarto trimestre em R$ 23,9 milhões. A companhia informou que a provisão foi feita a partir de indícios dos clientes que vão rescindir a compra de imóveis. A EZTec teve impacto de R$ 25,1 milhões de provisão para distratos no resultado quarto trimestre. A Cyrela divulgou provisão por distratos no valor de R$ 21 milhões.
Algumas empresas reportaram também efeitos negativos de baixas contábeis. Com impacto negativo de R$ 1,4 bilhão em provisões e ajustes, a PDG teve prejuízo líquido de R$ 2,764 bilhões em 2015 e de R$ 1,969 bilhão no trimestre. Para a Tecnisa, provisões e baixas contábeis somaram R$ 186 milhões no trimestre.
